公积金贷款助力金科时代中心|房地产进入“非常时期”!金科 拒绝摆烂

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房地产进入“非常时期”！金科 拒绝摆烂

万万没想到，曾经最基本的房屋交付，现在似乎成了房企的老大难。

2022年已经过去了8个月。作为经济发展的支柱产业之一，随着相关政策的放宽，房地产并没有像许多人预测的那样迅速复苏。

实际情况是，抵押贷款利率从4.4%降低到4.25%，再到现在的4.1%。各地不断增加公积金贷款额度，增加三个孩子的优惠待遇，降低首付比例和接力贷款，仍未能阻止房地产的下滑。

一年来，房地产开发繁荣指数从100.97下降到95.26。房地产企业开发资金到位，也从去年1月至7月的18.2变为今年同期的-25.4。1月至7月，商品房销售面积和销售额同比下降20%以上，土地拍卖也由国有资产支撑。

剧情演成这样，有疫情的锅，有经济环境的影响，当然也有房企自身的原因——大量破坏购房者信心的烂尾项目，迫使各地出台救助政策，立军令，“一对一”保交楼。

不仅如此，交付能否完成还反映了房地产企业在过去两年的高压“优化”过程中是否真的在转型，过去批评的高负债经营模式是否得到改善等，信息量非常大。

保交楼，已成为衡量房企实力的新标杆。

交付困难地出台救援政策

前段时间河南很多地方都出现了烂尾问题，闹得沸沸扬扬，其中不乏一些网红板块，甚至与当地人才政策挂钩的楼盘，迅速占据了热搜。

据《中国商业新闻》后来报道，河南不仅出现了这样的问题，还出现了山西、湖北、广西、陕西等省份。

问题比较严重，钱砸进去，房子拿不到，突然加速了人房两空的困境。一些业主甚至选择停止贷款，迫使开发商开始建设。

然而，说实话，自2021年以来，房地产企业有三条红线，银行有两条红线。加在一起导致的“优化”是前所未有的，然后是今年上半年疫情反复带来的攻击，也是一脸懵懂。恐怕光靠自己很难快速解决问题。

据华尔街新闻报道，根据高频数据，8月1日至8月21日，30个大中城市单日平均商品房交易量为3422套，环比下降10.85%，其中二线城市最严重，直接下降20%。据分析，原因是中西部二线城市停贷频繁，影响交易。

为了解决问题，地方政府开始发布房地产企业救助政策，帮助房地产企业缓解资本问题，中国商业新闻报道，8月15日石家庄市房地产市场稳定健康发展研讨会，至少有5家房地产企业和2家银行，在此之前，宁波、合肥、咸阳等地方也举行了此类会议。

一些地区设立了救助基金，试图解决问题房地产。许多地方直接将项目与相关领导联系起来，如咸阳市住房和城乡建设局。有各种各样的部门来帮助有问题的企业。

保交楼，甚至第一次进入中央政治局会议内容，国家对此事的态度，可见一斑。

然而，上述救助方法被视为“外力”。交付楼的关键在于房地产企业自身的实力是否优秀。否则，无论救助基金有多少，无论政策有多好，都只能是杯水车薪。

保交楼主要看房企有没有实力。

幸运的是，有志房企在这件事上还是很积极的。

8月30日，金科召开“保交楼”专题会议。同时，据乐居住信息统计，龙湖、华瑞、万科、中海、金科等郑州很多房地产企业都有意识地提前交付，有的提前30天，有的提前5个月，非常辛苦。

一开始，保交楼并不像盖房子那么简单，这反映了过去两年房地产企业转型、负债等方面的成果。

以金科为例。在今年3月发布的“2022中国百强房地产企业”榜单中，金科排名第16位。它是一家老房地产企业。连续18年进入百强，在23个省市自治区开发了670多个项目。

根据克而瑞的数据，上半年销售面积排名11，销量排名19，各方面都是全国顶级房地产企业。

但即便如此，上半年由于疫情和大环境的影响，表现也不如预期。从最近发布的半年报来看，收入为313.22亿元，同比下降28.77%，上市公司股东净利润为-14.36亿元，影响明显。

但公司及其投资公司实现销售收款536亿元，收款率超过100%，经营活动产生的净现金流持续为正，同比增长247.2%，体现了进一步提高的抗风险能力。

这与金科早已开始转型升级或多元化发展密不可分。金科的代理建设业务非常抢眼。今年6月，即使受疫情等因素影响，上海康桥代理建设项目开盘当天仍实现销售额33亿元，高达90%。由此可见，金科在代理建设方面的技能。目前，其代理建设业务主要布局在华东、大湾区等地，其中上海、南京、深圳、惠州等一二线城市项目占52%。

根据中指院数据，2017年至2020年代建设业务净利润率一直在提高，2020年已超过25%，超过传统业务10个百分点，是提高盈利能力的利器。

除了代理建设，金科的轻资产业务也开始有一定的规模，服务和业务不断高质量发展。金科商业甚至率先发布了元宇宙商业产品系统——金META。

至于房地产企业非常害怕提到的债务问题，金科债务已从去年年底的806.10亿元减少到673.68亿元，效果非常明显，债券延期也得到了各种支持，金科本身也在积极规划引进战略投资，争取地方救助资金，债务总体可控。

只有稳定发展，持续“造血”多元化业务，才能保证建筑交付。今年上半年，金科交付98个项目，体积626万平方米；其中，全国47个城市只有32693户住宅。此外，上述提前交付的问题也包括金科，其中提前交付的项目多达49个。

换句话说，金科一半的项目已经提前交付。纵观目前的房地产环境，这是伟大的。

以上，最基本的交付现已成为房地产行业的年度戏剧。为了稳定民生和经济，地方政府不断出台政策，确保大量业主不会陷入房地产和财富的境地。然而，这个问题的核心仍然是房地产企业下一步应该做什么。

并不是说所有的房地产企业都必须像万科、金科、龙湖那样提前交付，但不要腐烂，毕竟，一所房子对许多家庭来说，都是全部。

(免责声明:本文是对叶檀金融公开资料的客观分析，不构成投资建议。请不要以此为投资依据。)

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