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经营贷款:成为公司股东几千元，房子可以垫钱买
中新经纬客户端2月6日消息，“你需要贷款吗？这里有年利率低至3.85%的低息贷款。相信很多人都接到过类似的电话。中信精卫客户调查发现，在销售电话的背后，隐藏着一条产业链。贷款中介通过虚构的公司，提供虚假的银行流量，将个人包装成需要经营贷款的企业主，使资金流入房地产市场。北京一家贷款中介公司的销售人员声称，他们公司50%以上甚至60%的客户都是用钱买房的。
贷款中介机构和个人涌向抵押经营贷款的关键是：经营贷款利率低，期限长。与抵押贷款相比，它可以节省数十万元甚至数百万元的利息支出。目前，监管机构正在打击非法使用此类资金的现象。北京一些股份制商业银行的抵押经营贷款利率有所提高，贷款企业的资格审查也有所收紧。
在利差的驱使下，50%的商业贷款客户买房
在中国人民银行信用调查中心北京分行，打印个人和企业信用调查报告的人络绎不绝，成为许多金融中介公司寻找客户的绝佳场所。
2月4日上午，中信精卫客户端在信用调查中心看到，当有人从大厅拿出信用调查报告时，会有三五个中介人围起来，热情地交出名片，询问是否有资金需求。一家金融中介公司的推销员李明说：“这里有很多人在做信用调查。当我们无事可做时，我们会来这里寻找客户。”
一些金融中介公司的销售人员聚集在中国人民银行征信中心北京分中心门外。中新经纬薛宇飞摄
当记者说买房还缺一笔钱时，李明立即推荐了一款银行向企业发放的贷款产品——住房抵押贷款。他说，住房抵押贷款是以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，以企业法人或股东个人名义的房地产作为抵押，以换取资金。一般来说，房屋评估值的70%可以借出。
许多银行贷款经理和金融中介公司的销售人员告诉中信精卫客户，抵押贷款业务已经存在很长一段时间，期限从1年、3年、5年、10年和20年不等。前几年的利率大多在5%-6%甚至更高。但受2020年疫情影响，银行利润实体经济带动利率下降，北京很多银行的抵押贷款利率最低降至3.85%。个别优质企业甚至可以获得约3.65%的利率。与北京同期房贷利率相比，第一套房贷利率约为5.2%，第二套房贷利率为5.7%。其中的“利差”让很多买家感动，导致原本服务于中小企业的贷款产品走样。
最近经历过“卖一买一”的陆菲菲很担心。起初，她计划在西城区更换一套900万元左右的学区住房，但她和丈夫的公积金贷款金额不够，房地产经纪人向他们推荐了商业贷款。以贷款300万元、20年等额本息、贷款利率5.7%为例，按揭每月还款2097元，还款总额503.45万元；如果经营性贷款年利率为4%，每月还款18179元，还款总额为436.31万元，可少还近67万元。
李明说，许多想买房但资金不足或第二套住房贷款比例较低的人会选择通过贷款中介向银行申请商业贷款。自2020年以来，他们公司申请商业贷款的客户超过50%甚至60%都是用来买房的。“也有一些用于企业经营的住房抵押贷款，但中小企业在几年内倒闭，仍然有更多的人买房。”
“在我去年处理的商业贷款中，大约50%是为了买房。”一家银行的个人贷款经理告诉中信精卫客户，大部分都是为了买第二套房，因为第二套房首付比例高，普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%。很多人付不起这么高的首付，只能借商业贷款。
成为公司股东几千元，房子可以垫钱买
虽然抵押贷款的利率很低，但贷款申请人需要在北京有一家公司和一所房子才能顺利获得这笔钱。如何将申请人包装成合规对象是金融中介公司展示“魔法”的时候了。
北京一家金融中介公司的销售人员宣传了这个方法。他说：“如果你没有公司，我们有两种方式来处理它，一种是帮助你收购一家公司，成为公司的法定代表人，另一种是找到一家公司来加入你作为股东。”
这两种方法有什么区别？宣传中信精卫客户，如果收购公司，客户成为公司的法定代表人，需要到工商部门办理变更手续，在银行开户，提供水等信息，从收购公司到最终贷款，周期约一个半月至两个月，费用约1.2万元。
“第二种方式，我们会拿到公司的营业执照，用完后还给对方。对别人的公司没有影响，只需要支付8000元。这个处理周期快，两周左右就能完成。”张扬说。
郭亮是另一家金融中介公司的推销员。他的计划类似于宣传。购买该公司的费用为8000-10000元。公司完成所有权转让后，郭亮将以客户的名义为空壳公司刷银行流量，并制作一些虚假材料。一切完成后，他将持公司营业执照、公司章程、客户身份证、房地产登记证、购房合同等材料与合适的银行进行匹配。银行根据客户名下房屋评估价值的70%进行贷款，利率根据公司和客户的信用确定。
金融中介除了帮助客户收购公司或获得股东资格外，还将收取贷款总额约1%-2%的服务费。以300万元的贷款金额为例，总成本为6-7万元。但在许多买家看来，花费数万元可以节省数十万甚至数百万的利息，这是一笔稳定的生意。
如果贷款申请人甚至没有房子，一些金融中介公司甚至为客户提供购房预付款。房屋转让后，他们迅速向银行申请抵押贷款，然后将资金返还给金融中介公司。李铭表示，他们与一些信托公司合作。客户可以向他们借钱买房。利息按日计算。当商业贷款资金到达时，他们可以将资金返还给信托公司。
