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“转抵押”重出江湖，警惕资金中介推广陷阱

经济观察网记者王青说：“高利率站岗的春天来了！现在你家5.88%的抵押贷款利率可以直接转换为4.1%的抵押贷款利率。贷款利率保持不变，但利率变低了，这很容易帮助你节省数十万。不要迅速采取行动！”

你在抖音、小红书等社交平台上看过类似的推广吗？

记者注意到，在今年抵押贷款利率下调的背景下，一些基金中介在社交平台上推广“抵押贷款”业务，当记者进一步沟通时，另一方实际上建议买家转向“抵押贷款”和“商业贷款”业务。

“抵押贷款转移”是银行之间的贷款转移。将A银行的高利率抵押贷款转换为B银行的低利率抵押贷款，可以节省还款成本，减轻购房者偿还贷款的压力。然而，2019年8月，央行发布了一份文件，要求严禁提供个人住房贷款“抵押贷款转移”和“抵押贷款增加”服务。

11月初，记者致电江浙沪多家银行，回应说“监管不允许，相关业务暂时不能办理。”

利率高的站岗者

自今年以来，5年以上的LPR已下调3次，从2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，共下调35个基点，许多城市的首套房贷利率降至4.1%。

“2020年，我终于收了首付，买了一套房，总价150万元，贷款100万元，等额本息30年。然而，当时不仅房价高，抵押贷款利率也达到5.88%。现在每月偿还抵押贷款大约需要6000英镑，这基本上占我们夫妇工资收入的一半。郑州购房者张志告诉记者，如果可以转抵押，按照最新4.1%的抵押贷款利率计算，每月供应不足4900元，可以直接节省1000多元。

对于像张志这样的工薪家庭来说，省下的1500可能做不了什么大事，但至少有一笔可支配收入。

购房者承担的抵押贷款利率一般由“LPR 由银行加点组成，银行加点自合同签订后保持不变。此后，买方实际承担的抵押贷款利率将根据重定价周期逐年跟随最新的5年LPR。这意味着，无论央行如何降低5年LPR，银行加点始终以合同签订时为准。

然而，随着LPR的下调，抵押贷款利率也随之下降。作为一名利率高的张志，他不可避免地感到不舒服。

“在此期间，我们夫妇基本上每隔一段时间就会接到中介机构的电话，询问我们是否需要‘贷款转移’，利率可以直接降低到3点。通常在刷短视频时，也会推送抵押贷款、贷款转换等内容。”张志说。

经过多次咨询，张志发现市场上中介机构宣传的降低股票抵押贷款利率的方式似乎多种多样，但总结起来基本上是“抵押贷款替代商业贷款”。

起初，张志对可以直接转换为银行间的“抵押贷款转移”业务非常兴奋，但在咨询了许多当地银行后，他发现该业务早年已被监管机构停止，市场上没有银行可以处理。

对于像张智这样的普通工薪阶层来说，在监管要求没有新的变化之前，他们当然不敢贸然操作中介机构口中的“再抵押贷款”，宁愿存钱提前还清部分抵押贷款。

中介“招”降利率

杭州一家基金中介经理小林告诉记者：“转让抵押贷款最近很流行，主要受到今年5年以上LPR多次下调的影响。基本上，每次央行降息，贷款转移的话题都会引起热烈的讨论。”。

小林说，对于股票住房客户来说，有些不仅房价在高点买入，而且抵押贷款利率也在高点买入。在当前利率下降的情况下，他们当然希望通过转移抵押贷款来享受降低基准利率和降低还款成本的好处。

记者调查了解到，虽然资本中介平台在宣传中可以直接“转移抵押贷款”的旗帜下，但作为吸引客户的宣传口径，不是真正意义上的银行间贷款转移，而是“转移商业贷款”。

当被问及“银行之间的抵押贷款是否可以运营”时，小林承认，杭州和温州的一些银行在“抵押贷款”业务之前确实可以悄悄运营，但目前基本上不能运营。如果你真的想降低利率，你可以帮助客户转移商业贷款。

“我们现在最低贷款利率可以达到3.5%，最长贷款期限可以达到10年。我们只需要向银行提供一年的营业执照和流程。如果名下没有注册公司的购房者想经营商业贷款，他们还需要支付额外的服务费来购买存续期公司。小林说，办理经营贷款一般需要收取贷款金额的1%-3%的手续费，如果个人信用调查较差，则费用较高。

