重庆购房移民机构排名

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1、确定！希腊最新移民投资法获得通过！新增多种投资方式，购房移民仍是主导！

当地时间3月30日，希腊议会正式通过经济部提交的投资新法案，扩大“黄金签证”的发放范围，包括通过投资债券、股票或在银行存款等方式也可以取得居留许可。而在此前，只有通过购买价值25万欧元或以上的希腊房产才可获得“黄金签证”。?法案通过后，除现行购置25万欧元房产获得希腊黄金居留以外，欧盟以外的第三国公民还可以通过以下任意一种投资方式获取希腊居留权。?

1、在希腊成立公司、办事处或分支机构，注册资金40万欧元起，但不能为证券投资公司或房地产投资公司。通过在希腊中央证券存管处的非物质化证券系统中创建投资者的个人份额。

2、向房地产投资责任公司（REIC）注资至少40万欧元，同时该公司需独家投资于希腊本土。

3、在希腊银行定期存款40万欧元至少12个月，并定期续存，以延续“黄金签证”；

4、通过希腊银行投资期限至少3年、价值至少40万欧元的希腊国家债券；

5、通过希腊银行投资至少40万欧元到希腊或希腊在国外设立的、专门投资希腊股票和债券的共同基金，该基金总资产至少为300万欧元；

6、向风险投资公司（EKES）收购股份或风险投资基金出资至少40万欧元，该投资基金（AIF）需专门用于投资希腊；

7、在希腊资本市场投资至少80万欧元购买股票或公司债券；

8、收购不得低于价值40万欧元的希腊本地的基金或其他国家的基金的股权，该基金需证明完全用于投资希腊证券市场。?另外，根据新的投资法案，投资者的资金来源将会受到严厉审查，以确保合法资金进入希腊市场。?投资方式增加，25万欧购房移民仍占C位！?目前，全世界共有超过20多个国家以各种形式开设了“黄金签证”项目，而希腊的“黄金签证”毫无疑问是最近几年势头最旺的项目之一！?过去5年，希腊黄金签证为当地带来了大量的的资金，极大地带动了房地产市场的发展。仅2018年一年，希腊就已经向全世界的投资人发放了超过一万张永居卡，其中有一半发放给中国投资人。?如今扩充投资方式，希腊还将持续吸引大量资本流入，同时投资者将从房地产扩大到资本市场。?不过根据业内权威专家预测，25万欧元购房移民仍然会是移民希腊的最佳方式！?1.投资额极具性价比新法案中提到的投资希腊新方式，其要求的最低投资额都是40万欧元，而购房移民的投资最低额不变，仍然是超级实惠的25万欧元。多达15万欧元的投资差额，仍然是希腊购房移民的最大优势2.?购房移民仍是主导从希腊酝酿扩大黄金签证发放范围的目的上看，这一行为并不是为了取代或者削弱购房移民项目的作用，而是在确保25万欧元购房移民项目不受影响的前提下，扩充移民希腊的渠道，满足更多拥有不同条件投资人的不同需求。?同时从整体来看，这一次增加希腊“黄金签证”投资方式的法案，对于希腊移民领域来说具有相当大的积极作用，扩大投资者激增投资市场。??如果您也有移民希腊的想法，仍然可以选择25万欧元购房移民这一更优的移民希腊方式，当然，也可以根据自身情况选择其他的投资渠道！?不过，小铭最后还是要提醒大家，从欧盟内部对于移民领域的整体态度上看，增加移民门槛，收紧移民条件仍然是大势所趋。有条件办理希腊移民的朋友，始终要抓紧。?希腊购房移民正当时！本文信息来源于网络，经编者整理发布，版权归原作者所有，侵权请联系删除。最新活动预约3月23日-4月13日?成都 重庆 武汉 深圳 上海大国身份 布局全球——2019英国新政解析私享会4月6-21日?成都 重庆 武汉?深圳?长沙 上海?【2019澳加移民专场】移民福利大国 畅享理想生活4月13-28日?成都 重庆 武汉?深圳?长沙 上海【2019全球护照移民项目分享会】了解更真实移民投资细节精选干货2019最佳“黄金签证”排名出炉：希腊高分登顶！爱尔兰、马耳他跻身前三甲！再添三大投资项目！希腊旅游业大热的秘密是… …重磅：希腊黄金签证最新数据出炉，中国投资者持续霸榜！重大利好丨希腊移民局新增大量人手，加速解决排期问题！点击“阅读原文”，一键评估专属您的投资移民国！