“预付款贷款，将去公证处进行公证，客户也需要在信托公司按一些个人文件，毕竟，这是一大笔钱。”李明还提醒说，一般来说，这笔钱的利息相对较高，客户需要快速完成转让和贷款的整个过程，否则利息损失太大。
一些银行提高利率，严格审查贷款资格
“现在是一个敏感的时期，我们必须面试。去年下半年，有3.85%的商业贷款产品，现在一些银行将利率提高到4%-5%。”张扬说，不仅提高了利率，而且对客户的资格审查也更加严格。”以前，新公司和新股东都可以这样做。最近，一些银行提高了门槛。例如，新股东申请商业贷款需要半年时间。”
中信精卫记者作为贷款人咨询了北京十多家银行，了解了贷款经营的最新情况。相比之下，几家主要国有银行对贷款企业和个人的资格要求相对较高，目前利率尚未改变。
中国工商银行西城区某分行信贷部经理表示，公司必须成立一年以上，正常运营。如果是股东申请，必须成为股东半年以上，贷款利率最低3.65%，贷款最长10年。中国银行西城区某分行个人贷款经理表示，银行要求公司经营两年以上，借款人是股东之一，持股需要5%以上。
“我行要求公司成立两年以上，公司股东也要求两年以上，并要求资金流动。公司需出具同意经营收入偿还个人贷款的证明。超过50%的股东提供担保贷款，我们只做一年，贷款利率为3.85%。”中国农业银行东城区一家分行的个人贷款经理多次强调，客户在贷款前必须有真正的经营和真正的需求。
然而，一些股份制银行最近提高了贷款门槛和利率。广东发展银行一家分行的贷款经理表示，以前高质量的客户可以达到3.85%，但现在基本上已经提高到4.15%-5.25%。上海浦东发展银行的一位个人贷款经理说：“最近，利率提高了10个基点，并审查了业务流程。贷款金额为业务流程的30%-40%。”
“去年的利率相对较低，在3.6%-3.8%之间。今年的最新贷款要求还没有下降，但我们不能按照去年的要求离开。利率将提高，总额将得到控制，审批可能会更加严格。”中信银行的一位个人贷款经理表示，该公司必须真正经营，只有一家空壳公司，没有业务痕迹。
光大银行个人贷款经理告诉中信经纬记者，新注册的公司最近做不到，新股东和新房也可以做，但价格不同。有一种产品可以贷款20年，年利率4.8%。还款方式是按月支付利息，每年返还本金的二十分之一。但他强调，现在贷款的使用非常严格，银行将监督贷款支付，即监督资金是否流向真正的交易对手。
此外，民生银行和兴业银行西城区分行的贷款经理表示，他们的贷款利率最近没有变化，平安银行的客户服务人员表示，利率没有变化。民生银行和兴业银行要求企业注册时间超过2年，平安银行要求1年以上，有一定的银行流量要求。
但李明说：“如果你问银行，你肯定会要求真正的运营，这就是我们存在的价值。”
消费贷款被盯上，多头信用额度高达百万
虽然“商业贷款”的差距正在收紧，但在“利差”的诱惑下，一些人仍然选择低利率的贷款产品，如消费贷款，以取代抵押贷款。
住在北京的孙萌正在经历“卖一买一”。2020年12月，她刚刚卖掉了一套自住房，然后又买了一套改良的房子。“这套房子卖了280万，我看中的房子总价440万，但因为这套房子‘满二唯一’，为了省税，被迫提高首付。孙萌告诉中新经纬客户端，她向亲友借了50万元，将首付提高到380万元，然后申请了60万元的住房贷款。
孙萌计划在抵押贷款获得批准后，向银行申请消费贷款，并偿还亲友的钱。“我咨询并比较了20多家银行，选择了几家利率较低的银行，年利率约为4.2%。还款方式是先付利息，然后付本金，可以贷款三年。我预计一两年后还清。”
当被问及是否担心银行查询贷款流程时，她说：“买房后，我们必须装修和购买家用电器。这些也要花钱。银行找不到。”
在采访中，上述贷款中介公司的销售人员还表示，经营贷款的收款人通常是第三方公共账户。为了避免监管，客户最终从银行取出现金买房。郭亮说：“按照我们的流程收款，100%没问题。”
中新经纬记者了解到，与10年甚至20年的贷款期限相比，个人消费贷款期限最高可达30万元，一般可贷款3年，优质客户贷款年利率可低至4.2%。如果同时在多家银行申请消费贷款，贷款金额可以放大到几百万元。
建议机构缩短非法使用资金或提取贷款的贷款期限
在采访中，也有贷款经理看到记者不是真正的企业主，说服记者放弃商业贷款，并表示今年监管严格调查商业贷款，如果发现资金流向房地产市场，银行会要求客户提前还款，这不违反贷款合同的规定，“如果你不能偿还贷款，银行可能会起诉你。”
“自去年以来，为了支持疫情防控和复工复产，银行普遍降低了经营性贷款利率，部分贷款利率明显较低。最近，银行的适当上调只是回到了正常水平。一般来说，提高经营性贷款利率影响较小，有助于减少经营性贷款与个人住房贷款之间的套利空间，但也可能意外伤害一些真正需要经营性贷款的小微企业和个体工商户。招联金融首席研究员、复旦大学金融研究所兼职研究员董希淼告诉中新经纬客户端。
董希淼认为，商业银行和消费金融公司在严格准入门槛、加强贷款管理的同时，应将经营性贷款和消费性贷款的发放期限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途证明。30万元以上贷款应更严格地执行委托支付规定，贷款资金应支付给合同约定用途的借款人交易对象，以降低被挪用的风险。
(文中李明、张扬、郭亮、陆菲菲、孙萌均为化名)
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