上海买房垫资的费用

上海正规银行机构放款——上海垫资

电话微信： 13512131526 ，欢迎咨询上海买房垫资的费用，当天放款，[公积金提取，信用贷最低2.55%额度300万-1000万|公积金提取]，[法人贷年化3.8%额度最高1000万]，[企业贷贷5%最高1000万]，[房产抵押贷最低3%]，[大额垫资万6元每天]，[车抵GPS或不押车]

经营贷款:成为公司股东几千元，房子可以垫钱买

中新经纬客户端2月6日消息，“你需要贷款吗？这里有年利率低至3.85%的低息贷款。相信很多人都接到过类似的电话。中信精卫客户调查发现，在销售电话的背后，隐藏着一条产业链。贷款中介通过虚构的公司，提供虚假的银行流量，将个人包装成需要经营贷款的企业主，使资金流入房地产市场。北京一家贷款中介公司的销售人员声称，他们公司50%以上甚至60%的客户都是用钱买房的。

贷款中介机构和个人涌向住房抵押贷款的关键是，商业贷款利率低，期限长。与住房贷款相比，它可以节省数十万甚至数百万元的利息支出。如今，监管机构正在努力打击此类资金的非法使用。北京一些股份制商业银行的住房抵押贷款利率提高，贷款企业的资格审查收紧。

在利差的驱使下，50%的商业贷款客户买房

在中国人民银行信用调查中心北京分中心，有源源不断的人打印个人和企业信用调查报告，这已成为许多金融中介公司寻找客户的绝佳场所。

2月4日上午，中信精卫客户端在信用调查中心看到，当有人从大厅拿出信用调查报告时，会有三五个中介人围起来，热情地交出名片，询问是否有资金需求。一家金融中介公司的推销员李明说：“这里有很多人在做信用调查。当我们无事可做时，我们会来这里寻找客户。”

一些金融中介公司的销售人员聚集在中国人民银行征信中心北京分中心门外。中新经纬薛宇飞摄

当记者说买房还缺一笔钱时，李明立即推荐了一款银行向企业发放的贷款产品——住房抵押贷款。他说，住房抵押贷款是以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，以企业法人或股东个人名义的房地产作为抵押，以换取资金。一般来说，房屋评估值的70%可以借出。

许多银行贷款经理和金融中介公司的销售人员告诉中信精卫客户，抵押贷款业务已经存在很长一段时间，期限从1年、3年、5年、10年和20年不等。前几年的利率大多在5%-6%甚至更高。但受2020年疫情影响，银行利润实体经济带动利率下降，北京很多银行的抵押贷款利率最低降至3.85%。个别优质企业甚至可以获得约3.65%的利率。与北京同期房贷利率相比，第一套房贷利率约为5.2%，第二套房贷利率为5.7%。其中的“利差”让很多买家感动，导致原本服务于中小企业的贷款产品走样。

最近经历过“卖一买一”的陆菲菲很担心。起初，她计划在西城区更换一套900万元左右的学区住房，但她和丈夫的公积金贷款金额不够，房地产经纪人向他们推荐了商业贷款。以贷款300万元、20年等额本息、贷款利率5.7%为例，按揭每月还款2097元，还款总额503.45万元；如果经营性贷款年利率为4%，每月还款18179元，还款总额为436.31万元，可少还近67万元。

李明说，许多想买房但资金不足或第二套住房贷款比例较低的人会选择通过贷款中介向银行申请商业贷款。自2020年以来，他们公司申请商业贷款的客户超过50%甚至60%都是用来买房的。“也有一些用于企业经营的住房抵押贷款，但中小企业在几年内倒闭，仍然有更多的人买房。”

“在我去年处理的商业贷款中，大约50%是为了买房。”一家银行的个人贷款经理告诉中信精卫客户，大部分都是为了买第二套房，因为第二套房首付比例高，普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%。很多人付不起这么高的首付，只能借商业贷款。

成为公司股东几千元，房子可以垫钱买

虽然抵押贷款的利率很低，但贷款申请人需要在北京有一家公司和一所房子才能顺利获得这笔钱。如何将申请人包装成合规对象是金融中介公司展示“魔法”的时候了。

北京一家金融中介公司的销售人员宣传了这个方法。他说：“如果你没有公司，我们有两种方式来处理它，一种是帮助你收购一家公司，成为公司的法定代表人，另一种是找到一家公司来加入你作为股东。”

这两种方法有什么区别？宣传中信精卫客户，如果收购公司，客户成为公司的法定代表人，需要到工商部门办理变更手续，在银行开户，提供水等信息，从收购公司到最终贷款，周期约一个半月至两个月，费用约1.2万元。