2、重磅！重庆楼市到底有多少“炒房客”？本轮货币放水，房价是否又要“暴涨”了？房价翻倍和炒房客有几成关系？

文丨CK-house房地产市场的繁琐来源于绝大部分朋友看不懂，所以在市场里面我们总是用猜测，推测来演绎未来的房价走势。一直以来重庆房价就非常低，过去是现在也是，就连2016年重庆房价启动，大幅上涨过后房价表现依然很低。要参与群讨论吗？识别即可低到什么程度呢？低到各路网友不看好，哪怕是重庆本地人，他们一致认为“重庆房价是炒房客炒高的”，炒房客让重庆人民面对了高房价，生活在水深火热之中。但是在我看来，这得具备是60年代的认知，才能说出如此有见解的道理。01.重庆房价上涨，真的和炒房客无关。2020年上半年，全国人都在买哪里的房子？今天似乎有了答案。这一次请更正你的态度，重庆的房价还真就不是“炒房客”的功劳，真的与炒房客无关。如图，这是来自《城市移民指数专题研究报告》图解，反映的是一些重点城市购房群体中，各自省内的客户占比。换句话说，就是一个城市本人群购房和外地人购房的一个对比，这个排名越靠前表明该城市越受外地人认可，或者说外地投资客越多，你先不管他们为什么喜欢。总的来说，外地投资客越多，一个城市楼市就越有支撑，在投资人眼里价值一定是越高的，不然也不会做出这样的买房举动。仔细一看你会发现，图中排名越往后，说明购房人中外省人数占比越多：深圳77.5%、东莞71.4%、北京63.9%、珠海55.5%、杭州53.2%、上海52.9%。重庆虽然不多，但在这些重点城市中排名来看，外地购房群体也还不错，虽然没能超过50%的比例，但仍然是值得期待的，毕竟才真正意义上的上涨一轮嘛，有这样的效果也不错啦。就重庆目前内部购房62.20%的高比例来看，重庆本地人购房仍然是助力，谈不上什么炒房客炒起来的，更何况炒房客哪有那个能力，还能随意决定一座城市的房价，那还得了。重庆发展越来越快，投资潜力巨大来源于这座城市的发展，炒房客只是喜欢这样的快速发展之下的红利，如果外地流入从重庆买房的比例逐年提升，房价又岂止是这点响动。?02.货币继续大放水，对楼市到底有多大影响？说起房价，总有人喜欢把他和自己的工资联系在一起，工资那么低，房价那么高，就是不合理的。实际上，房产的价格，其实与城市的工资水平、甚至与刚需都没有关系，它是由货币供给与杠杆来综合定价的。想象一下，房价要是真和工资有关系，和刚需有关系，估计从1998年房改以来的第二轮周期就停止增长了，又岂会延续到今天，明天，未来。这事你还真的抛开工资，刚需仔细琢磨，要不然你想不明白。如图，说起货币放水，放水还真就来了，虽然不如以往惊艳，但有一句话叫做，兜兜转转之后，水还是要往该流的地方去。2020年8月17日，央行出大招，开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作，中标利率为2.95%，与上次持平。同时，今日开展500亿元逆回购操作。也就是说这一天央行总共操作了7500亿元的资金，在上一周央行操作资金已经有4900亿元。那么现在央行为什么还要大幅度操作7500亿元的资金。对于这一点央行表示，此次MLF操作是对本月两笔MLF到期的一次性续做，充分满足了金融机构需求。从目前的楼市环境来看，此次放水短期对楼市不痛不痒，但长期来看就不好说了，势能都是从小积累到大的，水滴石穿还需要一点功夫呢？尽管如此，接下来的楼市环境已经很明确，宽容为主，慢慢的都会放开了。宽容是房价最好的信号，效果如何且不说，一定要做好准备，时刻关注，把握时机。因为，水不管是从小河沟，还是瀑布，终将留到该流的地方去，要不然去哪儿？去关门的实体店？去倒闭的公司？还是重磅！全国楼市调控升级，重庆楼市却处于大涨前夜，重庆买房赚100W依然很轻松，购房者必看！-end-重庆买房，记得加入知识星球▼投资重庆楼市，你需要最真切的了解市场，如果你是多军朋友，欢迎识别下方知识星球二维码，加入【重庆地产视野】知识星球，我们会把重庆市场【重新考察的实际情况】分享到星球内，让大家在投资重庆地产的路上真正的选好价值板块和物业标的。而且有重庆最给力的御用抵押贷渠道，做抵押还能享受优惠。有问题可以向我们提问，我们将毫无保留的：揭露重庆楼市的真与假！帮你避开诸多盲点和坑！▼推荐阅读▼热文推荐：2019购房丨房地产丨看清暴涨论，避免冲动入坑丨房价降下来？买房问答：130期丨129期丨128期丨127期丨126期丨125期丨124期123期丨122期丨121期丨120期丨119期丨118期丨117期趣文推荐：量跌、分化、降价丨环线开通：哪些板块值得关注丨“一涨惧涨”楼市假象丨利率下调能省多少钱？丨站岗侠这里是安全区域丨玩转贷款实现资产快速积累丨【揭秘】重庆楼市生存之道丨炒菜、被炒?

