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考虑买新房，你已经是上海前1%的人了

买房是一门科学，我带你入门:火箭哥用科学的买房理念帮你买合适的好房子。以下是文字:30年房龄的房子能贷款吗。

是的，你没看错——

超过多少年的房子不能贷款。

只要你买了新房，你就是上海前1%的人。

这不是心理按摩，而是真相——这篇文章有点长，但一定会给你一种收获感:平时我们都被“新房积分高，很难买到”的表象蒙蔽了双眼。今天火箭哥会剥茧，通过拆解整个上海楼市的数据，告诉你和主流观点完全不一样:只要能买到新房，你就是上海楼市1%的幸运儿！

01“数据”

之所以这么说，自然是有依据的——截至目前，我已经从全网收集到了上海3.1万个社区的数据:30年的老房子能贷款吗。

截至去年年底，上海共有约815万套房屋，与外界披露基本一致。因此，我们可以利用这815万套房的数据来看看上海房地产市场的结构。

根据上海2021年统计公报，上海常住人口为2489.43万人，约560万户——也就是说，包括上海和非上海在内的常住人口，平均每户有1.5套房子。当然，我相信这些房子在不同家庭的分布是完全不同的。有些家庭早年可能会买几套房子，而有些没有房子的家庭可能还在租房子。截至2021年底，上海市城镇居民人均住房建筑面积37.4平方米—上海市平均水平为70平出头的一房或两房三口之家110平以上的三房四口之家150平以上。还有一个有趣的数据:根据上海统计年鉴，“公寓”占815万套房屋的93%，是上海的绝对主流。

请注意，与许多人认知的“酒店公寓”不同，“公寓”是一种住宅建筑类型，包括解放前的西式老公寓、解放后的多层老公寓、90年代后建造的老建筑和电梯住宅。无论是1924年的武康大楼：

还是1980年代的东园新村:

或者2017年的嘉御庭：

超过20年的房子可以贷款吗。

上述所有房屋均为上海的“公寓”。

除公寓外，花园住宅和联列住宅占5%-花园住宅主要有两种类型，一种是解放前的“老房子”，另一种是90年代后新建的别墅。

很容易理解联排别墅，包括双拼别墅、多户联排别墅等。

最后，里弄、简屋等数量很少，占比不到2%——这部分房子可以理解为这样，绝对不在大家买房的考虑范围内:

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02“房龄”上海二手房贷款年限与房龄。

可以看出，上海的股票住宅年龄主要分布在1980-2016年，特别是90年代中后期到本世纪初，是分布的高峰——事实上，上海目前二手住宅的主流产品是1980-1998年的丈夫住宅，以及1998-2016年的电梯板。回到开头的问题，什么样的房子是次新房？根据LJ背景数据:2016-2020年房龄占2.1%，2011-2015年房龄占15.4%，2006-2010年房龄占16.2%，2001-2005年房龄占15.4%。这意味着如果你只能接受五年内的房子，那么只有前2%的房子才能满足你的需求。这显然有点“为什么不吃肉糜”的感觉。因此，对于二级新房，上海的标准相对宽容——房龄本身不是问题，只要符合一定的标准，就是二级新房：按揭的房子可以贷款吗。

1.南北向板楼，而不是不同的塔楼。2.除了别墅和联排，必须有电梯。3.有花园，最好有地下车库。也就是说，在上海的“公寓”里，除了没有花园车库电梯的老公房，除了老建筑，其余的都可以算是次新房，约占上海所有房屋的40%。此时，许多人可能不得不出来反驳：房龄高达20年的也是次新房，这与近几年的房子有可比性吗？首先，与其他城市相比，上海的次新房确实很少。以隔壁杭州为例，杭州共有2.3亿平方米的住宅，但其中0.8亿平方米是在过去五年中出售的。杭州五年内房龄占35%，而上海只占2%，差别太大。

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与杭州相比，城市发展阶段不同，上海已经过了大拆大建、城市扩张的时期，房龄的容忍度自然需要提高。

其次，上海的房屋质量不一定与房屋年龄成正比——例如，汤臣怡园于2001年使用了石材立面，维护得很好。现在它已经持续了很长时间。

中海万锦城建于2012年，真石漆外墙大面积脱落漏水：上海房子首付一般是多少。

这就是为什么20年的房子也可以算是上海的二级新房。30年老房子公积金贷款。

03“新房”

说了这么多二手房，其实都是为了铺垫新房——能买到新房，都是上天眷顾的幸运儿。

可以看出，自2010年以来，上海的年供应量基本保持在8万套，对应于815万套股票二手房，相当于年增长1%——只要买新房，就成为稀缺的1%。作为世界上最大的房地产市场，上海的二手房成交量巨大。对于二手房来说，新房市场只是一小部分:

在过去的十年里，新房占整体市场成交量从三分之一下降到四分之一：这也意味着每三套二手房只能交易一套一手房。此外，如果我们拆分价格段，我们可以发现新房和二手房根本不在同一维度上竞争：有贷款的房子怎么卖。

比如总价在300万以内，二手房成交量是新房的十倍以上；价格在300-500万，价格在500-800万之间，二手房绝对碾压新房；但是到了800-1500万，到了1500多万，新房的重要性就提高了:总价越高，新房成交比例越高。与二手存量相比，新房不仅少，而且贵-上海每年新房 二手交易约36万套，按2.6人/户，上海每年只有94万人买房，占上海总人口的4%；从价格上看，新房是这4%中的前30%——因此，新房买家是上海的前1%。只要他们真的看过二手房，他们就会知道，除了少数豪宅，他们都知道市场上质量好的二手房，可以说，罕见的产品不是一个时代，很少有二手房能和新房谈质量；从房龄来看，它们已经失败了。不过，新房买房有两个门槛：积分门槛和彩票运气：热门新房通常有200个月的社会保障，不是每个人都有机会参与竞争。

因此，我们给您的建议是尽量选择新建筑，占据整体市场的顶端，以确保未来替代的流动性。

04“写在最后”房子二次贷款怎么贷。

让我们总结一下今天的文章。房子贷款没还完可以卖吗。

在上海815万套房子中，只要5年内买到，前2%-次新房其实相当少；只要买新房，前1%-新房比你想象的要稀缺。所以买新房的时候，记得冷静下来，不要太“卷”：很少有新房子。只需在积分和预算能力范围内选择你喜欢的。如果积分不够，拿不到外滩印章和瑞虹十期，也可以多看看安康园、天汇世纪印章等热门项目。虽然存在各种不足，但与上海800多万套房屋相比，仍然非常稀缺。积分就像上帝给每个人最好的安排。买家和房地产是一一对应的。如果你错过了机会，你将不再有——祝每个人买新房的幸运儿和他们喜欢的房子；不要被“买不到新房子”的错觉蒙蔽了双眼。如果你有钱，你已经是最幸福的人了。

以上是火箭哥的文字。

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