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润泰洋行:上海“法拍限购”对抵押不良资产的投资降温
以下为正文
几天前，上海发布了一项“新的房地产政策”，法院在线拍卖的所有住宅资产都被暂停了。最近，在线住宅拍卖开始恢复，但显然标记了“法律拍卖限制”。从那时起，上海的法律拍卖就像北京一样进入了一个新的频道。
1「什么是“房贷”？」
“住房抵押贷款”是指借款人以自己或关系人的财产作为抵押，向住房抵押机构申请一次性或回收消费或经营用途的人民币贷款。这里需要注意的是，这两种资本使用限制只允许用于消费或小微个体经营。
根据资金使用限制的严谨性，消费贷款的要求高于商业贷款。然而，无论使用何种资金，在签订贷款合同时都会强调，绝对不能出现房地产投机、股票投机、投资小额贷款平台等行为。
贷款人提交抵押贷款申请时，需要严格说明合同中资金的使用情况，并提交相应的证明材料，如合同、发票等。客户经理还根据资料进行贷前调查和贷后监督。
中国银行业监督管理委员会明确规定，消费贷款金额超过30万元的，需要委托支付，即钱不能直接进入贷款人的账户，而是进入消费关系中的另一方账户。
住房抵押贷款很容易调整方向，可以迅速从传统的住房装修贷款扩展到商业、投机和投资领域。
申请人贷款的资金用途一般有三个流向：
一是装修，这是传统住宅抵押贷款的主要用途。二是投机性投资住房资金，甚至成为投机者增加杠杆的工具。三是小企业的经营性贷款。
抵押贷款的逻辑听起来相对简单，许多参与者持有“如果贷款不能收回，就卖掉抵押贷款财产”的想法。事实上，一个值得注意的现象是，不良住房抵押贷款的规模继续扩大，投资者退出的难度也增加了。
然而，相对稳定的“不良住房抵押”业务仍然是不良资产玩家必须争取的地方，只有抵押品的优质资产属性和足够的抵押率。
「抵押贷款不良资产投资风险很大」
抵押贷款凭借其“抵押”的资产属性，更符合金融机构的风险控制逻辑，但看似稳定的抵押贷款业务实际上隐藏了许多风险。
首先是客户获取端，高质量资产的稀缺性越来越严重。住房抵押贷款是银行的传统业务，大量高质量的抵押资产已经被主要银行接受。非银行金融机构可获得的资产大多是银行风险控制无法达到标准的“次优客户”。在近年来银行包容性金融贷款指标不断增加的背景下，这部分“次优客户”可能会再次被银行下沉，从客户获取端增加风险。
其次，对金融机构来说，对住房抵押贷款资金使用合规性的监督也是一个大问题。通常很难真正实现对购销发票检查、账户监管等常规措施的资本使用监督。金融机构必须在贷款前、贷款中、贷款后的各个环节实现实质性的风险控制，包括双记录借款人的贷款使用情况，提前设计贷款合同中约束借款人资金使用的规定，努力改善团队建设层面的人员配置。
最后，在市场整体流动性不足的环境下，房贷不良资产的处置也面临诸多障碍。延长处置周期增加了期间需要支付的资本利息成本，同时也考虑了律师费、税费等成本因素。此外，处置过程中存在的许多司法困难是另一个障碍。处置方容易遇到未获得问题资产的第一封权、处置资产抵押无效等问题。近年来，唯一的住房和未成年人住房是否可以处置，在法律规定和地方法院的实际处置方面也存在差异。许多不利因素叠加，处置方还需要提前计划，逐一破解。
因此，抵押不良资产投资还需要具备专业知识和丰富的项目投资处置经验，尽可能规范项目调整、估值、投资和处置，才能在这一领域找到价值投资机会。
「法律拍卖限购对抵押不良资产投资的影响」
(1)法拍价格下降，交易量下降
据司法拍卖统计，2020年全国住宅拍卖429462套(含二拍)，涉及金额12504亿元，成交量114328套，成交量1956亿元，投标人545892人次。(数据来源于瑞学院)
法国拍卖限购需要具备购房资格的主体才能购买法国拍卖行。显然，投资群体越来越少，门槛越来越高。许多富人没有购房资格。想在上海买房或投资的人不能再通过法国拍卖行实现。这必然会降低投资法拍卖行的价格和交易量。
(2)法拍贷款、法拍保险、法拍服务的业务量会减少
随着2016年《最高人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定》的出台，网上司法拍卖已成为主要拍卖方式，衍生出大量围绕司法拍卖服务的司法辅助机构。他们派工作人员到法院帮助法院进行资产调整、信息输入、接待咨询等。同时，许多机构专门为参与网上拍卖的买家提供“拍卖服务”、“转让服务”、“贷款服务”等。
此外，许多银行开展了“法律拍卖贷款”业务，一方面提高资产拍卖交易率（买方可以使用杠杆），另一方面也是金融机构贷款的新渠道，这也衍生出法律拍卖保险业务（正常贷款抵押贷款，司法拍卖贷款需要银行贷款，转让和抵押，因此保险公司设计了新产品，是确保抵押“合同履约保险”的顺利处理。）限购将直接影响上述机构的业务量。
(3)房贷资产包的竞争会减少，价格会降低
由于上海法律拍卖不限制购买，许多想在上海买房但没有资格买房的人通过司法拍卖买房，导致一些房屋的价格明显缺陷（如有人居住），但最终交易价格高于二手房价格。
2020年，上海住宅挂牌拍卖3045套，涉及金额356亿元，参与人数16394人次，成交量1820套，成交量138亿元，成交折扣率1.01(数据来源于瑞学院2020年房地产网络司法拍卖行业白皮书)。上海法律拍卖限购必然会降低转让方和投资者的期望，投资房贷资产包的机构和价格也会降低。
(4)部分投资的资产包可能会损失
由于近两年投资机构的乐观估值，2020年上海房贷资产包价格大多超过本金85%，很多资产包本金95%或本金转让。我们遇到过很多资产包投资的竞争对手，对资产包估值很高，包括对未来年化24%利息罚息支持的乐观估计(8.20最高法院发布的民间借贷司法利率保护上限调整了利息)。投资时不考虑清算费用(根据最高法院的司法解释，对于唯一的房屋拍卖，需要为债务人预留6-8年的租金)。还包括投资住房抵押不良资产包利用高杠杆、资本成本高、优先预收费、优先锁定期等，各种因素叠加，可能导致早期投资住房抵押不良资产包机构的损失。
(5)二手房市场价格可能会受到轻微影响
限购法拍房会让很多不具备购房资格的人退出竞争。很多有购房资产的人更有选择性。他们可以看二手房或者买法拍房。当别人退出法拍房竞争时，他们可能会转向通过法拍买房(大部分法拍房比二手房还是有折扣的)，法拍房的投标流程和贷款流程已经非常成熟。这也可能导致二手房价格下跌(当然也包括近期金融机构暂停住房贷款趋势的影响)。
投资不良资产的典型特征是“不确定性”、政策不确定性、司法环境不确定性、市场不确定性等，正是因为这些“不确定性”给不良资产的投资带来了风险，不良资产的投资机会也来自许多“不确定性”，所以我们需要做的是，在这个不确定性市场中，找到确定性的机会，定量定价不确定性的风险，实现业务的可持续性。
润泰洋行特殊机会投资价值重塑平台
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润泰洋行成立于2013年，主营业务为过桥垫资、收购不良资产(房地产)等相关金融服务。咨询团队均为业内资深投资专家。公司高管在金融、投资、管理、退出四个专业层面都有多年的专业管理经验。
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