3、盘点我国移民率较高的8大城市，有你的城市吗？

移民的多寡一定程度上代表了一座城市的活力，那么谁是第一大移民城市？先来看我国移民率较高的8个城市。第八名：厦门大量外来人口进驻小清新的城市，移民率达到47%。厦门人才引进政策：(一)取得中级工职业资格证书，参加本市社会保险连续缴费满4年，申请时已在本市同一用人单位连续工作满2年，且继续与该用人单位签订3年以上劳动合同，年龄在40周岁以下;(二)取得高级工职业资格证书，参加本市社会保险连续缴费满3年，申请时已在本市同一用人单位连续工作满2年，且继续与该用人单位签订3年以上劳动合同，男性年龄在45周岁以下，女性年龄在40周岁以下;(三)取得技师职业资格证书，在本市同一用人单位工作并参加本市社会保险连续缴费满1年，且继续与该用人单位签订3年以上劳动合同，男性年龄在50周岁以下，女性年龄在40周岁以下;(四)取得高级技师职业资格证书，与本市用人单位建立劳动关系并参加本市社会保险，与该用人单位签订3年以上劳动合同，男性年龄在50周岁以下，女性年龄在45周岁以下;(五)参加福建省

一、二类职业技能竞赛或本市A类职业技能竞赛获得省、市技术能手称号，在本市同一用人单位工作并参加本市社会保险连续缴费满1年，且继续与该用人单位签订3年以上劳动合同，男性年龄在50周岁以下，女性年龄在40周岁以下;(六)参加国家级

一、二类职业技能竞赛获得全国技术能手称号，与本市用人单位建立劳动关系并参加本市社会保险，与该用人单位签订3年以上劳动合同，男性年龄在50周岁以下，女性年龄在45周岁以下。第七名：苏州苏州常住人口1000多万，真正本地人少于五成，移民率达到56%。苏州人才引进政策：

一、五大类人才：(一)中国科学院院士、中国工程院院士;(二)国家千人计划、省高层次创新创业人才计划人才;(三)苏州杰出人才奖及提名奖、创新创业市长奖获得者;(四)姑苏人才计划资助的创新创业领军人才、文化产业领军人才、姑苏教育名家、卫生领军人才和旅游领军人才;(五)其他有突出贡献的人才。

二、住房优待引进人才可享受苏州市公共租赁住房的相关优惠政策。房贷最高达本地最高限额四倍。

三、社保优待引进人才享受医疗照顾待遇，在市区定点医疗保健单位享受绿色通道服务。住院费用补助最高达100%。第六名：中山改革开放以来迅速吸引大量外省人定居工作，移民率达到61%。? ? ?? 中山市人才引进政策： ??? ?凡本市经济、社会发展所需的国内人才均可依法在中山自主择业或创业，按本规定办理引进手续。适合引进人才条件：　　

一、两院（中国科学院、中国工程院）院士，长江学者；享受政府特殊津贴人员；国家、省（部）级有突出贡献中青年专家，国内某一学科、技术领域的带头人，博士生导师、博士后、博士研究生、硕士研究生；　　

二、拥有自主知识产权并具有科学性、创新性和效益性的技术或科技成果，且年龄在50岁以下；　　

三、具有高级专业技术职务资格且年龄在50岁以下；具有中级专业技术职务资格且年龄在45岁以下；　　

四、具有大学本科及以上学历且年龄在45岁以下；具有特殊专业技能并经用人单位1年以上（以购买社会保险时间为准）聘（试）用表现杰出，且具有大专以上学历，年龄在35岁以下；　　

五、政治素质好，身体健康，无违反计划生育、参加非法组织及活动记录。第五名：佛山广东省制造业基地，吸引大量外来人口，移民率达到64%。? 佛山人才引进政策?

