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江湖混战海外置业:争夺中国买房者
“连斯里兰卡都来卖房!”陈国强(化名)夫妻不禁惊叹不已。
从一家国有企业退休的夫妇属于典型的“高净值”群体:北京有三处房地产,持有股票和基金,加上数百万闲置资金。在这个阶段,他们的需求是更高质量的老年生活。他们希望“冬季和夏季可以出国休闲度假”。在海外购买公寓的计划被列入议程。
“弗罗里达州的房价据说是美国上涨最快的,四季宜人,是著名的旅游城市;希腊有着悠久的历史和文化,从25万欧元开始,不仅可以获得永久产权,还可以申请希腊永久居留签证;泰国属于亚洲文化圈,飞行距离近,价格低……”
11月7日,陈国强夫妇在第71届北京房地产展(以下简称北京房地产展)上转悠了一上午后,彻底“晕头转向”。
选择太多了。展会上有泰国、日本、美国、澳大利亚、西班牙等30多个国家和地区的项目可供选择。只要他们靠近展位,他们就会立即被目光敏锐的销售所吸引。听着,在国外买房就像买大白菜一样简单。
还有很多“肥肉”被盯上。
根据招商银行发布的《2019年中国私人财富报告》,2018年,中国高净值人群可投资1000万元以上,共持有61万亿元可投资资产。诺亚财富2019年高端财富白皮书的另一家金融服务机构显示,60%的高净值客户配置了海外资产,约70%的人计划在未来增加海外配置。
相应地,海外房地产企业和房地产中介机构长期以来一直在疯狂地“包围”这个市场。多年来,北京房地产展上的海外房地产项目占了一半。在最热的时候,有300多个海外展览项目
各显其能
几乎没有人能想象,一个叫塞浦路斯的小国“刺”了买房换欧盟绿卡的缺口。
北京房地产展始于1993年,最初主要销售北京周边地区和国内房地产项目,海外项目于2009年进入。当时,在全球次贷危机中,房屋已成为美国甚至欧盟最“头疼”的商品。经济强劲上升的中国无疑是欧洲和美国房地产市场的“解药”。
今年,大约有十几个外国房地产项目找到了北京房地产展。北京房地产展组委会主任魏克非告诉“商人”:“当时,美国房价下跌了一半,最多可以下跌70%!”。
在他的记忆中,海外房地产在中国仍然是一件新事物,但它不能承受便宜。他告诉我,一栋200多平方米的美国弗罗里达别墅,有游泳池和花园,在高峰时段卖了85万美元,但在2009年卖了35万美元。
“太便宜了!我心里说,这一切都敢交易?!”
低价只是吸引中国买家的策略之一。到2012年,塞浦路斯率先“增加”,推出了“黄金签证”政策:30万欧元买房,全家可以拿到绿卡。
同年,这个人口只有80多万的欧洲小国涌入了30多个房地产项目。就连塞浦路斯前总统尼科斯·阿纳斯塔西亚迪斯也向北京房地产展发出贺信,希望吸引外资,缓解自己的银行业危机。
根据2017年《全球物业指南》报告,外国人在塞浦路斯GDP中的25份经济贡献是用投资物业或其他领域换取居住许可证的“黄金签证”%,从2013年到2017年,塞浦路斯靠“卖身份”赚了300多亿元。
第二年,西班牙和葡萄牙也不甘示弱。两者模仿塞浦路斯模式:50万欧元,全家绿卡!随后,希腊和土耳其紧随其后,将价格降低到25万欧元。
为了卖房,各国驻中国大使馆也做出了贡献。
据魏克非介绍,西班牙、塞浦路斯、哥斯达黎加和格林纳达的驻华大使都来到了展览站,“经销商打电话来了”。在某种程度上,通过出售房屋和绿卡来拯救自己的经济甚至已经成为一些欧洲小国的国家政策。
海外房地产最受欢迎的时期是2015年。当时,北京房地产展览有300多个海外房地产项目、140多家海外房地产公司和移民公司,而北京只有10多个当地展览项目。
斯里兰卡今年首次出现在展会上,出售与中国公司合资的房地产项目。据其负责人介绍,斯里兰卡经历了内乱和恐怖袭击,房地产市场一度低迷。其高端公寓平均售价约为2万元/平方米,一个房地产项目在中国的年营业额仅为数百套。在“一带一路”节点上,他们希望依靠丰富的旅游资源和英联邦国家等元素来吸引中国买家。
魏克非说:“像斯里兰卡这样的小国抢占中国市场并不少见。毛里求斯也来过这里,甚至巴基斯坦也联系过我们。”。
梯队分明
与这些小国相比,英国、美国和澳大利亚仍然牢牢占据着海外房地产的第一梯队。