谈到具体操作，小林表示，以100万元未偿还本金为例，可以帮助客户提前100万元还清抵押贷款。当房子成为全额住房时，帮助客户以“包装”企业的名义，然后在其他银行申请100万元的抵押贷款。

“我们每天收取预付款部分的千分之一或千分之二，这样你就可以实现抵押贷款的转移，降低利率，如果房子升值，你甚至可以借更多的钱。”小林一再强调，“与你原来的5.88%抵押贷款利率相比，3.5%的商业贷款可以直接节省50万或60万元。”即使你花了数万元的手续费，它也比你节省的抵押贷款利息更具成本效益。”

11月3日，北京一家贷款中介机构告诉记者，他们可以提供贷款置换服务。先还清现有的住房抵押贷款，再以房地产为抵押，以“商业贷款”的形式在银行贷款利率较低的资金。以目前偿还抵押贷款约5%的利率为例，该中介机构表示，住房年化利率可达3.66%，更换后可节省约10~20万利息。“贷款10年先息后本，20年等额本息。”

至于流程，上述北京贷款中介机构表示，首先，寻找预付款人偿还原抵押贷款，预付款费用约为7000万元。其次，中介帮助为申请人设立小微公司，由中介完成，收取8500元左右的费用。第三，中介公司将帮助向银行申请商业贷款，商业贷款将发放到设立公司的公司账户，中介机构将帮助提取贷款。在这个过程中，他们收取了大约1%的佣金。

事实上，商业贷款并不是什么新鲜事。该业务主要是银行为中小企业主或个体工商户推出的融资产品。借款人可以通过房地产抵押贷款和其他担保从银行借款，以振兴个体企业的资金。

值得注意的是，监管部门已经明确禁止经营贷款流入房地产市场。

2021年3月26日，中国银行业监督管理委员会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中央银行办公厅发布的《关于防止经营用途贷款非法流入房地产领域的通知》规定，银行业金融机构应当向借款人提示违规行为，并在与借款人签订贷款协议时，同时签署资金使用承诺函，使用信贷资金购买房屋的法律风险和相关影响。很明显，一旦发现贷款被挪用在房地产领域，贷款将立即收回，信用额度将被降低，相应的法律责任将被追究。

同时，北京、上海、广东等城市率先对经营贷款和消费贷款非法进入房地产市场进行自查和监管检查，并因信贷资金非法流入房地产开出多张罚单。

一家股份制银行上海分行的信贷部告诉记者，为了防止申请经营贷款提供的企业是“空壳”公司，对公司股东的任职时间有一定的要求。同时，企业将被要求提供供应商账户，以确保供应商账户的真实性。在贷款后跟踪方面，企业将出示资金使用的相关证明，如业务流程中的相关细节。

被叫停的“转抵押”

事实上，十多年前，“转抵押”业务一度盛行。

2005年，个人抵押贷款市场活跃，银行开始抢占股票抵押贷款市场，逐步在上海和深圳推出抵押贷款转让业务。此后，银行推出了各种抵押贷款转让产品，争夺股票抵押贷款市场。

然而，一些资金被用于房地产投机和股票投机，刺激房地产市场和股票市场的泡沫，增加了银行的潜在风险。2007年9月，中央银行和原银监会发布了《关于加强商业房地产信贷管理的通知》，要求商业银行不得发放房地产评估价值浮动、未指明用途的（额外）抵押贷款。

此后，2019年，央行发布《关于调整新商业个人住房贷款利率的公告》时，再次强调禁止提供个人住房贷款“抵押”和“抵押”服务。

自今年以来，随着抵押贷款利率的不断下降，一些地区的银行已经发布了文件或发布了转让抵押贷款业务。

5月，绍兴银行总行业务部官方微信微信官方账号发帖称，总行业务部专门推出了“转抵押”业务，首套利率为5.05%。消息发出后迅速发酵，银行立即删除了推文。

8月，兴业银行被传到河南省郑州市开通股票房转抵押降息渠道，称只针对部分优质客户，只能内转不能跨行，利率可从6.37%以上降至4.3%左右。消息一传播，兴业银行就澄清了“自媒体号信息不真实”。

记者分别致电江浙沪多家银行，均表示“由于监管原因，暂时无业务提供。”

“直率地说，抵押贷款的转移是指银行之间的抵押贷款股票业务相互挖掘，最终的结果可能是相互伤害和恶性竞争，扰乱正常的市场秩序。它冒犯了银行间人，银行本身也没有太大的好处。”一些城市商业银行家告诉记者，此外，由于风险考虑，早些时候的监管已经明确禁止转移抵押