一、基本条件。申请入户我市，须同时符合以下三项条件：? 1. 在本市行政区域内就业、经商的非本市户籍人员。? 2. 无违反人口和计划生育法律、法规和有关政策的规定;超生的，必须自作出处理决定之日起满5年，且夫妻双方接受处理完毕;其他违反计划生育政策的，夫妻双方必须接受处理完毕。? 3. 无参加国家禁止的组织及其活动，无刑事犯罪记录。?

二、人才准入条件。? 符合基本条件，年龄在50 周岁以下? (符合条件准入的表彰奖励类人才，不作年龄限制)，达到以下准入条件之一的，可提出入户申请。　　1. 具备初级以上专业技术职务资格;　　2. 具备国家注册执业资格;　　3. 具备高级工以上国家职业资格;　　4. 具备全日制普通高等教育本科以上学历;　　5. 受聘于我市社会工作岗位的社工人才;　　6. 具备中级工国家职业资格或国家承认的非全日制本科以上学历、全日制普通高等教育大专学历的人才，且在莞参加社会养老保险满 3 年;　　7. 具备全日制普通高等教育大专以上学历应届毕业生;　　8. 本省职业学校、技工院校具备中级工以上国家职业资格的学制教育应届毕业生;　　9. 来莞创业、就业，且未在国(境)外入籍或定居的留学人员;　　10. 最近连续三个纳税年度内，在莞累计缴纳工资薪金个人所得税6000 元以上;　　11. 在莞登记注册并合法经营1 年以上、依法纳税、吸纳就业5 人以上并按规定参加社会保险6 个月以上的初创企业的法定代表人;　　12. 符合条件准入的表彰奖励类人才。经市（区）人才服务机构核准，具有中专或大专学历，企事业单位经考核合格，且专业技能、工作经历与用人单位发展方向一致，年龄在35周岁以下的各类人才。?? ?第四名：东莞? 世界工厂，大群外省人倾入，移民率达到惊人的76%。? 东莞人才引进政策　 ? ?

一、申请对象　 　(一)基本条件。申请入户我市，须同时符合以下三项条件：　　 1. 在本市行政区域内就业、经商的非本市户籍人员。　　 2. 无违反人口和计划生育法律、法规和有关政策的规定;超生的，必须自作出处理决定之日起满5年，且夫妻双方接受处理完毕;其他违反计划生育政策的，夫妻双方必须接受处理完毕。　 　3. 无参加国家禁止的组织及其活动，无刑事犯罪记录。　 　(二)人才准入条件。　 　符合基本条件，年龄在50 周岁以下　 　(符合条件准入的表彰奖励类人才，不作年龄限制)，达到以下准入条件之一的，可提出入户申请。　　 1. 具备初级以上专业技术职务资格;　　 2. 具备国家注册执业资格;　　 3. 具备高级工以上国家职业资格;　　 4. 具备全日制普通高等教育本科以上学历;　　 5. 受聘于我市社会工作岗位的社工人才;　　 6. 具备中级工国家职业资格或国家承认的非全日制本科以上学历、全日制普通高等教育大专学历的人才，且在莞参加社会养老保险满 3 年;　　 7. 具备全日制普通高等教育大专以上学历应届毕业生;　　 8. 本省职业学校、技工院校具备中级工以上国家职业资格的学制教育应届毕业生;　　 9. 来莞创业、就业，且未在国(境)外入籍或定居的留学人员;　　 10. 最近连续三个纳税年度内，在莞累计缴纳工资薪金个人所得税6000 元以上;　　 11. 在莞登记注册并合法经营1 年以上、依法纳税、吸纳就业5 人以上并按规定参加社会保险6 个月以上的初创企业的法定代表人;　 　12. 符合条件准入的表彰奖励类人才。? ?第三名：深圳真正的老深圳人斤200万左右，其他的都是全国各地来打拼或定居的人口，移民率达到特别惊人的81%，一座现在的经典移民城市。? 2018年深圳积分入户政策的变化大概总趋势? (一)?深圳积分入户向高学历以及有技能资格人群倾斜；? (二)?深圳积分入户向工作稳固和住所稳固的群体偏斜；? (三)?深圳积分入户向年青人群体倾斜，年龄越大，通过积分入户的难度也就相应增大；? (四)?深圳积分入户已经从原来的外来务工人群为重点，逐步延伸到以知识和技能并重的城镇人群为重点。? 入户指南?

1、本科学历，全日制，有学士学位，可入户深圳；?

2、本科学历，非全日制，2年社保，可入户深圳；?

3、大专学历，全日制，4年社保，可入户深圳；?

