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黄艳兰贪污案“百名红通人员”一审没收23套房地产及部分收入

2018年11月15日，广西壮族自治区桂林市中级人民法院一审公开宣判黄艳兰贪污违法所得没收申请。裁定没收黄艳兰位于上海市普陀区长寿路748弄1号湖南大厦、闵行区红徐路788弄名都市、闵行区中春路898弄79号、闵行区中春路898弄84号等23处涉案房地产及部分涉案房地产销售租赁收入；追回黄艳兰贪污犯罪违法所得不足部分，继续追回；依法向有关银行支付上述房地产抵押贷款欠款本息及相关费用。

经审理发现，犯罪嫌疑人黄艳兰在实施贪污罪后逃往国外。黄艳兰用于购买涉案52套房地产的资金来自国有公司的公共资金。检察机关申请没收的房地产及相关银行账户存款属于黄艳兰的非法贪污所得。涉案房地产的一部分是通过抵押贷款购买的。相关银行依法抵押抵押贷款房地产，约定了担保债权的范围。

桂林市中级人民法院认为，本案有证据证明犯罪嫌疑人黄艳兰实施了腐败犯罪。检察机关申请没收的财产属于黄艳兰腐败犯罪的所得和收入，应当依法适用没收违法所得的程序。申请没收部分财产支付抵押贷款后，相关银行享有抵押担保，部分购买本金和利息及上述权利相关费用应支付相关银行，利息以抵押贷款本金为基础，根据中国人民银行同期利率，计算期间自所涉财产欠款之日起至裁定生效之日。法院随后作出了上述裁决。

购房有很多法律风险 防止预告登记！

买房对个人或整个家庭来说都是一件非常重要的事情。由于交易量大、交易周期长、交易流程复杂，交易过程中存在诸多法律风险。拿起法律武器，充分利用法律制度，是防范风险的最佳途径。今天，我将为您提供安利可靠方便的法律武器——预告登记。

首先，让我们来看看一个真实的案例

今年2月底，孙先生通过一家著名的房地产经纪人购买了一套二手住房。在签订合同时，他询问了房地产登记信息。在确认没有问题后，孙先生办理了网上签约，并支付了150万元的购房款，同意在6月份转让所有权。

在此期间，孙先生多次联系转让，但原业主因各种原因拖延转让，拒绝出现。看到转让时间即将到来，孙先生也书面通知了逾期转让的法律责任，但原业主仍找各种借口拖延转让。

为了了解真实情况，孙先生去房地产登记中心查询登记情况，但惊讶地发现：显然签订合同拉生产调整房屋一切正常，怎么不久，购买房屋被查封！最后，孙先生不得不终止合同，并要求对方返还150万元的首付款，但这是一个漫长的过程，也推迟了买房的好时机。

对于买家来说，核心需求是获得房屋的产权。一般来说，我们都知道，在签订合同之前，我们应该查询房地产登记信息，并确认购买房地产是“干净的”，即没有抵押或密封，以防止我们在付款后无法通过家庭。在这种情况下，孙先生也这样做了，但这并不能完全保证交易的安全和无忧无虑。从签订合同到正式转让房地产至少需要几十天或几个月。在此期间，也可能存在法律风险，阻碍房地产转让。

多卖一套房子意味着房东同时把房子卖给多个买家，但只有一套房子。最后，他们只能交付房地产并为一个人办理转让手续，其他买家将遭受损失。

有时房东负债累累，看到债权人会起诉，想卖掉房子来偿还债务或转让资产，在转让完成之前，债权人可以向法院申请司法扣押，买方不能处理财产转让。

有一些不诚实的房东，在签订合同后，然后出售财产抵押贷款，抵押后，财产难以转让。即使可以转让所有权，那么买方也必须承担财产抵押贷款，并承担债务。

面对上述法律风险，《物权法》赋予我们一种非常好的法律武器，可以有效防范上述三种风险，即“预告登记”制度。

预告登记的法律依据是《物权法》第二十条和《民法典》第二百二十一条。

《民法典》第二百二十一条当事人签订房屋买卖协议或者其他房地产产权协议，可以按照协议向登记机关申请预告登记，以确保未来物权的实现。预告登记后，未经预告登记权利人同意处置房地产的，不具有物权效力。预告登记后，债权自房地产登记之日起90日内消除或者未申请登记的，预告登记无效。

预告登记制度的目的是限制房屋卖方对房地产的处置，以确保买方未来获得房屋所有权，防止任何不利于预告登记后买方请求权的物权变更。具体来说，它可以在以下三个方面发挥作用：

一防“一房多卖”

如果一个房间卖得更多，每个买家都处于相互竞争的关系中，他们都想把房地产转让给自己。有人办理预告登记的，根据预告登记的有效性，房地产登记机关在预告登记期间不得办理其他人的房地产转让申请。预告登记后，保护权利人独自要求房地产转让的权利，排除其他人办理房地产转让，可以在一个房间多销售的竞争关系中获胜。

二防“他案争议”

办理预告登记后，外人可以申请司法机关查封。作为买受人，由于预告登记已经办理，可以依法向执行法院提出执行异议，要求解除法院查封。预告登记的效力也可以更好地防止被司法查封的风险。

三防“抵押负债”

根据有关规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，房地产不能再办理抵押登记，即使非法办理抵押登记，也不具有物权效力。此时，您可以有效地防止购买的财产抵押贷款。

最后还有一个误区需要澄清:

许多人错误地认为，在办理房屋销售合同备案登记后，就是办理预告登记，或者，在办理合同备案登记后，一切都会好起来。这是一个片面的观点，错误地理解了合同备案登记的有效性，但也混淆了合同备案登记和预告登记。

首先，法律性质不同。

合同备案登记是根据《城市房地产管理法》等法律规定的行政措施，预告登记是《物权法》规定的民事物权行为。

其次，制度目的不同。

合同备案登记是为了规范交易秩序，在一定程度上可以防止一房多卖，但不能防止查封和抵押。预告登记制度是保护买受人要求转让权的保全制度。

再一次办理不同的部门。

合同备案登记一般由房地产管理部门办理，房地产交易中介公司也可办理。房地产登记部门必须办理预告登记。

相关法条

《房地产登记暂行条例实施细则（2019年修订）》第八十五条第二款预告登记生效期间，未经预告登记权利人书面同意处分房地产权申请登记的，房地产登记机构不予处理。

《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，受让人提出停止处置异议的，人民法院应当支持财产登记条件，受让人提出排除执行异议的。

最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法> 若干问题的解释（1）第四条未经通知登记的权利人同意，转让房地产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定确定其不具有物权效力。

最后，最重要的是法律效力不同。合同备案登记一般只能起到固定证据的作用，但不能防止查封、抵押等行为，也不能保证请求权的实现。预告登记是一种具有物权效力的物权行为，可以防止房地产抵押、查封、一房多卖而无法转让所有权，从而保证买受人实现物权。

来源｜上海市闵行区人民法院上海市人民法院

声明｜请注明转载来自“上海高院”

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