明星“跳单”后，房地产中介收费模式再次陷入舆论漩涡

收费过高容易导致交易频率下降，不利于二手房流通；收费过低容易导致中介服务供应不足，无法满足消费者换房服务的需求。中介费过高过低最终会损害消费者的利益。

中房报记者李叶，北京报道

虽然霍姓经纪人曝光张杰和谢娜的“跳单”已经一周了，但事件的影响仍在发酵。

2月7日，一位姓霍的房地产经纪人在网上发布消息称，他在2019年6月21日和22日两次带张杰和谢娜去看房子。后者以不喜欢房子为由不再买了。不久之后，霍发现这对夫妇私下联系了房东上海思和资产管理中心，以避免大额中介费。

消息一出，迅速引发热议。2月8日下午，谢娜、张杰通过上海兰迪律师事务所发表声明否认“跳单”。

此后，这一事件多次“逆转”。从“跳单”和“货比三家”的争议，到爆料人被“限高”的身份，再到夫妻购房公司成立时间未满当地购房要求年限的质疑，舆论中充满了不同的声音。

《中国房地产新闻》记者注意到，在这些声音中，讨论中介收费模式占了很大比例。其中，许多网民和媒体认为，“按总交易价格收取的高中介费用是不合理的，需要讨论”；也有网友表示，“通过中介购房更有保障，其他人提供服务收取佣金是合理的”；与此同时，也有人提出全面取消中介等观点。

2月14日，记者就上述“跳单”事件和中介收费模式的争论采访了中介行业的从业者、专家和律师。

“跳单”的辩论

根据霍提供的信息，张杰和谢娜夫妇购买的房屋来源为上海思南大厦东苑7号101室，销售方式为二手房，面积341.77平方米，竣工时间2010年，售价6200万元，相当于单价约18.14万元。

2019年6月21日和22日，霍两次带张杰和谢娜去看房子。最后，后者以不喜欢房子为由表示不买。到2020年夏天，霍发现这对夫妇买了房子。

根据霍向媒体提供的2021年11月1日打印的上海房地产登记簿，该房屋权利人为重庆眉开眼笑文化传媒有限公司(以下简称“眉开眼笑公司”)。记者通过企业调查了解到，公司属于广播、电视、电影、录音制造企业，成立于2019年10月，注册资本300万元，为小微企业，实际控制人为谢娜，持有公司99%的股权。

此外，一些网民表示，最终与谢娜和张杰完成交易的中介公司是上海永业房屋销售有限公司，网上签约价格为5920万元，低于霍提供的6200万元，低于280万元。”张杰和谢娜属于‘货比三家’，而不是‘跳单’。”

然而，一些媒体指出，上海永业房屋销售有限公司和张杰原房东上海思和资产管理中心均属于上海永业企业（集团）有限公司。

如何判断“跳单”还是“货比三家”？《中国房地产报》记者采访了北京汉华律师事务所律师齐正。

齐正告诉记者，“跳单”通常是指买卖双方通过中介机构联系后，跳过中介机构，通过其他中介公司的代理程序自行达成交易或少付或不支付佣金的行为。衡量是“跳单”还是“货比三家”的关键，取决于买方是否利用了中介提供的信息、机会等条件。如果买方没有使用中介公司提供的信息、机会等条件，而是使用其他公众可以知道的合法方式获取相同的住房信息，买方有权选择报价低、服务好的中介机构，以促进销售合同的建立，而不构成“跳转订单”违约。

“如果霍确实有证据证明买卖双方都有“跳单”，中介和买卖双方签订了防止“跳单”条款的合同，中介可以选择起诉违约方，要求违约方支付违约金。在这起事件中，霍说他没有与谢娜和张杰签订合同，所以双方没有相关的书面协议。根据我的经验，他们可能甚至没有口头协议来防止“跳跃”条款。如果没有协议，就没有权利。即使起诉，霍的上诉也不太可能得到法院的支持。齐正说。

另一方面，上海思南大厦东苑7号101室已于2019年12月14日正式完成网签。

根据2018年上海发布的《规范企业购买商品房暂行规定》，企业在上海购买商品房必须同时满足以下条件：

1.企业成立年限已满5年；2.上海企业累计纳税金额已达100万元；3.企业员工10人以上，按规定在企业缴纳社会保障和公积金满5年。近年来，企业纳税金额超过500万元的，不受上述企业设立年限和员工人数的限制。

眉开眼笑公司成立于2019年10月，成立后2个月内完成房屋转让，也引起了公众的猜测。

2月14日，记者因上述原因致电公司预留电话，无人接听。

对此，齐正认为，公司是否违反了购房规定，关键在于公司在转让交易时是否如实向房地产交易主管部门提交了材料。公司转让时未向房地产交易主管部门提交虚假材料的，不违法。

漩涡中的中介费

一些网民认为，现在房价很高，许多买家面临着巨大的购买压力，在二手住房交易中增加的额外中介费用是一个巨大的负担。另一方面，一些房地产经纪人可能会利用其渠道优势垄断二手住房销售信息，这也增加了“跳转订单”的频率。