4、大专学历，全日制，3年社保，公司申办，可入户深圳；?

5、大专学历，非全日制，4年社保，公司申办，可入户深圳；?

6、大专学历，非全日制，高级证书，2-3年社保，可入户深圳；深圳积分入户加分情况说明?

1、学历加分：大专60本科80研究生90；?

2、年龄加分：18-35岁加5分；?

3、社保加分：五险一金每年加9分，积分入户扣分情况?

1、超生：超一个扣50分（交完罚款5年后可办理）；?

2、年龄：35岁以上每年扣2分；?

3、诚信：一条扣20分。第二名：上海一个多世纪以来，全国人民大量侵入，导致真正的上海人快被挤掉了，移民率高达无法想象的85%，可以成为移民超经典代表城市。上海人才引进条件 ：对于北上广等全国一线城市常住户口，不少人都趋之若鹜。而取得这些城市的户口，方式往往有很多种。大家知道上海人才引进条件有哪些呢？符合上海人才引进条件就能获得上海居民常住户口吗？本期乔布简历小编就将为大家科普上海人才引进条件，感兴趣的小伙伴们下面就来一起解读一下最新政策吧~?上海市人才引进的条件具体有以下几条： ?

1、本市社会经济发展需要的具有本科以上学历，年龄在35岁以下的人员；?

2、本市高新技术企业需要且具有本科以上学历的人员； ?

3、获得博士学位的专业技术人员； ?

4、本市紧缺、急需，具有高级专业技术职务任职资格的人员（副高级专业技术职务任职资格须满三年）； ?

5、具有特殊才能的各类人员。 ?另外，以上符合第

（1）、

（2）条还需要提供学位证书；符合

（1）条规定申请引进的已婚人才，夫妻双方必须同时符合该项规定且需要提供学位证书，其子女可随迁；符合第

（2）、

（3）、

（4）、

（5）条规定调沪的人员，年龄应在50岁以内，符合上述条件的已婚人员其未退休配偶、未成年子女须随调、随迁。 ?该人才引进政策的适用范围为：在上海市行政区域内注册，符合本市产业发展方向，具有用人自主权和独立法人资格的各类单位，或具有用人自主权的中央及外省市单位在沪分支机构。可以是本市的机关、企、事业单位，包括国营、集体、股份制、外商投资、港澳台投资、联营、私营单位，不包括办事处性质的派出机构? ?第一名：重庆抗战时期全国大量人口躲到重庆，然后就业定居，原重庆人只有两百万，移民率达94%。综上，我国移民率较高的8个城市中，重庆居首，堪称移民第一城！你对此排名有异议吗？重庆人才引进政策：

1、务工经商类

2、直系亲属投靠

3、人才引进

（1）我市引进的专家、学者、留学回国人员以及在我市就业的专科或初 级专业技术职称以上人员；

（2）受到省（部）级以上表彰的先进个人、劳动模范；

（3）受到本市各级人民政府表彰并获得杰出称号的农民工。?重庆的人才引进政策是真正“走心了”，人才的引进不再仅限于高大上专家学者，专科或初级技术职称的，先进劳动者，以及杰出农民，都是人才。正是这种“不管是白猫黑猫，捉到老鼠就是好猫”的务实政策观，体现了重 庆 落户政策无比的包容性、前瞻性。

4、购房落户在重庆购买成套商品住宅房屋且实际居住的，本人及其共同居住生活的 配 偶、未成年子女、父母可申请登记常住户口。买房就1拖5落户，没有积分制度，没有学历要求。

5、求学毕业并工作落户

（1）应届专科以上和本市中等职业学校、技工学校毕业生在渝就业 ? ? ? ? ?的，可申请登记常住户口。

（2）本市高等院校应届毕业生未就业的，户口可在学校学生集体户保留2年。2年后仍未就业的，应迁回原籍。

（3）应届专科以上、职校、技校毕业，只要在重庆工作了，就可以申请户口，即使一时没找到工作，还给你2年的机会再找找，2年都找不到的，对不起，那就真留你不住了，就凭着这一点，其他城市的政策都应汗颜。

