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购房者“变身”老板的经营贷款非法流入房地产市场
最近，一些大城市的房价迅速上涨，商业贷款非法进入房地产市场的迹象再次出现。为此，一些银行提高了商业贷款的准入门槛，一些银行也提高了商业贷款的利率。这一措施能阻止非法资金流入房地产市场的漏洞吗？
非法经营贷款流入楼市“花样多”
经营贷款利率和抵押贷款利率的“价格差异”是非法经营贷款流入房地产市场的主要原因。
以前个人贷款利率一般在4%左右。抵押贷款利率通常是五年期贷款市场的报价利率。（LPR）上升了几十到几百个基点，约为5%到6%。去年年底，央行、银监会出台银行金融机构房地产贷款集中管理制度后，部分银行抵押贷款额度紧张，抵押贷款利率上升。
因此，一些中介机构将抵押贷款“包装”为商业贷款，使客户能够以低利率购买房屋。具体形式通常是：首先为客户注册或转让公司，伪造业务流程，让客户“转变”经营者。然后找一家预付款公司为客户提供一笔全额购买房屋的桥梁资金。房屋转让给买方后，将房屋作为抵押品，向银行申请商业贷款，偿还桥梁资金。
据了解，这条“灰色”产业链主要针对两类人群——一是节省月供成本，用低成本的商业贷款取代现有抵押贷款；二是直接低利率购买新房。
光大银行金融市场部分析师周茂华指出，经营贷款产品的初衷是缓解小微企业的融资问题。这些资金非法流入房地产市场的原因不仅是利率低，还与经营贷款金额大、办理门槛相对较低、手续简单有关。
“这些资金非法流入房地产市场将导致居民和企业杠杆负债率上升，容易导致当地房地产市场过热，在一定程度上限制房地产市场监管，干扰房地产市场的稳定预期。”周茂华表示，与此同时，一些中小型银行过度依赖房地产资产，容易导致资产负债结构不平衡，削弱稳定的经营基础。
银行应对违规行为，提高经营贷款准入门槛
针对这一现象，上海银行业和保险监督管理局于1月29日发布通知，要求严格审查首付资金来源和偿付能力，防止借款人通过消费贷款、商业贷款等渠道非法获得个人住房贷款首付资金。1月30日，北京银行业和保险监督管理局还表示，将严格调查非法流入房地产市场的个人信贷资金。
根据通知，许多银行已经提出了提高商业贷款准入门槛的解决方案。申请贷款的企业或者个体工商户经营两年以上，抵押房地产转让半年以上。同时，一些银行也适当提高了商业贷款的利率。
“提高经营贷款利率可以缩小与房地产市场的利率差异，有助于减少两个市场的套利空间，有助于防止非法经营贷款流入房地产市场。”周茂华表示，此外，近期市场利率上升，银行负债成本上升，提高经营贷款利率也是正常的市场行为。
招联金融首席研究员董希淼表示：“自去年以来，为了支持新冠肺炎疫情防控和复工复产，银行普遍降低了经营性贷款利率，部分贷款利率较低，适当上调也回到了正常水平。”。
与此同时，董希淼表示，商业贷款对借款人的资格和贷款使用有明确的要求，提高商业贷款的门槛实际上是严格执行贷款准入条件，有助于防止信贷资金非法流入房地产市场和股市。
购房者正在参观房地产的沙盘。新华社记者王定昌
各环节落实主要责任，避免“误伤”小微企业
虽然提高准入门槛和提高利率是避免非法资金流入房地产市场的有效措施，但有些人认为，这一措施可能会“意外伤害”一些真正需要申请商业贷款的小微企业和个体工商户，给他们带来财务成本压力。
一位银行工作人员告诉记者，银行将监控贷款投资，但一旦贷款资金多次转让，监控难度将大大增加，可能会出现“漏鱼”。
“个人消费贷款和商业贷款资金的具体流动和使用难以跟踪，成本高，反映出这些产品在服务实体经济的过程中仍有改进和创新的空间。”周茂华表示，这需要平衡银行运营，促进中小企业，防范潜在风险，动态调整商业贷款产品的金额和利率。
董建议，在严格准入门槛、加强贷款管理的同时，银行可以将经营性贷款的发放期限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途证明。30万元以上的贷款，应当更严格地执行委托支付规定，将贷款资金支付给合同约定用途的借款人交易对象，降低挪用风险。
此外，专家认为，监管机构和金融机构应形成合力，从贷前审批到贷后管理，落实主要责任，提高非法成本，引导金融机构完善内部评估机制，使商业贷款回归产品设计的初衷。积极支持小微企业健康发展，确保“住房不投机”的定位。
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