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终于盼着你了！高利率抵押贷款可以降息
终于盼到了！前两年房贷利率站岗的房奴们，终于可以和银行协商降低利率了。
7月14日，国家新闻办公室召开新闻发布会，邀请央行领导介绍上半年财务统计数据，并回答记者提问。
央行货币政策司司长邹澜在谈到“提前还款大幅增加”时表示:
按照市场化、法治化的原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人协商变更合同协议，或者新发放的贷款取代原存量贷款。
这个信息太重了！
这意味着前两年办理高利率房贷的人…比如房贷利率上升了20%、25%、即使是30%的人也可以与银行协商，降低抵押贷款利率。
举个例子。
例如，在2018年左右，你买了一套30年的房子，利率上升了25%、当时是6.125%。虽然经过几轮五年期LPR下降，但利率仍在5.125%左右的高位。如果此时房贷还剩100万，可以和你的房贷银行协商，重新协商定价这100万房贷余额的利率。
抵押贷款金额为100万，贷款期限为25年（因为还有5年，还有25年），最新5年期LPR仅为4.2%。。。如果第一套抵押贷款的最高利率可以降低20个基点，则利率可以替换为4%。
对于房价同比下跌、环比下跌的城市，第一套房贷利率取消下限。按照目前这类城市普遍下调0.5%的计算，更换的房贷利率只有3.7%。
利率从5.125%下降到4%、甚至3.7%，降幅近1.4%，这意味着100万房贷一年可以节省1.4万左右的利息，25年可以节省780万的总利息。
假如贷款总额是200万，甚至是500万呢？那个省的利息就更多了。
我什么都没做，也没有额外的费用。我只是和银行协商重新签订贷款协议，二三十年就能省下几十万甚至几百万的利息..估计房奴一想到这个就会笑弯腰。
事实上，自2020年以来，就出现了高息房贷置换的操作，但大多是灰色不合规的操作。
高息置换操作有哪些？
除公积金贷款合规外，公积金贷款转让、替代低息经营贷款、二手住房销售申请低息抵押贷款，其他方式违规或风险巨大。
虽然公积金贷款利率低至3.15%，但支付公积金的人毕竟是有限的，这种转型只在一些城市实施，有很多约束。。。例如，最终抵押贷款不能高于公积金的可贷金额。如果公积金最高可贷60万元，而最终抵押贷款为100万元，则必须支付40万元来弥补差额。
所以能转公积金的人很少。
二手住房销售贷款，相当于找一个人（通常是他们信任的亲戚，如兄弟姐妹及其配偶等）买自己的房子，然后申请新的抵押贷款，新的抵押贷款是低利率的抵押贷款，以实现高利率的抵押贷款替代。
它的问题是房屋所有权的转让，这是一个巨大的道德风险……如果房价飙升，买房的嫂子会后悔吗？如果房价暴跌，卖家可以被视为一笔真正的交易，因为从法律上讲，这是一笔真正的交易。
此外，这种转换还涉及到占用买方购房资格、增加买方信用调查负债等缺点，因此这种转换并不多。
因此，绝大多数高息抵押贷款被低息商业贷款所取代。
商业贷款用于企业的经营目的。当然，这种转变是违法的。央行、中国银行业和保险监督管理委员会等监管机构也多次发布文件，严格调查此类置换情况，并出现了一些商业贷款被查处并要求提前偿还贷款的案例。
更重要的是，更换这些贷款是有成本的，不仅是人们的时间和精力，而且是真正的钱。
贷款置换一般需要中介的帮助，但也需要结算抵押贷款余额进入全额住房，再次做抵押贷款，如果他们没有钱呢？然后你必须借过桥基金，这种基金非常昂贵。
中介费加上过桥资金费用，从几万到十几万不等，实在是一笔不小的额外成本。
如果可以与原房贷银行协商降息，中介费和过桥资金将节省大量资金，同时节省时间和精力，合法合规。
事实上，原房贷银行主动降息转抵押也操作过，但多次被监管叫停。