6、居住证满足条件入户等其他类

（1）录用、调任、转任公务员以及机关事业单位聘用、调动的在编工作 ? ? ? 人员，可以1拖5；

（2）经部队师（旅）级以上单位政治机关批准，随军军人家属可申请登 ? ? ?记常住户口。

（3）因高山生态扶贫、地质灾害避险、水利建设等搬迁安置的本市籍居 ? ? ? 民，可申请登记常住户口。

（4）在户口所在区县（自治县）城镇地区拥有合法稳固住所的本市籍居 ? ? ? 民，可申请登记常住户口。

（5）购买成套商品住宅房屋且实际居住的，本人及其共同居住生活的配 ? ? ? 偶、未成年子女、父母可申请登记常住户口。?再看海南“百万人才进海南计划”西安人才落户3天为1.5万人。天津不到1天吸引落户30万人。而海南海口公安3天办理人才落户415人。为什么海南落户不能同于大陆标准？

1、海南是独立的岛屿

2、海南大型企业较少，不能吸引杰出人才落户2018中国（海南）自由贸易试验区（港）百日大招商（项目）活动于5月20日正式启动，将持续进行至8月底，重点引进4类项目。我省统筹考虑全省各市县的资源条件和产业功能布局，将总部经济重点发展区域集中布局在海口市和三亚市。海南自由贸易区（港）重点招商计划：旅游业　　1.促进游艇旅游产业发展　　2.推动旅游业转型升级，构建以观光旅游为基础、休闲度假为重点、文体旅游和健康旅游为特色的旅游产业体系，推动旅游企业优化重组　　3.开通跨国邮轮旅游航线，支持邮轮产业发展（跨国邮轮旅游航线、公海游航线试点；西沙旅游、海岛游）　　4.促进旅游产业规模化、品牌化、网络化经营，形成一批具有国际竞争力的旅游集团　　5.推进经济型酒店连锁经营、发展各类生态主题、文化主题酒店和特色化、中小型家庭旅馆，积极引进国内外高端酒店集团和著名酒店管理品牌　　6.西沙旅游资源开发，稳步开放海岛游　　7.引进中外合资旅行社从事除台湾地区以外的出境旅游业务　　8.与国际组织和企业在引资引智、市场开发、教育培训、体育赛事等方面务实合作　　9.深化体育领域对外开放　　10.深化文化领域对外开放　　11.大力发展动漫游戏、网络文化、数字内容等新兴文化消费，促进习惯文化消费升级　　12.在海南省内经批准的文化旅游产业集聚区设立演出场所经营单位　　13.发展沙滩运动　　14.发展赛马运动　　15.打造国家体育旅游示范区　　16.发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票　　17.办好国际体育赛事，引入一批国际一流赛事　　18.引进外资在海南试点设立在本省经营的演出经纪机构　　19.加密海南直达全球主要客源地的国际航线　　20.发展度假民宿等新型租赁业态　　21.打造体现热带风情的精品小镇热带高效农业　　22.做强做优热带特色高效农业　　23.建设生态循环农业示范省　　24.围绕种业等重点领域，深化当代农业对外开放　　25.打造国家热带当代农业基地?医疗健康　　26.建设社会养老服务设施　　27.深化医疗领域对外开放，引进国际国内优质医疗资源　　28.全面落实完善博鳌乐城国际医疗旅游先行区政策，鼓励医疗新技术、新装备、新药品的研发应用金融业　　29.发展商业补充保险　　30.设立碳排放权交易场所　　31.引导社会资本参与基础设施和民生事业　　32.设立股权交易场所　　33.设立产权交易场所　　34.设立航运交易场所　　35.农业产业投资基金、农垦农业发展股权投资基金　　36.设立大宗商品交易场所　　37.海南特色农产品（水产品）期货品种　　38.设立国际能源交易场所　　39.引进有质量的外资银行和金融机构?高新技术　　40.建设航天领域重大科技创新基地　　41.推动互联网、物联网、大数据、卫星导航、人工智能和实体经济深度融合　　42.建设“数字海南”　　43.深化电信领域对外开放　　44.发展虚拟现实技术　　45.深海探测、海洋资源开发利用、航天应用等战略性领域重大科研基础设施与条件平台　　46.发展海洋科技，加强深海科学技术研究，推进“智能海洋”建设　　47.引进相关高校培育建设重点实验室　　48.设立海南国际离岸创新创业示范区　　49.加强国家南繁科研育种基地（海南）建设，打造国家热带农业科学中心　　50.建设全球动植物种质资源引进中转基地　　51.发展数字创意产业　　52.引进高新技术产业、当代服务业企业会展　　53.举办国际商品博览会　　54.举办国际品牌博览会　　55.举办国际电影节海洋经济　　56.建设生态岛礁，打造南海军民融合精品工程　　57.培育海洋可再生能源新兴产业　　58.依托泛珠三角区域合作机制，共建海洋经济示范区　　59.引进民营企业参与南海资源开发　　60.培育海洋生物新兴产业　　61.培育海水淡化与综合利用新兴产业　　6

