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抵押贷款也可以“先利息后本”，前三年只还利息，值得吗？
“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期待。近日，浙江省温州市以“安居”命名的住房贷款业务正式宣布，第一套房贷款还款方式灵活调整。借款人可以选择在前三年只偿还利息。
“先甜后苦”的安居贷能让人安心吗？
温州出新招，系统还在架子上
近日，温州市住房和城乡建设局官方微信微信官方账号“温州住房和城乡建设”发布消息，温州市住房和城乡建设局与华夏银行温州分行共同推出了一款名为“住房贷款”的住房消费金融服务产品。
据报道，华夏“住房贷款”发布的第一个住房抵押贷款客户贷款期限超过10年（含），创新两种传统的个人购房抵押贷款还款方式“等额本金、等额本息”，核心是推出“灵活、自由还款”。
申请“住房贷款”的居民可以选择灵活的还款方式，如“先利息后本金”或“少量本金加利息”。灵活的还款方式可达3年，本金和利息可在第4年分期偿还，以减轻购房初期还款的压力，满足刚需购房的需要。
17日，中国新闻金融记者致电华夏银行温州分行，客户经理表示，住房贷款主要针对优质房地产购房客户，申请必须符合公共账户文章中提到的准入条件，仅限于银行新的抵押贷款业务。
客户经理还表示，该业务也是银行首次尝试满足购房者的合理住房需求。目前，该系统仍在货架上，只能处理现有的还款方式。
促进市场，减轻压力
“从购房者的抵押贷款偿还规则来看，前三年的压力是最大的。安居贷款实际上为购房者提供了三年的缓冲期，这将鼓励购房者热爱贷款，敢于贷款。同时，它也降低了三年内抵押贷款违约的风险。”易居研究所智库中心研究总监严跃进说。
根据温州市统计局的数据，2021年底，温州常住人口957万，地区生产总值7585亿元。长期以来，温州一直被认为是浙江经济强省第三大城市，仅次于杭州和宁波。
但就是这样一个不缺人不缺钱的城市，最近也没少担心楼市。根据国家统计局16日公布的2022年5月商品房销售价格变动统计，温州新房二手房价格持续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。
除了安居贷款的推出，不久前，温州刚刚出台了一揽子政策，支持群众刚性住房需求，如降低首付、增加公积金贷款额度等。
公积金政策调整后，温州市单人缴纳的最高贷款额度可达65万元，夫妻缴纳的最高贷款额度可达100万元。同时，第一套住房商业贷款首付降至20%，第二套住房商业贷款首付降至30%。
上述华夏银行客户经理告诉中信财经，银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低抵押贷款利率是否能达到4.25%，他表示，应根据不同房地产和客户的情况进行具体分析：“最近，房地产政策也发生了实时变化，更新速度非常快。我们还应该结合最新的优惠措施。”
如何利好？有风险吗？
“也是先利息后本，这让我突然想起了商业贷款。一般商业贷款年限只有3-5年，而住房贷款可以直接抵押几十年。几年后贷款买房会不会有炒房的风险？”一些网民对住房贷款提出了这样的问题。
“从现有材料来看，住房贷款仍然是一种住房抵押贷款，只调整了抵押贷款还款方式；商业贷款是中小企业主或个体工商户的融资产品。借款人可以通过房地产抵押贷款等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体经营者的经营需要。北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉中国新闻金融记者，经营贷款是惠民中小企业的措施。利息往往低于抵押贷款利息，但不允许流入房地产市场。
然而，买家仍然需要注意的是，住房贷款是一种“先甜后苦”的抵押方式，买家的整体还款负担并没有减轻。
“这不是为了减少利息。抵押贷款利率和本金还款时间决定了买家的成本。由于利息不会随着本金金额的返还而减少，银行资金在早期阶段不会返还本金，银行资金占用时间较长，还款总利息高于等额本金还款方式，从长远来看，利息会更高。”中原房地产首席市场分析师张大伟认为。
“本金越延迟，利息就越高，这对真正的刚性需求来说并不划算。三年内只偿还利息，不偿还本金，后续利息按原欠本金计算；但根据现有的主流抵押贷款方式，三年的本金和利息一起偿还，本金将逐年减少，利息也将相应减少。”北京一家银行的个人贷款经理向中信金融解释说。
然而，诸葛亮住房数据研究中心的分析师关荣雪也提到，“住房贷款”可能更倾向于缓解刚毕业的大学生、刚进城买房和工作的城市化人员的早期还款压力。由于早期工作不稳定或工资水平低，经验逐渐丰富，工作和收入增加。
新的贷款模式可靠吗？
近年来，随着地方房地产相关政策的放宽，不仅是住房贷款，许多以前的贷款模式也“回到江湖”，引起了很多争议。
4月，广州有消息称，银行再次启动“接力贷款”，但很快就在一天内“死亡”。最近，“循环贷款”、各种贷款产品的名称，如“存抵贷”，也有重现市场的风声。
消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先，我们必须注意贷款方式是否属于抵押贷款系列，消费贷款、商业贷款等实际上不允许用来买房。一旦发现，贷款合同可能终止，需要提前还款，信用调查也会受到影响。
“馅饼不会从天上掉下来。有些贷款名称似乎在减轻还款压力或延迟周期，但名称越多，流程越长，风险越大。很多宣传可能只是理想化的宣传。不要轻易相信。去正规银行算账。”王玉臣说，一定要充分评估自己的财务能力，尤其是疫情期间，保守评估自己的财务能力，避免以后出现问题。
“只有房价直接降低，或者银行直接降低抵押贷款利率，才能真正降低购买成本。其他的只是模式的变化，买家需要小心。”上述银行个人贷款经理也提到。
你愿意尝试类似的还房贷方式吗？(记者左宇坤)
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