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20城首付比例公布！购房者更愿意降低首付，而不是降低抵押贷款。
随着房地产市场恢复势能减弱和促进消费的重要性，越来越多的城市出台了降低首付、降低抵押贷款利率、提高公积金贷款额度、重启“商业转移”等优惠政策，帮助房地产市场稳定健康发展。
易居研究院报告称，首付比例是直接影响购房成本的关键变量，甚至大于抵押贷款利率本身。在目前购房者进入市场意愿较弱的情况下，降低首付比例或首付压力是非常重要的。至少从一些买家的反馈或声音来看，首付比例下降或压力下降，然后购买意愿将显著增强，这也有利于市场交易市场的提振。
本报告分析了国家重点城市第一套房和第二套房的首付比例，分析了当前市场推广的政策、各种非法经营和有争议的经营，以更好地了解购房首付的重要问题。
一、重点城市首付比例
1、首套房
按简单算术平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均为24%。
具体来说，这类城市的首付比例主要分为三个档次，即35%、30%和20%。总的来说，城市能源水平越高，首付比例越高；城市能源水平越低，首付比例越低。当然，通过观察20个城市的情况，我们可以看到20%的首付占大多数。
这也意味着，根据房地产市场的提振需求，首套房首付比例普遍降至最低水平。
具体来说，北京和上海的首付比例最高，为35%。包括广州、深圳、苏州、杭州和三亚在内的首付比例也相对较高。一些弱二线城市和绝大多数三四线城市已经实施了哈尔滨、沈阳、郑州等20%的首付政策，这直接关系到这些城市不断降低入市门槛和购房成本。
图1全国重点城市首套房首付比例
2、二套房
按简单算术平均计算，全国20个重点城市二套房首付比例平均为42%。
从20个城市的具体情况来看，第二套房的首付比例有四个标准，即80%、70%、40%和30%。这也说明二套房首付比例的规定更加丰富多样。
类似于第一套房的逻辑，即城市能源水平越高，首付比例越高；城市能源水平越低，首付比例越低。具体来说，包括哈尔滨、长春、太原等二线城市在内的第二套房首付比例也相对较低，即均为30%。
图2国家重点城市第二套房首付比例
二、降低首付压力的政策
本部分总结了全国各地降低首付比例或首付压力的几项政策，主要包括：降低首套房的识别标准、财政和金融政策支持等。这里不分析通过降低房价来降低首付压力的操作。
1、降低首套房的识别标准
严格地说，第一套住房资格需要满足“三个无条件”，即无购房记录、无抵押贷款记录、无财产持有。当然，如果只是按照这个标准执行，那么第一套房的识别标准实际上非常高，这将导致许多购房者无法享受第一套房的低首付标准。
因此，在过去的两年里，降低首套房认定标准的操作在各地普遍存在，主要从房地产情况和贷款情况两个角度进行。
1)房地产情况。包括：只检查市区，不检查郊区住房情况；只检查购房限制区，不检查非购房限制区的住房情况；只检查住房而不检查商品房和住房；只检查当地住房，不检查外国住房情况；允许将“两套公寓”确定为一套住房；只检查商品房，不检查小产权房、安置房和农村住房；离婚后，不追溯原家庭住房数量；不追溯住房持有或销售；第一套住房类型较小时，第二套住房可作为第一套处理；不追溯父母名下的住房情况；不追溯婚前住房财产；第二个孩子家庭的第二套住房可以根据第一套确定。
2)贷款情况。包括:贷款偿还后认定为第一套；配偶有贷款记录仍可认定为第一套；商品房贷款记录仍可认定为第一套；全额购房无贷款的可认定为第一套。
2、金融政策支持
这些政策主要包括四种形式：购房补贴、房票支付、公积金提取和商业贷款额度增加。本文分别进行相关分析。
1）购房补贴。包括人才购房补贴、新市民购房补贴、外来人口购房补贴、应届毕业生购房补贴等。许多城市明确表示，此类补贴将提前发放，相关人员可用于一手房或二手房认购的首付。
2）支付房票。目前，全国各地都出台了房票政策，明确房票可用于支付购房款（包括首付）。此外，在实践中，房票金额往往等于被征用（拆迁）房屋评估价格的110%。这里的增值部分也可以用来支付首付。