2、建设当代化海洋牧场　　6

3、高起点发展海洋经济，积极推进南海天然气水合物、海底矿物商业化开采　　6

4、依托泛珠三角区域合作机制，共建海洋科技合作区　　6

5、面向深海探测、海洋资源开发利用、航天应用等战略性领域，支持海南布局建设一批重大科研基础设施与条件平台基础设施　　6

6、支持三亚海上旅游合作开发基地　　6

7、支持澄迈油气勘探生产服务基地　　68.建设商业能源储备基地　　69.推进电网主网架结构建设和城乡电网智能化升级改造，开展智能电网、微电网等示范项目建设　　70.海口机场改扩建、三亚和儋州、东方、五指山机场前期工作　　71.依托海南文昌航天发射场，推动建设海南文昌国际航天城　　72.推进城乡光纤网络和高速移动通信网络全覆盖，加快实施信息进村入户工程　　73.路网基础设施　　74.优化整合港口资源，重点支持海口、洋浦港做优做强　　75.研究设立热带雨林等国家公园，构建以国家公园为主体的自然保护地体系，按照自然生态系统整体性、系统性及其内在规律实行整体保护、系统修复、综合治理　　76.完善海岛型水利设施网络　　77.完善渔业重点基础设施　　78.构建覆盖城乡的供气管网　　79.城市地下空间利用和综合管廊　　80.海南环岛旅游公路驿站消费中心　　81.高标准布局建设具有国际影响力的大型消费商圈　　82.建设“智能店铺”、“智能商圈”　　83.完善跨境消费服务功能　　84.完善“互联网+”消费生态体系国际总部、区域总部和境外机构　　85.引进国内知名高校和研究机构在海南设立分支机构　　86.外资金融机构　　87.推进总部基地建设，鼓励跨国企业、国内大型企业集团在海南设立国际总部和区域总部乡村振兴　　88.实施乡村振兴战略，加快推进农业农村当代化　　89.发展乡村旅游中介服务机构　　90.引进第三方认证机构　　91.引进国际律师事务所　　92.引进会计师事务所　　93.引进规划设计院　　94.引进建筑工程设计院　　95.引进知识产权中介机构　　96.引进医疗健康中介机构　　97.引进咨询公司　　98.引进培训机构　　99.引进广告公司　　100.引进会展公司　　101.引进公证机构生态环保产业（六大专项整治）　　102.垃圾焚烧发电　　103.水污染治理其他　　104.探索共享经济发展新模式，在出行、教育、职业培训等领域开展试点示范　　105.制药　　106.国有园区平台运营公司　　107.推进航运逐步开放　　108.深化教育领域对外开放，引进境外优质教育资源　　109.大力实施基础教育提质工程，全面提升学前教育和中小学教育质量　　110.引进境外优质教育资源，举办高水平中外合作办学机构和项目　　111.设立21世纪海上丝绸之路教育交流平台　　112.完善职业教育和培训体系，深化产教融合、校企合作，鼓励社会力量通过独资、合资、合作等多种形式举办职业教育　　113.探索知识产权证券化　　114.设立21世纪海上丝绸之路旅游交流平台　　115.加强海南与东南亚国家的沟通交流，重点开展旅游领域、海洋渔业、人文领域、创新创业、防灾减灾合作　　116.引进社会资本设立农业产业投资基金、农垦产业发展股权投资基金等，参与农垦项目和国有农场改革　　117.加强与台湾地区在当代农业领域的合作　　118.设立21世纪海上丝绸之路农业交流平台　　119.建设琼海农业对外开放合作试验区　　120.深化维修领域对外开放　　121.打造国家军民融合示范区　　122.加强与台湾地区在医疗领域的合作　　123.建设数字图书馆、数字博物馆、网上剧院等，构建标准统

一、互联互通的公共数字文化服务网络　　124.设立21世纪海上丝绸之路文化交流平台

4、【投资早报.第477期】三季度商银不良1.76%；杭州楼市调控再加码；清科发起100亿智能产业基金（2016.11.11.周五）

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一、宏观1.【银行：不良】三季度末，商业银行不良贷款余额14939亿元，环比增加566亿元；商业银行不良贷款率1.76%，环比上升0.01个百分点。（中国证券网）点评：银监会发布三季度主要监管数据2.【调查：移民】近日，胡润研究机构和汇加顾问集团调查显示，60%的中国富人计划未来3年内在海外购置房产。中国富人最普遍的移民去向是美国，排名前五的国家还有英国、加拿大、澳大利亚和新加坡。（香港商報網）点评：六成中国富人欲海外买房，最想移民美国。

