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外环老破小“变身”二新大三房看他怎么玩拍房？

小编说

买房是人们一生中必须经历的，但你真的知道怎么买，花多少钱，买哪里吗？

客户大林就是这样。他没有资格买房，但他不了解政策，也没有深入分析自己的家庭情况。

在遇到我们之前，我们差点拍了一套外环的老房子。经过助拍系统的全过程服务，我们不仅帮他降低了首付3.5%，还把他想买的老房子换成了中外环的新房子。

一、 确认需求(第一次接触)

见面前，助拍师和大林通了半个小时的电话，初步了解了他们的基本情况，并确认了见面和面试的时间。基本情况大林和女友在上海没有五年的社会保障，没有购房资格，正准备结婚；自有资金300万；婚房需要自住，希望半年内入住；大林有房贷记录，女友没有房贷记录；大林在陆家嘴工作，工作时间灵活，女朋友的自由职业主要是在家工作；意向部分靠近市区和地铁；意向房间的电梯或梯子是可以接受的，希望有三个或两个房间。

大林在电话里说，当时他试图在一个平台上拍照，但他觉得自己不安全，不敢提高价格，所以他找到了我们，希望能帮助他。

二、 制定初步计划

大林最初的计划是先领证再买房，用二套房资格办理按揭贷款，最高贷款30%，预计税费总价在400万左右。

显然，大林并不熟悉法国拍卖行的购买政策。

签署《信用调查授权书》后，团队负责资金优化的教师进一步确认情况：自有资金300万，大林和女友150万；大林年收入约50万，女友60万，婚后家庭年收入约100万；月供上限3万；抵押记录大林在家乡买了房子，有抵押记录，女友没有抵押记录，有第一个抵押资格。

根据上述情况，提出了三种资金优化方案：

其中，方案一、二是使用第一套抵押贷款，利率下降15个bp。由于方案二是婚前购买，建议双方私下签订出资比例协议合同。方案三的月供利率较高，需要预付款。

三、 筛选产品，确认贷款计划

上海各银行的贷款产品不同。团队负责资金优化的教师与支持上海个别家庭办理贷款的银行经理联系，整理出三款更适合大林的银行产品：

A）贷款额度为6.5%，等额本息或等额本金为30年，利率为4.65%，支持公积金余额抵消月供。

B）贷款金额为50%、30年等额本息或等额本金，利率为4.65%，支持公积金余额抵消月供。

C）抵押贷款30%，抵押贷款40%，利率5.45%。抵押贷款支持公积金余额抵消月供。

由于大林和他的女朋友希望在不降低当前生活条件的情况下申请抵押贷款，他们最终决定在与双方确认的情况下采取第一个财务计划：

拍卖成交价为800万元，贷款520万元，信贷30年，利率4.65%，月供28889元，去掉大林月公积金冲抵，实际月供只有2.5万元。

四、 400万到850万

1、确认购房价格段

经过反复的需求确认，终于进入了选房阶段。根据确认的资金计划，计算购买价格段：

①以自有资金300万为上限，房屋交易总价最高850万，不包括税费、服务费等费用。该计划每月供应2.5~3万元

②以月供2.5万左右为准，房屋贷款450万，房屋成交价692万，首付242万。

通过与大林及其家庭的反复沟通，分析家庭的购买需求和生活习惯，建议大林的购房预算在670万至850万之间，既满足了还贷压力的需求，又满足了大林家庭对住房的偏好。

2、确认房屋需求

大林买房主要是作为婚房，主要是自住。所以在筛选房子的时候，要特别注意自住的舒适性，方便大林通勤。三房或者两房都在考虑范围内。大林对地段板块没有特别的偏好，但是女朋友想离市区近一点，2000年后房龄最好。

在联系我们之前，大林认为只能买大约400万外环房地产，所以看到房子主要集中在浦东新区，但在我们分析了大林及其女友后，我们建议选择浦西作为大林的首选位置，如长宁、虹口、闵行等地方有很多高质量的法律拍卖。

这三个地区都有贯穿上海的交通线路，生活设施相对成熟，发展潜力略高于浦东郊区，住房成本效益相对较高。

3、律师案件背调

根据以上信息，来自房地产科研的教师选择了15套符合预算的合法拍卖行，并在过去45天内开始拍摄，并给出了拍卖的优先顺序和依据。经过两个小时的解释，大林的家人协商了最后的拍卖行。

筛选后的房屋按时间顺序移交给法律团队。法律团队通过调整房屋贷款、转让、交付等风险，整理出一套完整的尽职调查报告。

助拍师根据《尽调报告》进一步向大林讲解房源情况，确认是否参与拍卖，以及交易的风险和可控性。

(研究报告目录)

尽职调查报告包括七个模块：目标基本信息调查、家庭样品评估、目标相关信息及相关人员调查、转让税计算、贷款风险、价格分析、投标方案。

五、 交易过户流程

在正式竞价前两天，助拍师根据不同平台的要求，确认了最终的参拍房屋，指导大林参拍报名。

即使是同一个平台，由于上拍的房源不同，参拍的报名方式也有很大的不同。

拍卖结束日上午9:30，大林来到我们的拍卖现场。同时，助理拍卖人员陪同实时跟进交易价格，确保出价不会高于事先约定的最高上限。

也许是因为提前做好了充分的准备，幸运的是，大林第一次拍摄了他最喜欢的房子，中央三居室，总价格低于850万，完全满足了大林的期望。

但这套法拍房的全款日期很短，不同于以前的七个工作日，只有五个工作日。

若不能在全额付款日前全额付款，不但拍卖无效，保证金也将被法院没收。

在参与拍摄之前，摄影师已经做好了充分的准备。在拍摄当天，摄影师已经和银行老师约好了时间。下午3点，他陪同大林到银行签订抵押贷款合同，最后贷款金额准时转入法院账户。

之后，所有与法院、交易中心、拍卖行等具体事宜都由拍卖人员联系起来，大林拿到公证书后再也没有担心过。

三个月后，助拍师将房屋钥匙和房产证交给大林。

但助拍师的服务还没有结束。

为了方便大林后续的自住生活，助拍师将帮助大林尽快开始新的生活，如税卡、水电煤转让、居住证办理、户籍迁出等。

每栋房子后面都有一个故事。

像大林这样的顾客很多，没有资格买房，但又想在上海定居。

为了保护客户隐私，文章都是化名

团队介绍：

蓝鲸拍卖团队配备了房地产行业不良资产处置的专业团队，专注于为有限购买的家庭提供拍卖服务，放心参与拍卖，放心投资。

截至目前，已接待5000组客户咨询，参拍2500套目标，服务800个家庭。

关于我们

早在2016年，司法拍卖就开始从线下拍卖转向在线拍卖。蓝鲸拍卖的创始团队就意识到这个行业需要改变：

房屋信息分布分散

房屋安全性难以鉴别

法院要求全款到达仅7-10天

整个购买过程不熟悉，时间无法控制

服务机构水平参差不齐

我从未买过法拍，但我是专家

蓝鲸法拍经历了网上司法拍卖的不断发展，以及每年数百套参与拍卖的经验，建立了行业内独家的项目管理五重服务体系：

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