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天津正规的贷款中介|中介费降价的空间在哪里

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中介费降价的空间在哪里?

《经济观察报》记者丁文婷在上海报道,从浦西到浦东,每天三个小时的通勤之旅折磨了王敏两年。今年,他决定换到浦西。一方面,为了解决通勤问题,另一方面,女儿出生了,父母来帮忙照顾孩子,三居室迫在眉睫。

由于浦西目标板块没有合适的新房供应,二手房成为王敏的首选。年初,两居室成功出售后,他签了一套1000万元的三居室。

个人所得税、契税和增值税总共花费62万元。让王敏更“痛苦”的是,除了高昂的税费外,还有20多万元的中介费。“一辆车不见了!”经过一次更换,王敏花费了近90万元。

近年来,虽然中介费的比例没有太大调整,但随着房价的上涨,尤其是一线城市,中介费也随之上涨。

今年5月,住房和城乡建设部、国家市场监督管理局联合发布文件,“房地产经纪机构应合理降低房屋销售和租赁经纪服务费。鼓励按照交易价格越高、服务率越低的原则进行分级定价。指导双方共同承担经纪服务费”。

该文件再次将房屋交易成本过高的长期现象推向舞台。中介费还有下降的空间吗?如何挤出水分?

一分钱一分货?

王敏还考虑在上海找一家中小型中介机构来节省大量的中介费用。最后,一家主要中介公司的经纪人的话感动了他,“买任何东西都是一分钱,便宜不好”。

陈凯在上海五大新城经营了23年的中介公司,并不完全同意这句话。陈凯拥有30多家连锁中介店,是该地区第二大中介公司。双边收费总额为1.3%-1.5%,远低于第一头部中介的3%。

天津正规的贷款中介

陈凯认为,中介服务的基本逻辑没有区别,本质是住房中介服务,客户最看重的是交易安全。”房屋交易过程中产生的大多数问题实际上都是先预防的。”陈凯说,关键是如何控制整个交易过程,这非常依赖于企业的规则和经纪人的经验。

陈凯认为,无论中介公司规模如何,只要严格推进早期产权调查和数据程序检查,都能保证交易安全。

例如,即使房产证上只有一个人,也可能是夫妻共同财产。为了避免后续的麻烦,单身人士需要提供单身证明,已婚人士需要卖方和妻子在现场签字。陈凯解释说,虽然交易中心没有这样的要求,但它可以避免收到房子时可能遇到的问题。

在交易过程中,如果交易的房地产涉及还款,首付进入卖方账户后,陈凯要求销售人员陪同卖方到银行还款。“留下一只手”的原因是,在过去的几十年里,陈凯遇到了许多卖家用首付偿还其他债务,导致住房贷款没有结算,最终无法交易。

但陈凯也同意,大型连锁中介公司一旦在交易过程中出现问题,就有更大的能力承担责任,提供保障。

上海一家头部连锁中介店的经理告诉《经济观察报》,在过去的五年里,他补偿了未结算的水电费、计算错误的税费、房屋漏水维修等费用。有一次,买方要求商店赔偿,因为卖方的亲属拒绝搬家。虽然他认为中介店没有责任,但由于客户向总部投诉,该店最终赔偿了3万多元。

“在这方面,大型连锁中介机构比普通中介机构更安全。”店长说,当单店出现问题时,顾客可以向总部投诉,店铺将被要求在一定的时间内解决。即使是特许经营店,也有特许经营费压力在总部可以支持底部。

目前,许多大型连锁中介公司已经推出了服务承诺,并制定了相应的赔偿标准。根据链家公布的数据,自2013年推出服务承诺以来,截至2023年3月31日,链家在全国共支付38亿元。

利润率几何?

虽然每个人都认为中介费很贵,但在陈凯看来,这不是一个高利润的行业,除非非非法经营,如转售或吃差价,否则该行业的实际利润并不高。

从运营成本来看,陈凯30多家门店有240名员工。一名员工的基本工资和社会保障费用在5000-6000元之间,并给予一些业绩合格的经纪人奖励。例如,一名经纪人的月成本约为7000元。

此外,30多家门店的平均租金为8000-10000元。陈凯计算了一个账户,每月至少要支付200万元的佣金。但今年5月,30多家门店的总业绩仅为3月份的一半,一直处于亏损的边缘。

与陈凯深耕地区的老客户优势不同,更多的中小中介店需要加盟才能获得客户,这意味着获得客户的支出更大。

李成在深圳百花和华强北板块有两家中介店。公司成立于2014年。2019年加盟德佑后,每笔佣金收入的10%-15%需作为平台费支付。此外,还需要支付签约费、抵押服务费等费用。

天津另一家加盟店的董也表示,该行业的客户获取成本非常高。一个像样的端口需要800或900元,平台费用占佣金的15%,也占店铺利润的30%。

2022年,李成退出德佑,加入了另一个5%的平台。除了节省一些平台费外,更多的考虑因素是灵活的利率。李成介绍,根据公司当时的规定,1000万元以下的房地产中介费率为1.7%,但深圳市场竞争激烈。为了下订单,他经常需要贴佣金,这进一步挤压了利润。

