南宁正规的贷款中介|“负首付”房，靠谱吗?

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通知批评！南宁6家房屋租赁中介机构涉嫌非法经营

2月3日，

南宁市住房和城乡建设有关部门发布通知，

批评非法房屋租赁中介机构

为进一步加强房屋租赁中介机构依法、诚信管理意识，维护南宁房地产市场管理秩序，现对广西基础商业管理有限公司、广西迈左林房屋租赁有限公司、广西首源长居物业管理有限公司、广西念家房屋租赁有限公司、南宁粤蜀志兴商业管理有限公司、南宁永昌商业管理有限公司等企业及其违法行为进行批评，并将有关违法线索移交有关职能部门依法查处，处理结果作为信用档案中的不良信息记录。要求各房屋租赁中介机构引以为戒，举一反三，严格依法开展相关业务，规范管理，共同营造良好的房地产市场环境。

涉嫌非法经营房屋租赁中介机构名单(第一批)

“负首付”房，靠谱吗？

所谓“负首付”，即买方只需在贷款协议上签字即可获得房屋所有权，同时也可获得大量费用。这些额外的资金无论是用于装修还是其他用途，都不会影响买方成为房地产的合法持有人。

这种“新”房地产交易模式备受争议。有些人认为这是一种骗局。即使房地产市场进入下行周期，买房一分钱也太离谱了。其背后隐含的风险可能会使买家面临巨大的财务风险，应谨慎对待。其他人认为这是一个难得的“上岸”机会，询问哪里有办法购买“负首付”房屋。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《中国新闻周刊》，“负首付”和“零首付”涉嫌违法。因此，其风险不仅在于购房者在购房过程中可能会实施违法行为，而且在看似减少购房支出的情况下，他们实际上会增加购房投资，甚至钱房都是空的。

5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助买房首付》、郑重提示“零首付”等违法行为。

提示指出，“买房负首付”违反了国家相关金融信贷政策，房地产中介机构和从业人员应严格遵守国家“不炒房”的定位，禁止以任何形式参与/协助以“负首付”或首付分期付款为噱头的房屋宣传和销售代理。

负首付是什么？

张超是两个孩子的父亲。由于没有房间，他两年内因各种原因搬了三次家。“负首付”消息出现后，他立即联系了房地产经纪人，了解具体流程。

他告诉《中国新闻周刊》，他现在的收入可能需要五六年才能节省首付，但他的孩子需要一个稳定的成长环境，所以他可以接受，如果他不需要突然花很多钱，即使总价很高。”贷款实际上并没有增加到每个月。”

据张超介绍，和他有类似想法的朋友并不少。他们还成立了一个购房小组，交换是否有。“但我们还没有找到一套合适的房子，可以‘负首付’。”

事实上，虽然一些社交平台上出现了房地产经纪人发布的“负首付”广告，但据《中国新闻周刊》报道，大多数房地产经纪人“秘密”，所谓的“负首付”房屋并不容易买到。

南宁一家房地产中介店的负责人告诉《中国新闻周刊》，市场上早就有“负首付”的房子了。但他承认，他们不接受这样的名单，“这不容易放在桌子上，当然不符合一般的购买过程，一般是私人操作。”

那么如何实现“负首付”呢？

例如，100万套房子的实际首付是20万，贷款是80万。通过虚构交易金额130万，首付26万，贷款104万。因此，购房者“欺骗”的贷款金额为104万减去80万，为24万。当购房者拿到24万，还清20万的首付时，剩下的4万，贷款金额高于房屋的实际交易金额，可以实现所谓的“负首付”。

在接受《中国新闻周刊》采访时，易居研究院研究总监严跃进表示，此类事件本质上是虚构的购房合同，然后提高购房价格，以骗取更多贷款支付首期款。“这是一种典型的贷款欺诈行为”。

“低首付”“零首付”

广州一位资深房地产人士李柳告诉《中国新闻周刊》，她暂时没有在市场上听到“负首付”，但她承认，今年5月前广州房地产市场交易表现不佳，除了城市改善房地产和一些高端豪华住宅销售相对较好，郊区交易率并不理想。

根据第三方数据，今年1月至5月，广州商品房网上签约成交额为439.68万平方米，同比下降38%，累计成交额为1472.79亿元，同比下降27.9%。其中，一手房成交面积为320.37万平方米，同比下降41.79%。

