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上海“商业贷款”调查：贷款周期延长，利率略有上升，“灰色产业链”仍在运行
王下弟，中国科技投资
各地都在严格监管贷款流入房地产市场，但这条“灰色产业链”却“野火烧不完”。
近日，对经营贷款流入房地产市场进行了严格监管和调查。上海一些贷款援助从业人员告诉记者，他们仍然可以经营商业贷款来支付购房首付，但贷款周期略有延长，贷款利率略高于去年，一般为3.85%-4.8%。
上述贷款人的服务费为1%-3%，根据客户需要包装的材料收取相应费用。如果客户申请商业贷款但名下没有公司，贷款人还可以帮助客户转让公司，并提供商业流程、发票等信息，最高收费标准为3%。此外，记者了解到，通过这些与银行有合作关系的贷款机构申请贷款，贷款金额远高于客户向银行申请的金额。对此助贷人士表示：“与银行双方合作”。
经营贷款利率略有上升
公司转让后，可以申请贷款
一位在上海注册的贷款从业人员何西(化名)告诉《中国科技投资》记者:“在上海做抵押贷款的(个人客户)有10个，9个不是用来经营的，都是用来买房的。”。
何西提到的经营贷款全称为个人经营贷款，是指银行向借款人发放的合法生产经营活动的贷款，如流动资金周转、购买或更新经营设备等。
今年以来，地方监管部门正在严查非法经营贷款流向房地产市场。此前，上海银行业监督管理局审计调查发现，123笔、3.39亿元的经营贷款和消费贷款涉嫌挪用于房地产市场。
据记者了解，流向房地产市场的商业贷款规模是不可预测的，具有很强的秘密性。贷款助理李南（笔名）说：“申请商业贷款作为首付，你可以向客户的父母、兄弟姐妹和孩子申请贷款（18岁以上）、以朋友的名义，银行不会追查那么多层次，但绝对不能以客户和配偶的名义。”
李南解释了原因，“现在国家有严厉打击银行贷款流向房地产市场的政策。当客户申请抵押贷款时，银行需要检查客户的债务，查看信用报告，检查首付来源，并进行风险评估。如果客户的债务与首付金额相似，银行将要求在申请抵押贷款之前结清债务。”
记者从上海四位助贷人士处了解到，经营贷款利率略高于去年3.85%，一般在3.85%-4.8%之间。何西透露，“去年抵押贷款利率为3.85%，很容易批准。但今年由于国家政策调整，一次抵押贷款利率在3.85%-4.35%之间，十年先息后本，二十年等额本息”。另一名助贷从业人员王毅(化名)表示，与去年相比，经营贷款利率上升了3.85%-4.15%，客户条件略好的约为4%。
另一位贷款中介小刘(化名)告诉《中国科技投资》记者:“现在一般都是做商业贷款，去年最低3.2%，现在基本都是4%。”刚有同事申请了商业贷款，总贷款金额311.55万元，年利率3.85%，每期还款9624元，10年先息后本。
然而，处理商业贷款也有相应的条件，一个是公司的名称，另一个是房地产可以用于抵押贷款。但根据贷款援助人员的说法，即使没有公司，也有办法处理商业贷款。
何西说：“如果客户名下没有公司，（我们）可以帮助客户转让一家公司，转让费一般在6000-8000元之间。一般来说，抵押贷款可以在一年内提前偿还，如果公司不能使用，可以提前撤销。此外，客户也可以找到自己的公司转让所有权，但要求公司至少注册一年，没有投资、美容院、基金等敏感词汇，但也使用银行系统核实公司是否存在案件纠纷、财务报表逃税等情况，以确保公司的安全。”
李南还表示，他可以承担。“经营贷款首先需要转让公司和营业执照，需要向银行提供营业场所和营业流程。客户可能很难操作，可以给我们一站式服务，即转让营业执照、实地考察、第三方收款（专项资金）。”
预付费日利率万分之七
中介服务费最高三点
此外，贷款援助人员表示，如果用作抵押贷款的房地产仍在抵押贷款中，可以预付赎回房屋进行抵押或直接抵押，但第二抵押贷款的利率相对较高，可以申请的贷款金额较少。如果抵押财产是清理房屋，你可以直接做一个抵押贷款。
李南告诉记者，涉及未清理房屋作为商业贷款的抵押品，需要提前偿还抵押贷款，但可能需要偿还提前还款费用、赎回建筑过桥资金等。
“如果房子还在抵押贷款中，如果你想抵押，你需要赎回房子，偿还上一家银行的贷款，这相当于拿到一份房屋清算簿，然后再抵押给另一家银行。会有专门的第三方赎回公司帮助客户偿还欠款，但预付款需要一笔费用，按日计算，基本上预付款时间为15-20天，日利率为6万至8万，正常情况下为7万，根据7万，抵押贷款300万元，300万*7*15天，总共需要3万多预付款”，何西告诉记者。
提供上述服务的中介需要收取一定比例的服务费，一般在1%-3%左右。李南坦言：“我们这里收取1%-3%的服务费，比如10万元的贷款额度就是1000-3000元。至于是按1%还是3%收费，主要看客户信息是否符合条件。如果我们直接把客户拉到银行面对面签字，客户经理说没问题，那我们就收1%；但客户这边没有任何材料，需要我们对各种材料进行包装，协助客户办理贷款，那么就要收取3%。”
李南告诉《中国科技投资》记者，客户也可以去银行申请贷款，但通过第三方整合计划融资的贷款必须远高于银行申请的贷款，约50%-67%。“如果一些客户一开始要求我们融资，他们可以融资100-150万元，但他们只能借20-30万元。”
“我们离线申请。去哪家银行申请贷款、找谁、怎么办都是非常具体的问题。我们将帮助您与特定的银行客户经理联系，并将其落实到某人身上。”何南继续说，“我们与银行有合作关系。上海有这么多不合作的银行。我们为什么要在这家银行的分行办理？每家银行的审计都是由特定的人负责的，必须得到分行行长的同意，特别是房屋抵押贷款必须由行长签字。”
然而，除了李南承诺“商业贷款”可以尽快到达账户外，其他几家中介机构表示，他们需要提前一个月开始准备。
李南说：“我们都在做商业贷款。计划需要根据银行的政策和季度信贷额度制定。它可以在3-5个工作日内解决。如果我们需要紧急情况，我们可以在1-3个工作日内将资金转入账户。”
何西告诉记者，“我们应该至少腾出1-2个月的时间来处理信贷资金，并且有足够的时间；如果信息完整，我们还需要15-20天的时间来准备，因为转让营业执照和生产经营流程需要时间来准备。”王一表示，商业贷款的处理时间已经延长，留出5-7天，时间更加灵活。这里处理的客户通常需要25天左右的时间。
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