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买房“负首付”，馅饼还是陷阱？

出乎意料的是，在一些开发商和房地产经纪人的口中，买房可以如此“容易”，不仅可以实现“低首付”和“零首付”，还可以实现“负首付”，赚取开发商数十万元作为装修资金。众所周知，这些行为已经走在了非法行为的边缘。

首付套路图案翻新

“负首付50万元买学区房”“首付1万元，没错。不需要首付就可以再拿一万元”...最近，类似的房地产营销演讲出现在很多社交平台上。

今年5月，深圳房地产经纪人王女士告诉半月记者，其代理罗湖区房地产可以做“负首付”，即房屋评估价格570万元，但业主低价520万元，“你可以贷款570万元买房子，50万元装修差价”。深圳房地产经纪人赵先生也声称，他已经出售了一套“负首付”的房地产。

根据各地规定，即使是首套房，首付比例一般也需要至少20%到30%，“负首付”是如何实现的？据业内人士介绍，“负首付”类似于“零首付”和“低首付”的操作方法。首先，开发商通过分期付款和返还首付来减轻购房者的首付压力。其次，开发商帮助购房者获得更高的银行贷款（也称为“高评价、高贷款”），以提高合同价格。如果开发商返还的资金超过首付，或银行贷款金额超过房地产原价，“负首付”将“实现”。

据业内人士介绍，购房者可以通过向银行申请商业贷款和消费贷款获得资金。如果贷款金额超过购房首付，也可以达到“空手套白狼”的目的。贷款中介段先生说：“几年前，当房价大幅上涨时，上涨的收入可以覆盖相关的贷款利息，买卖房屋可以赚很多钱。”。

目前，“高评价、高贷款”主要采用阴阳合同的方式来实现其目的。”也就是说，买卖双方签订了两份购买合同，其中“阳合同”代表了较高的房价，作为网上签订合同的在线记录，“阴合同”代表了真实的房价，以“阴合同”的房价实际交易，以“阳合同”的房价获得了高额贷款。”中原房地产公司首席分析师张大伟说。

“负首付”风险很大

听起来像是“真香”，但其实“负首付”的风险很大，甚至可以让买家“钱房两空”。

“其实‘负首付’、‘低首付’、‘零首付’的促销手段有很多套路，很多都是虚假宣传，往往伴随着开发商垫资融资等违法行为。同时可能会规避银行按揭贷款对首付的要求，违反按揭贷款的相关规定。北京金诉律师事务所主任王玉臣说。此外，如果购房者通过消费贷款、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹集资金，也会产生新的成本。

如果“高评价、高贷款”失败，买方可能面临终止贷款合同和承担违约责任的风险。张大伟分析说，即使审计通过，如果在银行自检后期发现，也可能需要收回贷款，甚至被列入银行黑名单。

“即使有银行批准贷款，这也是透支买家的财务能力。如果未来不能及时支付，往往会发生更多的房地产纠纷。例如，一旦抵押贷款失败，房子甚至可能被迫拍卖。”王玉臣说。

房地产作为银行信贷资金的重要投资方向，如果效仿“零首付”、“负首付”等行为，也可能造成金融风险。

北京德和衡律师事务所纠纷解决业务中心副主任、商业和金融纠纷解决部主任裴虹博表示：“这种方式实际上扰乱了正常的金融秩序，避免了正常的银行信贷监管，骗取了银行贷款。特别是如果购房者自身存在信用问题，没有偿付能力，可能会进一步引发信用风险等金融问题，影响社会稳定。”

是乱象，要重拳整治

6月7日，重庆市中国银行业监督管理局发布关于警惕房贷欺诈的风险提示，明确提出“零首付”和“负首付”不仅违法，还会增加购房人的税费和未来还款的资金压力。所谓“零首付”和“负首付”违反金融信贷政策，是监管机构明确禁止的行为，要求银行机构严格防范。

为防止“零首付”和“负首付”营销在房地产行业的传播，监管机构还需要进行严厉的整改。将“零首付”和“负首付”行为列入金融欺诈或其他非法行为名单，建立更完善的金融监管机制，规范抵押贷款市场，打击非法房地产投机。同时，通过行业规范加强行业自律，防止开发商或房地产中介非法营销。

半月谈记者：王方圆/编辑：尤立

*本文为2023年第7期《半月谈内部版》

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