随着深圳二手房市场的持续下滑,今年5月,李成的两家店只做了40多万元的业绩,仅为2020年月平均水平的三分之一。李成告诉《经济观察报》,40万业绩中有一半分发给经纪人,加上2万平台费、店铺租金、社保等10万元,两家店当月盈余不足8万元。

陈凯表示,该行业的正常利润点为10%-20%。然而,在过去的两年里,波动很大。即使在城市地区,许多商店大面积关闭,一位在上海内环经营20多家中介店的朋友今年也关闭了一半的商店。

一位中介行业人士告诉《经济观察报》,在中介企业中,劳动力成本一般占总成本的60%-70%,租金成本占10%-15%,中后台运营成本占5%-10%,大型中介中后台运营成本占较高比例。

“一个劳动力成本占60%以上的行业,只能靠管理和效率赚钱。”但中介店和从业人员数量庞大,行业普遍效率低下。他说,2019-2020年高峰期,全国有150万-200万房屋经纪人,近两年全国二手房交易量有所下降,但经纪人数量仍在120万-150万之间。

这也导致房屋交易单笔佣金较高,但绝大多数从业人员的收入并没有外界想象的那么高。

一套房子交易后,不仅交易中介可以拿到钱,而且在开单过程中拍照、维护、帮忙看等服务的中介也可以分一杯羹。这些中介可能来自多家商店。

陈凯介绍,2021年市场好的时候,公司200多名经纪人中,前5%的经纪人可以拿到2-3万元,前20%的经纪人平均工资在1-2万元,70%以上的业务员收入在1万元左右。在目前的市场情况下,经纪人的月收入约为5000元,相当于郊区的平均收入水平。

市场冷却,中介费能降低吗?

从今年4月开始,陈凯将在三年内降低1.5%的费率。虽然表面上报价还是1.5%,但最近实际交易的费率大多是1.3%。对于700万元及以下的房屋,他将底线定在不少于1%。

“如果我们在做或不做之间做出选择,我们也会做1%的选择。”陈凯解释说,毕竟,对于公司来说,只有做一个清单才能进入账户。公司会考虑销售人员两三个月没有开账单,会放开费率,更有弹性。

同样,当市场成交量较好时,中介费可能会更高。天津市南开区德友中介店老板张驰介绍,天津德友一直对大型标准房屋设有中介费上限。例如,在过去,对于400万元或以上的房屋,中介费最高限额为9.9万元。今年3月,小阳春,公司将中介费封顶线提高到房屋总价600万元以上,封顶费15万元。

交易量也影响中介费的折扣和底线。张驰所在的南开区是天津一个交易活跃的地区。公司统一规定,中介费率不得低于2.4%。在一些地理位置偏差、交易量低的地区,底线是2.2%或2%。

目前市场不好,一些中小型中介公司往往为了争夺客户,给予大量的中介费优惠。但张志很少给予折扣,因为总部的评估标准不仅包括简单的绩效,还包括佣金的比例。过多的折扣单将直接影响商店的评分和排名,然后影响商店的收入。

市场差异化调整

目前,全国房地产经纪费没有统一的标准,市场调整价格在各地普遍实施。

2014年前,政府制定房地产中介服务费统一指导价;2014年,中介服务费定价权下放至省级;2016年,各省逐步放开房地产中介服务费定价,成为市场调整,即企业自行定价。

二手房交易收取中介费的方式和比例因地而异。根据易居研究院的数据,2023年第二季度,中国25个重点城市中,规模较高的中介公司二手房中介费率均为2.2%,其中成都、西安、北京的中介费率分别为2.8%、2.8%和2.7%;石家庄、东莞、太原分别相对较低1.5%、1.8%和1.9%。

不同中介公司的收费差异很大。目前中介费大致分为三个梯队。以北京为例,第一梯队是大型连锁龙头中介公司,一般在交易价格的2.5%-2.7%,折扣空间小;第二梯队是小型连锁中介,中介费在交易价格的2%左右;不知名的中小中介费率在1%-1.5%,甚至在1%以下。

与北京类似,上海链家的中介费为3%,其中1%由卖方支付,2%由买方支付;中原地产等第二梯队的费率约为2%;中小型中介费率低于1.5%,谈判空间大,甚至可以“一口价”。

上海一家头部连锁中介店经理明显感觉到,进入买方市场后,卖方的中介费更好。这也意味着买方支付的中介费正在下降。

他说,前两年市场火爆的时候,虽然公司规定向上一个家庭收取1%的中介费,但很多卖家只看到手是干净的。“如果你想收,他会加到房子的总价。”在某种程度上,买家实际上承担了3%的中介费。现在,大多数卖家愿意承担自己1%的中介费。“有些卖家甚至愿意支付更多的中介费,只是想尽快卖掉房子。”

具体来说,在不同的城市和地区,中介费的收取方式也不同。张志告诉《经济观察报》,在天津六区,交易量相对较好,买方承担更多的部分,在宝迪区、冀州区等交易量较少的地区,基本上由买卖双方共享。

总的来说,中介费主要由买家承担。根据易居研究所的数据,中国25个重点城市中,买方和买方承担的中介费用占70%以上,买卖双方平均分摊的比例不到30%。

(文中王民、陈凯、张驰、李成为化名)

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