最近一次是X业银行郑州分行。
2022年8月，X业银行郑州分行在小范围内降低了优质客户的抵押贷款利率，但在被“我们媒体”披露后，银行迅速出来驳斥谣言说没有这样的事情，抵押贷款的转移也停止了。
早些时候，5月份，绍兴银行还转移了其高利率抵押贷款客户的抵押贷款业务，并在其官方微信上发布了公告，但由于监管原因，该公告立即被删除。
为什么银行不能自己决定转让抵押贷款？
2019年，央行发布了《关于调整商业个人住房贷款利率的新公告》，其中第六条规定：。严禁提供个人住房贷款“转让抵押贷款”和“增加抵押贷款”服务。
因此，抵押贷款银行转让抵押贷款是违法的，不允许的。
这一次，央行领导表示，“商业银行可以与借款人协商变更合同协议”、“鼓励”表明，监管政策发生了重大变化，抵押贷款银行再次经营抵押贷款合规。
为何现在允许房贷银行转抵押？由于借款人一直在提前偿还贷款，银行无法支持啊。
据邹主任介绍，今年上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比去年同期多发放5100多亿元。据统计，个人住房贷款余额同比下降。
为什么呢？
这是居民使用存款或减少其他投资提前偿还抵押贷款造成的。这也符合现实。自2021年以来，提前还款越来越激烈，并持续到今天。
银行靠什么赚钱？
存贷息差，其前提必须是贷款可以释放。
但现在每个人都提前偿还贷款，更重要的是，没有人借钱，银行的贷款余额只会越来越少，这意味着银行的收入会越来越少。
贷款利息越来越少，但存款利息刚性支付，从长远来看，银行将减少利润甚至亏损。
与其让大家提前还贷银行不赚钱，不如降低一些利率，让银行少赚钱，少赚钱。
自可转换抵押贷款信息出来以来，互联网上出现了两个极端。
一个极端的人认为股票抵押贷款利率即将下降，并将下降到4%、即使在3.7%的水平上，另一个极端也会认为“没有这么好的事情”。为什么银行不赚钱，主动降低利率？！
能不能降息，降息多少，其实这是双方的游戏过程。
央行领导说“支持和鼓励商业银行和借款人独立协商变更合同协议”，也就是说，这是一个过程——借款人主动降低利率，银行也同意降低利率，同意降低，中央母亲只是“支持和鼓励”、能否具体谈成还要看双方。
对于借款人来说，他们当然希望降低利率，降低越多越好，但对银行来说恰恰相反。
但如果银行坚持不降，借款人会提前还贷，甚至通过灰色操作转为低息贷款，银行会失去所有贷款，一分钱也赚不到。
最大的可能性是银行会降低高利率抵押贷款的利率，但它会降低借款人自己转移贷款的成本效益。
对于5.125%的抵押贷款客户，如果用商业贷款代替，利率约为4%，如果用新的抵押贷款代替销售，利率为4%或更低，原抵押贷款银行可以将抵押贷款利率降低到5年期LPR值，即4.2%，抵押贷款客户可能会在原抵押贷款银行转移贷款。
4.2%和4%、即使3.7%的息差较小，转换收入也较少。同时，我们必须支付一定的成本，如中介费、过桥资金费、时间和精力，不符合规定或承担一定的风险。经过综合权衡，我们选择在原抵押贷款银行转账。毕竟，几乎没有成本。
客户降低利率，自己操作转贷也不划算。虽然原房贷银行赚的利息少了，但还是保住了原房贷，这是双方游戏的最佳解决方案。
这种放松对监管层来说意义重大而深远。
如果“银行和借款人可以协商变更原合同协议”扩展到抵押贷款以外的其他贷款，这将是贷款领域的一项新举措。
这意味着当股票贷款再次遇到利率下降时，它可以极其方便地降低利率，节省以前结清贷款再抵押贷款的成本和麻烦。
虽然转让抵押贷款只是口头允许，其规则也有一个制定和实施的过程，但对于大多数高利率的房奴来说，他们终于有了一个很好的希望。
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