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带押过户的好处和难点

“带押过户”的好处和难点

朱丽丽:王总，南京最近推出了“带押过户”模式。你能帮我们解释一下吗？

王祥：好的。好的。“带押转让”一定是二手房市场非常有利的政策，可以很好地解决这么多年来二手房交易“先解押后转让”的两大痛点，以及风险和成本。让我们从风险问题开始。如果二手房交易需要解除，通常卖方会要求用买方的购房款偿还贷款。首先，他们有多年的交易习惯，其次，大多数卖方没有钱解除贷款，但存在风险。例如，卖方挪用买方支付给他的解除贷款，另一个例子是，从还款到转让期间，卖方的房屋突然被法院查封。二是成本问题。一些买家不愿意用自己的购房款帮助业主解除押金，因为他们有很强的风险意识或认为业主的财务和信用状况不是很好。如果他们想先交易，他们必须找到外部预付款渠道来帮助预付款。预付款的成本并不低，那么预付款的成本，无论是卖方还是买方，都必然会增加交易成本。“抵押转让”是一项非常好的政策，但仍有许多困难。我认为它不能在短时间内完全传播。目前，南京只有少数银行在试点，成功处理的案例也不多。目前，建行的“抵押转让”也局限于买卖双方的贷款，必须解除抵押贷款，而不是商业贷款或其他抵押贷款。

朱丽丽:具体难在哪里？

王祥：大概有以下几点：

1.卖方在A银行解押，买方贷款因利息低或其他原因考虑

在B银行办理，怎么办？

2.卖方的抵押贷款不止一次（通常是抵押贷款）和二次抵押贷款（通常是通过

营业贷款或消费贷款），甚至三次抵押（通常是小额贷款公司或个人抵押），该怎么办？卖方的抵押贷款不是抵押贷款，直接是商业贷款、小额贷款公司抵押贷款或个人抵押贷款，该怎么办？

3.卖方解除公积金贷款或买方需要办理公积金贷款，这不仅涉及银行，还涉及公积金管理中心。我该怎么办？

4.部分银行的贷款结算有预约时间限制，不能随时还贷解押。我该怎么办？等等。

要解决上述困难，需要南京房地产登记机构与多家银行之间系统的建立和流程的协调优化，需要各家银行的积极配合和支持。由于二手房解押的复杂性和特殊性，一些二手房交易注定无法“带押转让”。但无论如何，“带押过户”模式的推出是二手房交易流程的里程碑，赞扬了南京房地产登记机构“降低成本、降低风险、促进便利”的各项措施。希望“带押过户”模式早日成为二手房交易的常态。

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