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在新房限价时代，停车位意味着上海外环停车位的最终利润高达50万，售出200多个

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《经济观察报》记者丁文婷星空屋顶照明，莫兰迪色环氧树脂地板，上海大虹桥社区业主发现车库标志意外升级，比预售介绍更豪华。

该项目所属房地产企业的营销负责人表示：“我们将部分营销费用投入到车库质量的提高上。”。

许多项目正在升级车库标签。上海一家当地房地产企业的营销负责人王军告诉《经济观察报》，升级标签是为了更好地销售停车位。”过去，房地产企业并不那么重视停车位。”他说，但现在，在房地产行业现金流普遍紧张的情况下，停车位已经成为市场营销部门更加重视的工作。”房地产利润越来越薄，停车位已经成为最终利润。”上海银行贷款靠谱吗。

2021年下半年后，更多的房地产企业密集开展了停车位营销，许多房地产企业成立了停车位销售团队，但由于停车位结构矛盾，低能源城市停车位仍面临困难，如何将“损失”转化为利润增长点也成为许多房地产企业面临的问题。

从“爱搭不理”到“高攀不起”

“过去，我们项目的销售团队在卖完房子后就分散了，但从去年开始，我们要求对停车位进行全周期的精细管理。王军说，在施工初期，有专门的团队对停车位产品提出设计要求，如停车位宽度、高度不能低于多少，如车库回家线路、停车位大堂、照明设计，严格检查不能出现断路、回流不良等问题，“业主觉得回家方便，会更愿意买停车位”。征信报告上海银行贷款审批。

从事停车位销售5年的营销公司负责人孙琦告诉《经济观察报》，2018年和2019年左右，许多房地产龙头企业开始关注股票商业办公室和停车位的去除，2020年以来，更多的私营企业开始跟进行动。

“过去，企业口袋里很有钱，看不起停车位的三个瓜和两个枣。当资金紧张，企业开始短缺时，他们有意识地想快速回收这部分资金。王军表示，许多企业不仅成立了自己的团队，而且开始细化当地分支机构和项目的评估。过去，他们可能会看到流量、营业额、利润等指标。现在，除了总指标外，他们还需要分类的平衡。”例如，以前的KPI评估不包括库存停车位的去除。”。上海银行是正规银行吗。

此外，房地产企业更加重视停车位的建设。据上海当地房地产企业投资负责人介绍，其企业在地库设计方案出台后，找到了另一家专门从事地库设计的公司进行布局。通过调整动线设计和柱间距，地库面积从第一版6万平方米优化到5.3万平方米，为企业节省了数千万的施工成本。

“许多企业从过去不断减少地下室的配置，到现在不断增加配置。”孙齐告诉《经济观察报》，在过去的两年里，许多开发商改进了地下室的硬件、软件和服务。过去，车库大多是空白的，并添加了一些简单的装饰。现在考虑了地下室的大厅、材料层、照明等装饰，如星空屋顶、空客A380屋顶等。

另一方面，作为开发商“最早投资，最晚收回”的一笔钱，在房地产火爆时期不受重视的停车位，已经成为很多企业急于回收利润的一部分。TOP3房地产企业上海地区负责人陈林告诉《经济观察报》，就华东地区而言，浙江省规定，出售房屋时可以同时出售停车位，而江苏和上海需要等到房屋交付并取得生产证后才能出售停车位，这大大延长了企业的收款周期。目前，包括他所在公司在内的许多房地产企业都在积极与政府沟通，希望与房屋同时销售停车位，为企业争取时间和利润空间。

最终利润

房地产利润逐渐减少，停车位逐渐成为房地产企业的新利润增长点。

王军认为，在新房限价时代，停车位意味着最终利润。他计算了一个总价值30亿元的项目。按10%的利润计算，项目总利润约为3亿元，车库价值2亿-3亿元，这意味着车库无法销售，利润无法收回。

此外，价格限制政策限制了地面利润，停车位价格相对宽松，利润空间更大。王军介绍，停车位价格一般是指附近停车位的价格，最终由住房管理部门提供“政府指导价格”。

以上海为例，内环停车位约60万元，内环停车位约40万-50万元，中外环停车位约30万-40万元，外环停车位约10万-30万元。与9万-12万元的刚性建设成本相比，利润仍然相当可观。此外，停车位的价格与项目水平挂钩，这意味着利润的上限可以扩大。

