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减轻存量抵押负担时，办理“商转公”时，首先要结清商贷顺位抵押模式，引起关注

21世纪经济报道记者唐静北京报道

抵押贷款利率高的购房者有了新的希望。自9月以来，陕西汉中、江苏常州、云南普洱、广西防城港、河南洛阳等三、四级城市密集发布了新的“商业转移”政策。合格的购房者有望将更高的商业贷款利率转化为更低的公积金利率，显著降低每月的供应成本。

“商转公”是商业个人住房贷款转公积金贷款业务的缩写，是减轻购房者偿还贷款压力，减少贷款利息支出，保护缴纳员工合法权益的公积金便利业务。

据悉，“商转公”和正常公积金贷款利率均按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。现实行5年内首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，第二次使用公积金贷款增长10%。

以2021年6.37%商贷利率“高位站岗”的洛阳购房者为例，如果贷款50万、30年等额本息偿还，6.37%商贷利率下的月供为317.71元，3.25%公积金贷款利率下的月供为2176.03元，相差近1000元。

今年以来，与抵押贷款直接相关的5年期LPR三次下调，从去年的4.65%降至今天的4.3%，下调了35个基点。根据央行和中国银行业保险监督管理委员会允许第一套商品房贷款利率下限不低于5年期LPR减少20个基点的要求，新增第一套商品房贷款的最低利率可达到4.1%，而不考虑银行的加分。

然而，对于存量抵押贷款的借款人，实际抵押贷款利率由“LPR 虽然LPR部分将根据重定价周期(一般为一年)向下调整，但银行加点部分始终以合同签订时为准。还清贷款后注销房屋抵押。

如果能成功办理“商转公”业务，就意味着股票房贷的借款人有望摆脱“高位站岗”的银行加点，享受比商贷利率下限低的公积金贷款利率。

以“先还后贷”的方式引发争议房贷结清后注销抵押。

“商转公”政策作为造福人民的重大政策，必须在实际实施过程中接受公众的检验。房贷提前还款抵押注销。

9月21日，河南省洛阳市住房公积金管理中心网站发布了《洛阳市商业个人住房贷款转让住房公积金个人住房贷款管理办法(征求意见稿)》还清房贷后怎么注销抵押登记。

“先偿还后贷款”的方式是指已办理商业贷款的员工向中心申请商业转让贷款。经中心同意，员工用自筹资金偿还商业贷款并办理相关手续后，中心将发放商业转让贷款。房贷结清后注销抵押需要多久。

许多买家在洛阳网络“人民声音”专栏中表示，“商业转移”政策要求买家自筹资金结算商业贷款申请公积金贷款是不合理的，如果买家资金不需要申请住房贷款，“贷款”只能迫使买家找到高利率“桥梁资金”，几乎增加了资本风险。

此外，以“先偿还后贷款”的方式申请“商业转让”也存在公积金贷款和商业贷款无法继续的风险。草案指出，通过“商业转让”资格审查的，借款人应当在20个工作日内办理商业贷款提前结算手续和抵押注销手续，并持有效的商业贷款结算凭证和抵押注销手续向公积金中心申请贷款审批。超过20个工作日的，原申请程序无效。

一些洛阳买家报告说，在实际操作过程中，一些银行甚至需要提前预约，在20个工作日内完成筹集资金、结算商业贷款和解除抵押贷款是极其困难的。此外，根据公积金个人贷款率的变化，“商转公”政策将动态开放和关闭，这使得申请人感到极大的不确定性。他们担心，在借用高利率的“过桥基金”结算商业贷款之前，政策窗口将关闭。

根据草案，“当我市公积金贷款个人贷款率连续3个月低于85%（含）时，商业转移贷款业务将被暂停，个人贷款率连续3个月高于95%（含）。当上级公积金政策调整或我市房地产市场形势发生变化时，中心可以在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，及时开展和暂停商业转移贷款业务。”

