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上海区域板块分析只是为了需要了解的人

来自微信微信官方账号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

上海叔叔:你好，首付90w。如果能做纯公积金贷款110w(即男方贷款60w，女方贷款50w)，总价可以贷到200w。

对于张江上班族来说，首先要看板块，选择最好的是非常关键的。

在这里，不建议从惠南板块入手。在前几轮楼市中，惠南的整体房价增长表现不如市场。2009年南汇并入浦东后，人口、产业和配套优势被环线虹吸。作为郊区，惠南没有产业支持，没有人口支持，居民固化，消费能源水平一般，因此，以前新建的五角场商贸城将不受欢迎，甚至大学城也将搬走，惠南这个版块不太推荐。

如果你关注上班通勤的便利性、板块的活力和未来的脱手，建议200w关注川沙板块。作为浦东老城区，有配套人口。虽然发展速度不如其他工业区和环线，但依托张江，其优势是易于脱手，自住方便，目前的增益跟随市场。

其次，考虑到未来的销售，选择的产品和周边配套设施也非常重要。

在预算中，尽量选择95年以后的房子，即使是楼梯房、太老的房子、建筑技术、建筑质量、走廊环境也相对一般，但也影响了公积金贷款，未来在刚性需求市场更难出售。

问题：沪叔，你好，我预计8月中旬结算，完成后基本分50分， 58个月的社会保障。预算是800-900w。我想在地铁附近买一套新房子。我不知道有没有好的选择？我以前看过俊灿星城。我觉得其他一切都很好。我只是不依赖地铁。我不知道未来是否有希望成为轨道交易，或者有什么有利的政策可以方便后续更换？

上海叔叔：你的预算很高，但积分还不够。你应该考虑新的地铁或热门的地铁。上车很难。除非有一些风险或这批开盘量大的个别房地产，否则你可以有机会上车，否则建议放宽要求。像俊灿这样的盘子值得买吗？如果你买了大约130平方米的公寓，如果你自己住，你通常不需要使用公共交通。配套设施要求不高，可以上车，但性价比不高。现在已经6万了 ，赶上徐泾的价格，但没有徐泾的优势，未来的销售也不会有很大的优势。

我们常说买房，怎么买房，怎么买房升值。你应该明白，这背后的本质是资产配置，这是最大的财务管理。首先要了解城市发展模式，如上海是摊大饼的发展模式，最终形成环形城市。城市水平越高，资源（包括就业、医疗、教育、交通等）就越有竞争力，资金和资金首先占有。增长取决于选择。您选择的板块目前的房价由当前的股票人口决定，而未来的房价由流入的增量人口决定。地铁通行业能带来多少人口，在一定程度上支持板块的增长。详见知识星球，如何判断板块的赚钱效果。

问：沪叔，你好，吴泾怎么样？这个地区房地产市场的未来发展前景如何？

上海叔叔：你好，吴泾以前是“闵大荒”的代表。它缺乏资源，主要是化工和工厂。后来，它被紫江集团的托盘开发出来。有了今天熟悉的紫竹工业园区。

吴泾在2020年房地产市场上的涨幅非常好，好的有点高，标杆商品房紫竹半岛从6开始到现在的9w -10w，次1点06商品房，如嘉怡水岸6w-7w，次新万科青藤公园6.8w，万科花园小镇要到5.5w。整个板块属于远郊，但这一轮价格溢价过高，下一轮楼市容易站岗。其次，这里的新房也是紫江集团的土地。兰香湖一号大平层，240/270平方米，包括闵行星河湾类似的大平层和8w平均价格。主要原因是这样一个社区在这个部分脱颖而出。而且，这个社区的整体价格和周边地区的价差太大，所以未来市场上基本上不会有本地的替代客户，大部分都是来自外部地区的。总结四个字:客户群小众。此外，兰香湖一号销售后，紫江集团还将拥有兰香湖二号和兰香湖三号的社区产品，并将拥有联排别墅。

有一个问题是，吴泾的高端社区没有形成社区。事实上，他们没有机会向南扩张。他们只能依靠一些沿着北方溢出的高端客户群体，或外国客户。

问题：上海叔叔，你好，我是上海家庭，有学区住房（面积小，不适合自住），现在买两套，预算最好控制在1500万以内，自住优先买房或住房投资分离增长，新花园和复合花园怎么样？

上海叔叔：你好，新花园位于黄浦区豫园板块，靠近豫园和外滩，也靠近地铁。就社区环境而言，虽然这是一个早期的磁盘，但有一个独立的社区花园。上海有很多老业主，综合质量相对较好，周边设施齐全，位置可以。复地雅园位于黄浦区 豫园板块 CAZ地区，户型方正，环境好，闹中取静，入住人群素质高，离地铁近。

问题:沪叔，你好，今年年底或明年年初在上海买二手房合适吗？

上海叔叔：你好，现在遇到合适的二手房可以买第一次贷款速度加快，从前4到6个月，缩短到1到2个月，现在一些银行最早可以贷款28天。第二，验证价格放松了，很多房子的验证价格都比前几个月高，上架的房子越来越多，选择空间也越来越大。第三，评估价格开始上涨。一些房屋的评估价格已经比前几个月高了很多，刚需购房者可以借到更多的额度。

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目前房地产分化越来越严重，未来注定只有少数人能赚钱。

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