3）提取公积金。近两年，福州、青岛、珠海等城市发布文件，明确允许提取住房公积金作为首付。同时，针对“公积金提取是否影响后续贷款”的问题，苏州公积金中心明确表示，住房公积金余额可作为首付提取，不影响后续公积金贷款金额。
4）增加商业贷款额度。在贷款审批过程中，一些商业银行会适当放宽标准，然后增加贷款额度。或推出组合贷款模式。这种操作可以增加实际贷款额度，间接减轻首付压力。
三、违规和有争议的操作
在房地产交易市场压力较大的情况下，一些城市也出现了各种新的经营，旨在降低首付成本或压力，促进房地产交易市场的活跃。其中，部分操作已明确定义为非法操作，已停止；部分操作存在讨论或争议，需要进一步讨论。我们分析了非法操作和有争议的操作。
1、违规操作
非法经营主要包括：首付贷款和变异形式、经营贷款和消费贷款、接力贷款和合力贷款、高或低房价等。相关分析如下。
1)首付贷款和变异形式。主要包括首付分期付款、低首付、零首付、负首付、返还首付等操作。这种操作打着“首付友好”的旗号，旨在降低首付成本。然而，这些金融产品缺乏对偿还贷款能力的仔细评估，夸大了购房者的偿还贷款能力，很容易造成金融风险。
2）商业贷款或消费贷款。商业贷款主要提供给中小企业或个体工商户，用于生产经营需要。消费贷款主要借给个人消费者购买耐用消费品或支付各种费用。地方政府明确规定，此类贷款不得非法用于购房、结清房款、通过其他渠道偿还预付房款等。如果非法使用，贷款将提前收回。
3）接力贷款和联合贷款。“接力贷款”是指以父母为所有人购买房屋，以子女为共同借款人，以贷款购买房屋的信用产品。“联合贷款”是指以子女为所有人，以父母为共同借款人，以贷款购买房屋的住房信用产品。两个
类似的贷款产品本质上是相同的，即通过增加共同借款人来增加贷款金额，从而降低首付压力。目前，在一些地方，此类产品的创新没有边界，通常被停止。
4)高或低房价。目前，新房和二手房都存在这样的问题，即通过提高房价来增加贷款金额，然后伪装降低首付比例。然而，这种操作被认为是一种贷款欺诈行为，但也破坏了贷款市场的公平性。
2、有争议的操作
目前存在争议的操作主要包括突破首付比例最低下限、企业提供员工贷款等。相关分析如下。
1)突破首付比例的最低下限。此前，2022年5月，山东省齐河市发布了《关于促进齐河县房地产业稳定健康发展的若干措施》。政策明确，鼓励银行降低首付比例，原首付20%、30%分别下调10%。后来，该政策被停止。然而，根据全国市场的反馈，进一步降低首付比例的呼声仍然很大。
2)企业为员工提供贷款。今年，一些上市公司表现良好，已发布公告，愿意拿出企业的利润部分，为员工提供无息贷款。这种贷款的用途之一可以用来买房子。虽然这种操作受到了一些人的赞扬，但它也引起了一些批评，比如类似的操作是否会损害小股东的利益。
四、政策建议
从目前市场的反馈来看，许多购房者普遍认为，在“降低首付”和“降低抵押贷款利率”两种政策工具中，降低首付或更有意义。
但首付比例政策的调整一直比较谨慎。
虽然一些降低首付压力的操作是可行的，但它们仍然不同于直接降低首付比例的操作。
我们认为，目前购房者首付能力不足的问题确实需要引起重视，包括收入状况恶化、收入预期恶化、二手房销售困难等。
例如，最近二手房交易不顺利，一些房东在转让二手房时遇到了困难。他们在认购新房时遇到了两个问题：第一，他们的换房资金明显不够，所以他们自然会被10%首付的营销广告所吸引；第二，他们认购的新房将被认定为第二套房。一些大城市的首付比例明显较高，抵押贷款利率也相对较高。
因此，这类问题背后的症结在于缺乏灵活的机制，导致购房首付压力极大，自然会限制购房需求的释放。
易居研究院认为，鉴于过去两年居民家庭收入状况出现了许多新情况，与收入状况密切相关的首付比例政策确实需要纳入调整思路。例如，一些地方是否可以在特定群体、特定住房、特定阶段和特定城市开展低首付创新试点，以便更好地探索新模式的首付政策。
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