在张杰和谢娜的“跳单”话题热搜中，有网友算了一笔账。如果夫妻俩按原价6200万元买房，按照中介一般提取的成交价2%的费用作为佣金，他们将向中介公司支付近120万元。

霍在接受媒体采访时也表示，虽然当时没有谈到中介费，但按照惯例，买家1%加卖家1%，总佣金近120万元。

事实上，中介费的收取一直存在争议。在微博上的类似话题讨论中，一些人说：“通过中介购买更安全，其他人提供服务，只要佣金是合法和合规的。”；也有人认为“中介只提供信息交换和观看服务，收取这么高的费用太不合理了”，甚至有人提出要完全取消中介。

记者采访了多家品牌中介机构，发现目前市场上中介费的收取在房屋交易总价的1%-3%之间，部分中介公司规定了封顶金额。不同地区的中介费收取方式也不同。在北京，房屋中介费由买方承担；在上海，中介费由买卖双方共同承担。

在采访中，某品牌中介上海分公司的工作人员告诉记者，“我们对佣金非常敏感，不方便透露具体数据。”

一家专注于豪华住宅交易的北京品牌中介公司的工作人员说：“设定的中介费是交易价格的2.7%，会有相应的折扣。具体折扣取决于交易情况。如果一切都谈得好，就会有佣金折扣，佣金不会成为签订合同的障碍。”

在接受《中国房地产报》记者采访时，易居克瑞部副总经理唐萌表示，市场上交易的物业价格越来越高，中介收费也随之上涨。但在服务方面，中介提供的总价5000万元的房地产与总价500万元的同业房地产没有太大区别，但收取的费用差距是10倍，显然不合理。从行业情况来看，很多实体行业(中小)在一年努力运营的情况下，产值可能不如中介佣金。

至于市场认为未来中介机构将被取消的声音，唐孟表示，市场仍然需要中介行业，但一刀切的收费标准不再适合当前市场，按目标价格分段收费应该是一个发展方向。同时，加强对中介行业合法权益的维护也应达成全社会的共识。

利益平衡

“二手房交易主要由供需共同决定。中介费对供需影响不大。当供需没有明显变化时，二手房交易不会发生明显变化。”一位不愿透露姓名的中介领域高级研究员告诉《中国房地产报》，中介费对房屋交易的影响。

他介绍，二手住房交易对应的服务不同，特别是一线城市高总价住房涉及资产配置、大量税费、交易风险大、产权转让过程复杂、交易程序繁琐，需要较强的专业性，因此高总价住房中介服务角色更体现为物业顾问。目前，不同城市的高总价房屋中介费收取还没有统一的标准。一般来说，只有少数中介机构能够高效顺利地完成高总价房屋的交易。例如，北京链家规定中介费封顶50万元，世邦魏理仕、中量联行、高力国际、第一太平戴维斯、戴德梁行等知名高端二手房中介机构的收费标准不确定，中介机构与消费者协商约定。

买方、中介、卖方在二手房交易中的利益应该如何平衡？

研究人员表示，二手住房交易应考虑买方、卖方和中介的利益，中介的作用是提供专业服务，降低交易成本，主要包括降低买卖双方寻找合适的时间成本，降低交易过程风险，提高交易效率，同时收取与服务相匹配的中介费。中介是二手房交易的润滑剂，中介市场的运行状态对二手房交易市场有重要影响。经营良好的中介市场必须是买卖双赢合作的市场，包括中介与买卖双方的权利和责任关系明确，中介市场竞争有序，行业协会发挥自律作用，最终实现二手住房市场的良性循环。

面对高总价，中介如何收费更合理？

研究人员认为，中介机构在交易过程中的作用至关重要，因为高总价二手房交易涉及大量的税收计算、较大的交易风险、复杂的产权转让流程和繁琐的交易程序，需要强大的专业知识辅助才能顺利完成交易，保护买卖双方的合法权益。合理收费应结合市场定价、行业自律和政府监管，因为收费过高或过低不利于行业的良性发展。收费过高容易导致交易频率下降，不利于二手房流通；收费过低容易导致中介服务供应不足，无法满足消费者换房服务的需求。中介费过高过低最终会损害消费者的利益。

“合理的收费应是市场自由竞争，消费者与中介充分协商，行业协会提高价格形成和收费方式的自律，政府保障消费者对中介收费的知情权和自由选择，确保价格明确，交易公平。其中，阶梯收费和弹性收费是可选的收费方式和手段。”

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