据上海当地房地产企业投资负责人介绍，其房地产企业刚刚确定了郊区项目的停车位销售价格——企业内部底线价格为8万元，准备先“报高”，申请备案价格为12万-15万元。“先争取利润率，卖不出去再打折”。

一些高价项目的利润基本上都绑在停车位上。该投资负责人表示，该公司曾获得一块地价为3万元/平方米的土地，房地产联动价为4万元/平方米。由于现有房屋两年后才开始销售，该项目基本上无法计算。为抓紧去化，该房地产企业将剩余500多个未去化车位从30万元降价到20万元出售。因为“如果停车位不卖，就没有利润，就会亏损”。上海银行信易贷。

现在，停车位销售对开发商来说是一个很大的现金流来源，王军介绍，如8月初，闵行区外环项目停车位价格50万元，销售超过200元，开发商在短时间内获得数亿元，这与一些郊区项目销售相当，如上海、临港等郊区项目，开业可以销售1亿或2亿元，郊区项目差，开盘只卖几十套，只能回收两三千万。

陈林告诉《经济观察报》，以杭州市场为例，其企业在杭州有20或30个项目，一个项目可能有1000到2000个停车位，平均停车位价格为20万-25万元，该地区停车位总价值为数十亿。据陈林介绍，车位去化一般会在开盘前和入住时的高峰期加快，好的项目一年内基本可以去化70%。“但即使一个项目留下三四百个卖不出去的停车位，也是一大笔钱。”

赔钱项上海银行信义贷好批吗。

过去，停车位一直被大多数开发商视为赔钱。孙齐说：“开发商不愿意建车位，因为成本高。”

上海民营设计院的一位设计师告诉《经济观察报》，停车位的成本不能按几平方米的实际停车面积计算。除停车位外，还应考虑线路、地下照明、排气、抽水、出入口等项目。因此，停车位的实际平均面积应达到30平方米左右。

地下工程成本相对昂贵，建设成本通常在2000-3000元左右，如果两层地下室，B2成本可能是B1的两倍，如果地下车库有地铁线路、水系统等，也会增加车库建设成本，如南方水系统，车库建设成本可能高于北方，“一线城市和低能源城市核弹要求不同，例如，上海许多地区的地库需要5-6级防核弹。

他说，华东的停车位成本在9-12万元之间，而较高的停车位成本在15万元左右。一些3-4线城市的停车位成本也达到了6-8万元，所以许多三、四线城市的停车位可能无法以成本价出售。车位贷款怎么贷。

“在过去，当许多开发商开始征地时，他们不认为所有的停车位都应该出售。他们是否出售并不重要。这是一种普遍的心态。”王军说，因为在房地产快速扩张时期，目标是增量，而不是股票。它可能会赶上一波房价上涨周期，其利润远高于原计划。车位贷款可以贷几年。

因此，停车位通常只用作税务调节器。“开发商可以在一定程度上避税，将停车位成本分摊到房子上，然后骨折出售。王军说，根据土地增值部分的不同，土地增值税的税率从30%到60%不等。在过去，在高利润住宅销售期间，如果停车位以高价出售，即使可以出售，整个土地增值税的税率也会大大提高。因此，从财务内部控制的角度来看，许多企业宁愿将停车位成本分配给地面建筑，停车位也会亏本出售。“在市场好的时候，土地增值税可能会降低一个档次，节省上亿的税费。”。银行可以贷款吗。

但现在受价格限制的影响，住房利润有限，特别是在2021年，一些企业可能会损失很多土地，基本上没有减税问题，停车位已经成为开发商想要恢复的利润增长点。”每个人都想卖出高点。”王军说。银行怎么贷款。

停车位被公认为目前房地产项目中难以完全销售的一部分。绝大多数房地产企业很少能在早期阶段准确计算停车位的去化率。

在实际销售不动的情况下，企业将交给停车位营销公司代理或包销。孙琦表示，其企业与TOP3房地产企业的合作主要在江苏。“当这些项目交给我们时，库存通常剩下20%-30%，差额约为50%。万科是房地产企业中最好的停车位。”孙琦表示，在一二线城市，停车位去化率达到40%-50%，即使成绩好，三五线城市的去化率一般不到30%。

停车位销售是一个复杂的问题。受客户教育程度、消费能力、项目类型、入住率等多种因素的影响，陈林表示，即使在上海，如果购房客户主要是年轻白领的首个项目，或者附近有地铁和TOD项目，停车位需求也会大大降低。中信银行贷款。

但停车位配比受硬性指标约束，至少为1:1.有些项目甚至达到1:1.8意味着在销售时，平均