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经营贷款大冒险:中介伪装银行人，利率差滋生转贷灰产，贷款100万，赚2万
抵押贷款市场正迎来“搅局者”。
“商业贷款年利息3.5%，先利息后本可贷款5年，可以还房贷，赶紧上车。”近日，有购房者举报自己接到了很多电话，对方表示可以提供“房贷转商业贷款”的服务。随着贷款转移电话频率的增加，也暴露出“房贷转商业贷款”的需求端悄然扩大。
《时代周刊》记者从多家贷款中介了解到，近期将抵押贷款转为商业贷款的情况较多，尤其是抵押贷款利率超过5%的客户。与往年5%以上的抵押贷款利率相比，更换商业贷款利率可降低2个百分点。
与商业贷款相比，抵押贷款成本高，资产端投资收益率下降，越来越多的居民投资心理转向“风险厌恶”，“抵押贷款转向商业贷款”的灰色产业链呈现出积极的趋势。
贷款中介将其身份伪装成“银行家”，或表示已与银行提供商业贷款服务，引导购房者将个人房地产抵押贷款转换为利率较低的个人房地产抵押贷款，理由是降低利息和负债成本。
如果成本优势明显，抵押贷款到商业贷款的隐患是什么？上海普世万联律师事务所高级合伙人陶书成律师告诉《时代周刊》，消费者通过商业贷款获得的资金流入房地产。一旦发现和调查，不仅会影响信用调查，还会承担一定的民事责任。在贷款中断的情况下，用于处理商业贷款的消费者财产也将面临被司法机关强制查封和司法拍卖的可能性。
利率差滋生“转贷”灰产品
股票抵押贷款利率远高于商业贷款，刺激“贷款转移”灰色生产的野蛮增长。
“现在更换后的利率是3.5%，建议利率差超过2%的客户快速转账。”贷款中介谢军向《时代周刊》记者计算了申请金额160万元、抵押贷款利率5.88%的账户。经营贷款利率为3.5%，先利息后5年，利差为2.38%。更换后，月供不到5000元，每年约3.8万元。
目前，许多商业银行的经营贷款利率低至3.25%，抵押贷款支持金额较高。以工行为例，银行个人经营贷款金额不得超过抵押价值的70%，其中办公用房、工厂、土地抵押贷款金额不得超过抵押价值的60%。
谢军说：“经营贷款的可贷金额与抵押房地产的估值挂钩，一般为抵押房地产市场价格的70%，基本上可以覆盖除首付以外的剩余贷款。”。
每年少还几万元，看似诱人，其实房贷转经营贷的成本并不低。总体而言，“0”营业执照申请人需要承担空壳公司、预付款赎回、中介服务费等费用。一些贷款客户甚至需要在贷款期间支付公司的运营费用。有中介公司表示，营业执照需要2000-5000元左右，后期申请人每年需要支付2000元的维护费，以维持空壳公司的记账和纳税申报业务。
为了包括所有的蛋糕，贷款中介公司找到了一家好的财税公司，并提供了一揽子服务，包括过桥、赎回建筑、商业贷款承担等。许多贷款中介机构也在各种社交平台上发布了“成功贷款转移”的例子，并在帖子下成为专家的“建议”，通过计算替换成本差来吸引潜在客户。
关于过桥等服务费，谢军指出：“如果资金缺口为100万元，其他中介机构将提供过桥预付服务，费用约为1.5万元。如果要求中介公司帮助转让公司，并要求财税公司帮助做账户‘包装’，一般收取5000元。我公司提供过桥、提前贷款、经营贷款手续费，包装价格为2万元。
也就是说，在利率成本优势的外观下，贷款人面临着更高的隐藏成本。如果没有实际经营公司，需要支付给中介的服务费超过2万元才能获得100万元的经营贷款。
针对抵押贷款转移到商业贷款的现象，银行采取了限制措施。一些媒体报道称，一些银行暂停了对股票抵押贷款客户的商业贷款转移申请的审批。深圳房地产中介协会也于2月2日发布提示，严禁房地产中介机构为购房者提供咨询和服务，或与其他机构合作，严禁诱导购房者非法使用商业资金。
然而，抵押贷款现象一再被禁止，“贷款转移”的渠道并没有完全被阻止。一些中介向《时代周刊》记者透露，抵押贷款业务仍可正常处理。贷款中介徐娜告诉《时代周刊》，今年许多银行开放了商业贷款审批条件，即使是刚刚获得营业执照的申请人，其商业贷款申请也可以获得批准，几天内可以获得批准（商业贷款）。
潜在风险高，监管整治
当谈到贷款转移的风险时，谢军说：“只要按时还款，贷款银行就没有问题。客户支付更少的利息，银行员工完成评估，我们也做好服务，一石三鸟。”
中介机构没有提示“贷款转移”的潜在风险。事实上，申请人面临着资本和法律层面的多重风险。
抵押贷款和商业贷款的贷款期限差异很大，隐藏了贷款中断的风险。抵押贷款属于长期个人住房贷款，周期一般不少于20年，经营贷款属于中短期贷款，服务于个体工商户或小微企业的生产经营活动。两者的性质和贷款年限有很大的不同，银行对贷款的审批周期有不同的审批要求。银行要求经营贷款申请人每五年再次提交申请材料。贷款续期失败，资金链断裂，买方面临违约风险。
不仅如此，商业贷款利率的趋势是不可预测的。一旦商业贷款利率进入上升周期，利率上升导致还款成本增加，贷款人也需要承担到底。
近日，辽宁省银行业和保险监督管理局还提醒消费者，“贷款中介”诱导消费者借“过桥基金”提前结算“抵押贷款”，然后处理“信用贷款”“商业贷款”归还过桥基金，寻求高中介服务、过桥基金成本，同时使消费者进入非法贷款多重风险，甚至承担刑事责任。
“贷款转移”对商业银行来说也是一个很大的风险。一些分析师指出，由于经营贷款的风险较高，需要对贷款人的信用和还款能力进行综合评估。如果评估不足，贷款人可能有贷款违约或逾期的风险，从而影响银行资金的安全。
信贷资金非法流入房地产市场是金融监管机构调查的重点。根据普华永道今年发布的《2022年银行金融机构监管处罚及政策动态》，2022年，中国银行业和保险监督管理委员会因“非法贷款流入房地产领域”发放罚款173张，处罚金额高达8871万元。
鉴于部分借款人非法使用商业贷款和消费贷款提前还款，中国人民银行和中国银行业和保险监督管理委员会最近还举办了一些商业银行研讨会，要求商业银行继续做好贷前贷后管理，加强风险警告。监管机构将加强检查和处罚，及时调查和处罚非法中介机构，披露典型案件。
(谢军、徐娜都是化名)
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