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重磅！上海银行业和保险监督管理局连夜发布文件，要求住房不封顶，银行不给个人贷款
每一位记者：吴若凡每一位编辑：魏文艺
控制抵押贷款总额，降低房地产投机预期，上海迎来了一系列政策增长。
1月29日晚，上海银行业和保险监督管理局发布了《上海银行业和保险监督管理局关于进一步加强个人住房信贷管理的通知》（以下简称《通知》），对继续做好个人住房信贷管理提出了8项要求，包括房地产贷款集中管理、首付资金来源和偿付能力审查、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信用资金使用管理、房地产中介业务合作管理、风险调查等。
值得一提的是，在个人住房贷款发放管理方面，《通知》明确将重点支持借款人购买第一套中小型自住住房的贷款需求，只能向购买主体结构已封顶的个人发放住房贷款。
上海银保监局官网截图截图截图
新规或延迟房企收款进度
克而瑞研究中心总经理林波告诉《国家商业日报》，严格的个人住房贷款管理相当于现有住房销售，这将减缓上海住房项目的周转速度。”预售制度没有改变，房地产企业可以继续出售未来的住房，但贷款只能在结构上放下，这将减缓房地产企业销售收款的进展。”
据报道，在上海目前的预售标准中，多层住宅需要主体结构封顶，高层住宅需要基本结构形成。
58安居客房地产研究院院长张波告诉记者，政策要求所有新房即使达到预售标准，也必须封顶主体结构才能发放贷款，这显著提高了抵押贷款的门槛，将直接放缓许多新房项目的上市节奏和销售速度。对于打算加快资金回收，特别是开发商，这一政策无疑减少了大量预售资金的流入。
一般来说，房地产企业的预售资金对自身的现金流有很大的影响。预售资金的减少不仅可以减缓整体发展速度，而且可以增加减少债务的难度。张波预计，今年一季度上海商品房去化速度可能会有所下降。该政策也是房地产贷款集中管理的体现，突出了加强对个人住房贷款的审慎管理，加强了对商业银行的要求，严格控制了个人住房贷款的发放节奏和增长速度，防止了意外贷款。重点支持首套中小户型的政策，体现了对上海新市民首套购房需求的保护。
林波表示，现在销售采用彩票制度，房地产企业不能选择客户，只能牺牲自己的收款进度。过去，当上海房地产市场火爆时，一些开发商已经实现了开业时收款的光速。目前，这一政策可能会延缓开发商的收款速度，大大降低周转效率。
一家房地产企业的营销总则告诉记者，这是基金卡，结果是房地产市场供应较少，相当于上海房地产开发的回报率不高。
例如，他说，原来的一块土地可以在10个月内开放，银行贷款可以在2个月后放下，贷款只能在未来3个月内放下。”只有购买主体结构的个人才能发放住房贷款”的规定将直接导致开发商的抵押贷款（以18层住宅为例）减缓3~6个月。
严格审查首付资金来源和偿债能力
该通知要求首付资金的来源和偿债能力得到严格审查。根据“了解客户原则”，完善调查审查手段；加强首付资金真实性审查要求，防止借款人通过消费贷款、商业贷款或伪造首付凭证获得个人住房贷款；仔细评估借款人的还款意愿和还款能力，严格控制借款人的月抵押贷款支出和收入比、月所有债务支出和收入比，通过多种渠道核实借款人的实际收入水平，防止虚假流水、虚假证明等虚假行为虚假增加偿债能力。
对此，张波表示，该政策明确指导商业银行加强贷款审查管理，加强对购房者首付资金来源和债务收入比的核查。通过商业贷款和消费贷款获得资金买房确实值得注意。这样不仅会变相降低购房门槛，还会增加房地产金融风险。另一方面，真正需要流入中小企业的资金变相流入房地产市场，不利于实体经济的发展。
同时，通知要求严格加强借款人资格审查和信用管理，特别是离婚借款人贷款资格审查，防止借款人避免购买限制和贷款限制对商业银行房地产信用风险管理的影响；充分利用各种信用调查和信息共享平台查询借款人的信用信息，结合借款人的信用状况，严格批准个人住房贷款；申请个人住房贷款，如非法获得首付款资金和欺诈行为，应拒绝其抵押贷款申请，列入黑名单，并将其作为不诚实信息提交给上海公共信用信息服务平台。
该通知还要求严格审查房地产中介合作资格，实施业务合作准入和名单制度管理，建立贷后质量监测和中介退出机制。房地产中介机构应立即终止合作，并将其列入黑名单，并与“包装公司”合作，协助伪造贷款资格证书和收入证书。
“该政策指的是中介机构非法向买家提供‘桥梁资金’，非法帮助买家获得虚假证明信息，从而获得购买资格或伪装降低购买门槛。”张波表示，通过黑名单对中介行业产生威慑作用，净化行业氛围，促进房地产市场的健康发展。
每日经济新闻
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