李柳说：“一些房地产甚至推出5%的首付比例作为营销手段。在增城区、花都区和从化区，一些房地产只需要7万或8万元的首付就可以‘上车’。”。

事实上，不仅仅是“低首付”

据相关报道，惠州市惠阳区东方铂悦府推出“历史上最大折扣”-零首付，送车位，售房后单价约8700-9700元/平方米。相比之下，该项目的最高平均备案价格高达1.52万元/平方米。

由于降价幅度较大，东方铂悦府引发投诉。目前，促销活动已停止，房地产已被锁定，未售出的房屋处于“无法销售（锁定）”状态。

5月21日凌晨，惠阳区住房和城乡发展局发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违法销售行为的通知》。具体内容包括严禁开发企业和中介机构在商品房交易中首付、首付、零首付、中介营销首付等。

此外，惠阳区住房和城乡建设局将注销中介机构（中介机构）发布虚假销售信息、协助房地产开发企业非法销售的房地产经纪机构备案证书。

严跃进认为，由于房地产市场整体处于下行阶段，在销售萎缩、库存积压和资本链日益紧张的压力下，各种营销噱头自然诞生，这也是应对市场形势的无奈之举。

根据克而瑞数据，2022年上市典型房地产企业69家，净利润亏损34家，占近一半，比2021年10家进一步扩大，其中2022年上市房地产企业13家，净利润亏损超过100亿元，连续两年净利润亏损9家。

律师：也许钱房两空

早在2017年，住房和城乡建设部、央行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，禁止房地产开发企业和房地产中介机构违规提供首付融资、首付分期、变相首付。

但事实上，对于那些没有足够资金的人来说，“负首付”、“低首付”和“零首付”无疑是一个非常有吸引力的概念。但事实上，这背后有许多潜在的法律风险。

2022年，福建省福州市公安局上渡派出所破获一起以“零首付”为噱头的常规贷款案。该案涉及4处房地产和8名受害者，涉及近70万元。

2019年初，渴望买房的方女士不小心看到了一家公司的“零首付”购房广告。在“低利率、无担保、无担保”等优惠条件的诱惑下，方女士立即提出了购房意向。

但在抵押贷款还款日期，方女士发现抵押贷款显示不需要偿还。去银行核实，她很惊讶：她的房子已经被转售了。

事实上，诈骗团伙以帮助预付首付（即“零首付”购房）的名义诱使客户购房，并要求客户签署大量借据、承诺书、委托书、购房合同等文件。房屋转让后，公司以“行业规则”为由，引导客户办理房屋销售委托公证、装修贷款和信用贷款手续，并引诱客户将贷款套现给公司统一“还款”。待套现金额到手，公司便利用事先办理的卖房委托公证等材料，将房产转售给他人。

“早期签订的空白合同经常被嫌疑人改为贷款合同。此外，由于销售公证，买方欠款已成为事实，房屋销售也是不可避免的结果。”案件警方林忠强解释说：“仅从民事角度来看，犯罪分子通过骗局提前获得的‘证据’是有效的。”

这样，犯罪分子就可以公开出售和转让受害者的财产，被蒙在鼓里的受害者不仅失去了财产，还为此承担了外债。

据王玉臣介绍，在涉及“负首付”、“低首付”、“零首付”的实际操作层面，为了获得买方的信任，通过银行贷款审批，一般开发商将与买方签订两份合同，一份包括真实价格和虚假高价格的合同。

其中，包括真实价格的合同用于向买方开具收据和发票，包括虚假合同和其他提供给银行贷款的材料。

但签订“阴阳合同”本身就是一种违法行为，王玉臣表示，银行经审查发现不会批准贷款，并可能影响买方的个人信用。

“即使银行批准了贷款，申请贷款的金额也会增加，增加购房者的负债成本，返还的本息也会增加，这实际上会增加购房成本。”他说。

中国农业银行一家分行的个人贷款经理刘和告诉《中国新闻周刊》，银行只会向以自有资金为首付的购房者发放贷款，“不可能不查看抵押贷款的首付来源”。

他们通常要求贷款人提供收入证明和银行半年的流量，并在首付前检查他们及其配偶的贷款记录。”如果有贷款记录，我们必须及时偿还，并出具结算报告，信用卡的大透支也不能存在。”

他透露，一般在年初，银行会适度放松贷款审批规模，“贷款金额足够，基本合格我们将通过，但每年下旬，随着我们的金额，将不可避免地提