“第二种方式，我们会拿到公司的营业执照，用完后还给对方。对别人的公司没有影响，只需要支付8000元。这个处理周期快，两周左右就能完成。”张扬说。

郭亮是另一家金融中介公司的推销员。他的计划类似于宣传。购买该公司的费用为8000-10000元。公司转让完成后，郭亮将以客户的名义为空壳公司刷银行流量，制作一些虚假材料。一切完成后，将公司的营业执照、公司章程、客户身份证、房地产登记证、购房合同等材料与合适的银行进行匹配。银行以客户名义贷款70%的房屋评估价值，利率根据公司和客户的信用确定。

金融中介除了帮助客户收购公司或获得股东资格外，还将收取贷款总额约1%-2%的服务费。以300万元的贷款金额为例，总成本为6-7万元。但在许多买家看来，花费数万元可以节省数十万甚至数百万的利息，这是一笔稳定的生意。

如果贷款申请人甚至没有房子，一些金融中介公司甚至为客户提供购房预付款。房屋转让后，他们迅速向银行申请抵押贷款，然后将资金返还给金融中介公司。李明说，他们与一些信托公司合作，客户可以借钱买房，利息每天计算，然后将资金返还给信托公司。

“预付款贷款，将去公证处进行公证，客户也需要在信托公司按一些个人文件，毕竟，这是一大笔钱。”李明还提醒说，一般来说，这笔钱的利息相对较高，客户需要快速完成转让和贷款的整个过程，否则利息损失太大。

一些银行提高利率，严格审查贷款资格

“现在是一个敏感的时期，我们必须面试。去年下半年，有3.85%的商业贷款产品，现在一些银行将利率提高到4%-5%。”张扬说，不仅提高了利率，而且对客户的资格审查也更加严格。”以前，新公司和新股东都可以这样做。最近，一些银行提高了门槛。例如，新股东申请商业贷款需要半年时间。”

中信精卫记者作为贷款人咨询了北京十多家银行，了解了贷款经营的最新情况。相比之下，几家主要国有银行对贷款企业和个人的资格要求相对较高，目前利率尚未改变。

中国工商银行西城区某分行信贷部经理表示，公司必须成立一年以上，正常运营。如果是股东申请，必须成为股东半年以上，贷款利率最低3.65%，贷款最长10年。中国银行西城区某分行个人贷款经理表示，银行要求公司经营两年以上，借款人是股东之一，持股需要5%以上。

“我行要求公司成立两年以上，公司股东也要求两年以上，并要求资金流动。公司需出具同意经营收入偿还个人贷款的证明。超过50%的股东提供担保贷款，我们只做一年，贷款利率为3.85%。”中国农业银行东城区一家分行的个人贷款经理多次强调，客户在贷款前必须有真正的经营和真正的需求。

然而，一些股份制银行最近提高了贷款门槛和利率。广东发展银行一家分行的贷款经理表示，以前高质量的客户可以达到3.85%，但现在基本上已经提高到4.15%-5.25%。上海浦东发展银行的一位个人贷款经理说：“最近，利率提高了10个基点，并审查了业务流程。贷款金额为业务流程的30%-40%。”

“去年的利率相对较低，在3.6%-3.8%之间。今年的最新贷款要求还没有下降，但我们不能按照去年的要求离开。利率将提高，总额将得到控制，审批可能会更加严格。”中信银行的一位个人贷款经理表示，该公司必须真正经营，只有一家空壳公司，没有业务痕迹。

光大银行个人贷款经理告诉中信经纬记者，新注册的公司最近做不到，新股东和新房也可以做，但价格不同。有一种产品可以贷款20年，年利率4.8%。还款方式是按月支付利息，每年返还本金的二十分之一。但他强调，现在贷款的使用非常严格，银行将监督贷款支付，即监督资金是否流向真正的交易对手。

此外，民生银行和兴业银行西城区分行的贷款经理表示，他们的贷款利率最近没有变化，平安银行的客户服务人员表示，利率没有变化。民生银行和兴业银行要求企业注册时间超过2年，平安银行要求1年以上，有一定的银行流量要求。

但李明说：“如果你问银行，你肯定会要求真正的运营，这就是我们存在的价值。”

消费贷款被盯上，多头信用额度高达百万

虽然“商业贷款”的差距正在收紧，但在“利差”的诱惑下，一些人仍然选择低利率的贷款产品，如消费贷款，以取代抵押贷款。

住在北京的孙萌正在经历“卖一买一”。2020年12月，她刚刚卖掉了一套自住房，然后又买了一套改良的房子。“这套房子卖了280万，我看中的房子总价440万，但因为这套房子‘满二唯一’，为了省税，被迫提高首付。孙萌告诉中新经纬客户端