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卖二手房收不到余款 垫资未兑现违约或失误
去年11月，王女士通过房屋中介出售了一套总价65万元的二手房。在买方支付了21万元的首期款后，她将通过银行贷款支付余额。中介承诺，双方转让30天后，银行不会向王女士提前支付余额，但截止日期后，银行没有贷款，中介承诺的预付款也没有兑现。王女士说，房屋中介涉嫌违约，她将通过法律程序保护自己的权利。
出售二手房收不到尾款
王女士准备卖掉她的房子，用她所得到的钱买一套新房子。通过中介机构，该房屋以65万元的交易价格出售。交易双方同意转让所有权后，王先生首先支付了21万元的首付款，其余44万元通过向银行贷款偿还。
王女士和王先生到房交所办理了转让手续，21万的首付立即打到了她的账户上。经纪人同意的30天已经过去了，但她从未收到过余款。
中介承诺垫资没有兑现
王女士说，在签订协议时，房屋中介承诺双方转让所有权后，银行贷款不会在30天内贷款，中介公司将履行预付款。约定的时间已经过去了，王女士找到了一家中介公司，询问了房子的余额。然而，中介机构一直推诿银行政策监管，贷款没有发放，也不愿意按照承诺支付余额。最后，王女士选择通过法律程序保护自己的合法权益。
律师说中介有垫资义务
专业律师表示，双方签订的协议是一种有效的行为。中介人逾期不履行的，可以诉诸法律解决。对于王女士购买新房的损失，如果能证明是在中介人承诺后购买的，可以要求她在违约期间支付经济损失。
中介“垫资”帮买房可行吗？
风险何在？根据央行的规定，私人贷款利率不得超过银行同类贷款利率的四倍。中介预付款的月利率远远超过四倍。因此，如果借款人发生债务纠纷，法院将不支持中介预付款利率超过四倍上限的利息。因此，在实际情况下，用“垫资”解决资金问题的风险是不可预测的。另外，如果卖方在买房过程中违约拒绝卖房或拖延过户时间，会给选择垫钱买房的买家造成很大损失。买方不仅要支付中介服务费，还要支付高额预付服务费。
中介机构赚取中介服务费。买方与中介机构协调预付款贷款的风险很大。中介公司既不对贷款利率或贷款金额负责，也不对代理服务费负责。这样，中介机构就是预付款的真正赢家。
买家垫资有几点需要注意：
由于卖方的财产仍在抵押贷款中，需要偿还余额才能解除抵押贷款，但卖方资金不足，无法偿还贷款，因此在出售该财产时，中介将要求买方支付首付，并向卖方偿还贷款和解除抵押贷款；这种方法也是当前行业的一种常见做法。解除抵押贷款后，买方可以申请贷款，贷款批准后可以办理转让手续。
事实上，这一时期的主要风险往往出现在买方帮助卖方偿还贷款后：一是业主后悔价格，二是业主恶意欺诈，如果这两种不履行合同，双方协商不能解决，只能按照购买合同处理。
这就需要在购房合同中详细约定，并约定具体的违约责任。
在此期间，还有几个关键点需要注意，如支付首付后偿还贷款、贷款、在线签名、最终转让等时间点。业主可能不配合剩余程序，买方申请银行贷款买房，银行不同意贷款等问题。我们一个接一个地回答了这个问题。
贷款预付款：需要注意最好的买方陪同卖方偿还贷款行为，买方预付款不会被业主转移；必须让业主提前签署第一个收据（即预付款），一旦卖方秘密转移买方预付款违法行为，相关收据可作为法律诉讼的依据，证明业主已收到。
贷款：由于财产已解除，买方可以贷款；如果贷款因卖方原因失败，可以追究卖方的责任，需要在合同中约定责任，督促中介处理；如果贷款因买方个人信用问题失败，买方首付难以处理。事实上，你需要在交易前提前了解你的个人信用，避免因自身原因无法贷款。
办理网上签约时：必须立即进行网上签约。二手房网上签约的优势在于锁定交易房屋。业主不能出售一个房间以上的房间。买方预付款解除后，业主不配合转让，也不能再出售。
最后，转让时：卖方需要交出房产证、身份证等原件，并与买方一起到房屋管理局办理转让手续。有些地方实行两证分发。在这种情况下，在办理房产证转让后，卖方还需要特别注意土地证。
事实上，还有另一种方式也非常有利于这种交易方式。买方应付款偿还贷款，相关款项可存入业主的建筑扣除账户。中介人可以要求业主办理房地产销售的全权委托公证，并委托中介机构办理此事。业主应提供房屋存折、贷款抵押合同、身份证等原件。此时，业主需要注意向抵押中介出具的全权委托书是否清楚地表明委托中介处理的具体事宜，并且不能包括“收取房款”。
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