根据各网络平台反馈的公众意见，借款人普遍担心采取“先还后贷”的方式申请“商转公”。

记者了解到，云南普洱、吉林长春、陕西汉中除了“先还后贷”的方式外，还推出了“顺位抵押”模式。“顺位抵押”模式是指借款人未结清商业贷款，原商业银行同意将公积金中心增加为房屋第二抵押人，中心发放贷款偿还借款人的商业贷款，还清后终止原商业贷款抵押。与“先还后贷”相比，“顺位抵押”的优势在于，借款人无需筹集资金提前偿还商业贷款或支付相关费用，处理成本较低。房贷提前还款后多久撤销抵押。

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陕西省汉中市住房公积金管理中心党委书记、主任赵桑弥介绍，鉴于绝大多数员工住房抵押贷款余额大，预付款难以实现，城市创新工作模式，首先采用省级顺序抵押贷款模式。该模式在保持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下，通过公积金贷款第二抵押，无需借款人筹集资金结算原商业个人住房贷款，可直接向原商业银行账户发放公积金贷款抵消原贷款余额，节省商业公共贷款时间，简化流程，提高风险防治能力。

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陕西汉中“商转公”顺位抵押模式的操作流程房贷抵押注销查询。

事实上，“顺位抵押”模式并不是在不久的将来才出现的。早在2013年，深圳就推出了无需繁琐赎回程序的顺位抵押模式。到目前为止，深圳作为四大一线城市中唯一仍在开展“商业转移”业务的城市，仍在实施这一模式。房贷抵押注销证明。

记者了解到，实施“顺位抵押”模式的城市一般要求借款人的原商业贷款发行银行是当地公积金中心的合作银行。

长春市住房公积金管理中心表示，只有与中心签订《商业贷款转公积金贷款合作协议》的商业银行贷款才能转公积金贷款。到目前为止，长春市可以以“顺位抵押”的方式办理商业转公贷款的合作银行包括:工商银行、交通银行、中信银行、工业银行、招商银行、中国农业银行、中国建设银行、吉林银行、中国银行、中国银行该中心将推动与多家银行签订合作协议。房贷还清后还可抵押吗。

在长春市住房公积金管理中心的互动平台上，许多市民呼吁将上海浦东发展银行和光大银行纳入当地公积金管理中心的合作银行。提前还贷注销抵押房产流程。

几何对银行的影响？

考虑到今年以来商业银行普遍面临净息差收窄的压力，“商转公”业务扩张是否会对银行产生影响？

招聘金融首席研究员董希淼告诉《21世纪商业先驱报》，“商业转移”政策可以显著减轻购房者的抵押贷款负担。减轻负担后，可能会进一步刺激新的住房消费需求。然而，“商转公”政策不太可能大规模实施，也不会在许多城市得到广泛实施。这是由公积金的运行机制决定的。当个人贷款率（个人住房贷款余额/住房公积金存款余额*100%）超过一定水平时，必须收紧使用门槛。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿告诉记者，“商转公”政策可以帮助购房者减轻还款压力，让更多的人从公积金制度中受益。近年来，由于早期公积金贷款金额不足或不符合公积金贷款条件，部分家庭无法充分享受公积金贷款的优惠利率。“商转公”可以更好地发挥公积金支持员工购房的作用。住房抵押贷款作为一种高质量的贷款，是许多银行的重点，但商业贷款到公积金贷款的总体比例很小，不会对银行的住房信贷余额和增量产生明显的影响。

上海金融与发展实验室主任曾刚认为，短期内，“商业转移”政策扩张取代了银行抵押贷款资产，但即使没有“商业转移”，LPR持续下调也会降低银行股票抵押贷款和新抵押贷款利息收入，住房贷款平均利率下降是必然趋势。房贷抵押贷款利率。

从中长期来看，“商业到公共”扩张有助于减轻购房者的负担，在一定程度上促进房地产市场需求，刺激合理的住房抵押贷款需求，引导购房者对房地产市场的积极预期，对改善当前房地产市场的经营环境，促进后续的健康发展有一定的积极作用。

事实上，银行不仅向个人发放住房贷款，还向房地产开发商发放开发贷款。房地产市场的整体稳定和改善对银行贷款资产质量的稳定具有重要意义。此外，由短期“商业转移”引起的少量“贷款移动”仍在银行的可承受范围内，中长期房地产市场的稳定将促进合理购买需求的进一步恢复。在此过程中，银行对新的抵押贷款的需求也将增加。房子贷款还清如何解除抵押。

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