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延长上海“老房子”公积金贷款期限 有利于促进一二手房流通

“认房不认贷”实施后，上海延长了购买住房公积金存量住房贷款的期限，这意味着上海二手房市场又迎来了一大利好。

9月7日，根据上海市住房和城乡建设委员会发布的《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》（以下简称《通知》），购买存量住房年限在20（含）至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从不超过15年调整为不超过“50年减少年龄”。

1988年以后的二手房新政策

通知明确规定，借款人购买6(含)至35年存量住房的住房公积金最长贷款期限应调整。其中，购买的存量住房年龄在6（含）至20年之间，住房公积金的最长贷款期限从不超过“35年”的计算规则调整为不超过30年；购买的存量住房年龄在20（含）至35年之间，住房公积金的最长贷款期限从不超过15年调整为不超过“50年”。

根据易居研究院研究总监严跃进的计算，例如，2003年建成的房屋年龄为20年。如果申请公积金贷款100万元，过去只能贷款15年，每月贷款6954元；现在申请公积金贷款，可以贷款30年（50-20年），每月贷款4270元。相比之下，每月还款压力降低了2684元。

“从新政策对各种住房的影响来看，一些20年左右的二手房是最受益的。这种房子过去最多可以贷款15年，但按照现行规定，可以贷款30年。因此，这种房子的交易成本性能将会提高。”严跃进说。

上海一家二手住房中介机构的工作人员告诉《北京新闻》：“新政策对1988年以后的房子有好处，因为1988年以前的旧二手住房超过35年，所以最多可以贷款15年。”

中国指数研究所上海高级分析师陈菊兰指出，公积金优化政策旨在解决二手住房销售中贷款年限较短的问题，减轻住房年龄较长的居民的还款压力。在过去，由于住房年龄较大，购房者的贷款期限较短，新政策对清理老二手住房具有一定的积极意义。

打通上海二手房“任督二脉”，实现政策联动

目前，延长二手房贷款年限叠加“认房不认贷”政策，有利于加快二手房流通，实现一、二手房联动，有利于刚性需求和改善性需求的释放。

对此，上海中原房地产高级分析师卢文喜表示:“这项政策有利于二手房交易，二手房因房龄对贷款人造成一定压力。如果贷款时间短，月供高，买方负担不起，只能提高首付比例，这对买方的首付要求更高。根据新政策，贷款期限将在一定程度上延长，首付压力将变相降低。考虑到目前的置换需求，大部分上市房屋都是三四百万元，这类房屋相当比例的房龄也不小。目前，“认房不认贷”政策将推动这类房屋上市。降低此类房屋的购买压力，可以促进更多刚需购买的房屋。市场置换交易的链条可以顺利运行。”

根据链家APP数据，目前上海已上市20多年。上海市中心区黄浦区11.5万套二手房中，948套20多年，静安区2200套，徐汇区2500套。那么，如果这批老房子能快速流通，就会带动上海楼市的整体成交量。

事实上，随着各种优惠政策的出台，上海的二手房交易量在8月份逐月上升。今年，上海二手房市场上涨后转为低迷。3月份出现一波小春季市场后，上海二手房成交量逐月下降，从3月份成交量2.4万套降至7月份1.27万套，跌至谷底，8月份呈现止跌回升的市场。

9月6日，根据上海链家发布的最新数据，8月份，上海共售出1.37万套二手房，环比增长9%；成交额454亿元，环比增长10%。

在链家平台上，“认房不认贷”政策实施后的第一个周末，上海新增二手房上市量增长约65%、交易量增长约70%。“购房者主要是以前有购房计划的，政策实施后立即‘上车’。上海链家研究院首席分析师杨玉蕾表示，许多业主的替代需求在“认房不认贷”自由化后得到了激活。预计随着市场交易的逐步活跃，9月份上海二手房市场交易量将进一步增加。

从市场反馈来看，“认房不认贷”政策对上海新房市场起到了“立竿见影”的作用，延长住房公积金购买股票住房贷款的期限有利于二手房。两者叠加，可以开辟一二手房流通的“任督二脉”。

严跃进说:“这类股票房的房主往往是需求较强的群体，新政出台后，这类房屋出售的概率会增加。就买家本身而言，这类房屋可能位于市区，地理位置好，学区好，一些年轻人也愿意购买。新的公积金政策结合“认房不认贷”的政策，可以让购房者更好地认购。这些房主卖房后，可以以第一套房的资格买房，反过来有助于改善性需求的释放。”

徐倩，新京报记者

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