在北京房地产展上,主要推广这些国家房地产项目的机构相当有前途:例如,美国莱纳建筑公司(A-LEN)等待美股上市房地产企业;21世纪美国房地产(NYSE:CTC)、凯勒威廉姆斯国际房地产,麦瑞房地产(RE/MAX)等国际知名房地产经纪公司。
对于这些大公司来说,中国市场是必争之地。
据美国房地产经纪人协会称,莱纳房屋的中国代表穆妍告诉“商业人物”(NAR)根据2017年4月至2018年3月发布的《美国房地产国际买家报告》,美国房屋的国际销售总额达到1210亿美元,其中中中国、加拿大、印度、墨西哥和英国占外国买家购买金额的近一半(49%)。
穆妍说:“中国人连续第六年排名第一,去年购买总额为304亿美元。”。因此,莱纳设立了中国代表职位。
据穆妍介绍,在美国,45%的中国买家买房是为了自住,27%的中国买家是纯投资,11%的买家是为了投资和度假。值得注意的是,7%的中国买家选择了“以房养学”的模式,这是所有国家中比例最高的。
“以房养学”也成为英国、澳大利亚等地区房地产服务机构的热门概念。
“出国太平洋”的摊位上突然标明了这个销售词。该公司最初是一家移民咨询公司。自2013年以来,它增加了一项“居住世界”业务。据其负责人辛惠举介绍,2012年左右,当中国海外购房热潮开始时,他们发现海外移民的客户实际上与海外房地产的客户是同一个群体。
“对于这些人来说,移民后买房只是需要;此外,他们的大多数孩子也需要出国留学,而伦敦和其他地方的租金相当昂贵,买房实际上是一个具有成本效益的选择。”
苏富比拍卖行试图一网打尽这些目标客户(BID)。1976年,苏富比成立了一家专注于全球奢侈品房地产的国际房地产公司。2014年,苏富比国际房地产进入中国豪华住宅市场,提供全球定制豪华住宅经纪服务。
这背后与中国顶级富豪的数量越来越多有关。根据《福布斯年度全球亿万富豪榜》,2019年,中国大陆共有324位亿美元富豪。魏克非笑着说:“购买毕加索油画、收藏青花瓷、在乌克兰注射干细胞和在纽约中央公园附近购买豪宅的人无疑是同一群人。”。
服务越来越多样化,这也是这些海外房地产企业和房地产经纪公司的一个特点。以日本为例,日本因东京奥运会和大阪开放博彩业而迅速升温。为了吸引中国高净值人士购房,相关房地产公司甚至在北京、上海等地设立了专门的俱乐部,邀请目标客户免费体验日本餐饮和文化讲座,甚至组织团体前往日本进行旅游和体检。
贷款是在国外买房的一个难题。据统计,超过一半的中国海外房地产买家喜欢现金交易,为了吸引高净值人群以外的富裕阶层甚至白领,他们也加入了海外购房大军,各种国际金融服务机构应运而生。在这次北京房地产展上,几家外国房地产基金公司前来参加。
此外,国内房地产企业“出海”自建或参与海外房地产项目也成为一种趋势。绿地、世贸、万达都有海外文化旅游房地产项目。在这次展览中,还有一家山东房地产企业在澳大利亚建立了自己的住宅项目。显然,国内房地产企业也想分享一杯羹。
魏克非说:“虽然近两年海外置业势头有所下降,但从房地产企业的参与来看,竞争仍然十分激烈。”。
炒房慎入
当然,也有很多人因为在海外买房而后悔。
在塞浦路斯的百度贴吧里,有一篇阅读量为3万的热门帖子,讲述了作者“移民后悔”的故事。据买家介绍,塞浦路斯经济发展低迷,知名企业稀少。晚上,商场关门,街上看不到车辆。他和父母陪孩子在当地学习,但他的丈夫需要两头跑回中国继续工作养家。
“在某种程度上,我们可以看到一个国家的发展和繁荣。伦敦、纽约和东京哪里的房子不贵?便宜一定有便宜的问题。我只能住在塞浦路斯。”买家说。
希腊、葡萄牙、匈牙利等地的买家也面临着这样的“鸡肋绿卡”问题——由于当地经济原因,大多数移民仍然需要返回中国工作,永久居留权在一定程度上相当于长期旅游签证。
一位海外房地产从业人员告诉记者,“许多国家都在收集中国人的羊毛。”据不愿透露姓名的业内人士透露,希腊房子卖给中国人的价格是当地人的三倍,2014年,几家大型中介机构在葡萄牙购房移民问题上非法经营。
在柬埔寨买房,在他看来,就像P2P一样,很快就会爆雷。“现在柬埔寨90%的房子都在中国人手里。如何欣赏?”
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