二、房地产最新投融资信息：上海青浦区某物流项目拟100%股权转让，详见11月1日公众号《投融资信息.第7期》3.【调控：杭州】11月9日晚，杭州住保房管局深夜发布新政，涉及“限贷“和”限购”两方面。“限贷“上，杭州首套房最低首付由2成上调至3成，二套房首付由5成上调至6成；”限购”上，除了“外地人限购一套”和“暂停购房落户”外，还增加了“外地人购房需连续缴一年社保或个税”的限制。（杭州新浪乐居）点评：这是继9月18日杭州重启限购、9月26日设置土地拍卖溢价上限、9月28日二套首付提至五成并暂停购房落户后，杭州政府第四次出台政策调控房地产市场4.【地市：南宁】11月10日，龙岗龙华路附近277亩综合体用地出让，吸引56号竞买人万科及66号竞买人到场抢地，经过近两个小时153轮举牌应价，最终地块由66号竞买人南宁启迪创新科技投资有限公司揽获，地块出让总价12.06亿元！（广西新浪乐居）点评：12亿元拿地！启迪控股首进南宁“定情”龙岗片区。启迪控股成立于2000年7月24日，其前身是成立于1994年8月的清华科技园发展中心，目前有地产、金融、酒店、实业、教育、传媒等业务架构5.【楼市：东莞】据统计数据显示，上周（10.31-11.06）东莞一手住宅累计网签519套，成交套数连续5周出现下滑，日均成交74套房源，环比前一周下跌24%，成交均价约为13803元/㎡，环比下跌5%。（东莞新浪房产）点评：东莞一手住宅市场逐步降温，房价连续4周环比下跌，东莞调控效果立竿见影。东莞密集调控政策：10月6日，出台住宅“双限”调控政策；10月9日，正式实行差异化房贷政策；10月28日，出台住宅限购细则6.【房企：绿地】11月10日，绿地控股宣布与重庆协信远创房地产开发有限公司的母公司汉威重庆房地产开发有限公司签署协议，绿地拟通过股权转让及增资的方式最终持有协信远创40%股权, 交易价格初定为人民币51.63亿元。（四川新浪乐居）点评：股权转让、增资及重组完成后，绿地控股和汉威公司将并列为协信远创第一大股东7.【观察：风险】近日，在银监会三季度经济金融形势分析会议上，银监会主席尚福林就指出了银行债券投资的市场风险和流动性风险。同时，监管层也已经关注到委托贷款这项表外业务对接两高一剩行业，特别是房地产行业所聚集的一定风险。（21世纪经济报道）点评：监管督促表外资产“去杠杆”，房地产委托贷款要求四证齐全。

三、投融资8.【反腐：证监会】11月10日，中国证监会投资者保护局原局长李量受贿案正式开庭。2000-2012年，李量利用职务便利，为乐视等九家公司申请公开发行股票或上市提供帮助，收受贿赂693.6万元。李量当庭认罪。乐视否认与李量案有关联。（界面）点评：原证监会官员李量当庭认罪，承认在乐视网等多家公司IPO前接受贿赂。9.【新设：产业基金】11月9日，由清科集团联合风云资本、华民资本，与长沙市长信投资管理公司、长沙麓谷高新移动互联网产业投资有限公司共同合作，正式发起设立“长沙智能制造产业投资基金”。拟定基金总规模100亿人民币，期限为7年，首期规模30亿人民币。（投资界）点评：该基金将采取市场化运作方式，以股权及准股权的方式投向全国范围内杰出智能制造及智能制造技术企业，其中60%以上资金将投资于长沙地区的杰出企业。智能制造领域包括但不限于自动化生产线、智能工厂、机器人、智能（新能源）汽车、智能机床、自动化设备、3D打印、云计算、大数据、SCADA、SaaS、工业互联网技术、智能芯片、传感器、RFID、机器视觉、VR、AR等。（精编：中国房地产投融资俱乐部；点评：范国才[微信fanguocai2013]，中国注册房地产估价师，从事评估咨询工作近二十年。）2016年投融资信息一览：第4期：2015-2016投融资信息精选第5期：某地产资金供应一二线城市第6期：长期收购全国物流仓储用地第7期：上海物流项目100%股权转让俱乐部 二维码，欢迎关注点击“阅读原文”，为您提供评估咨询服务

5、移投路直播间：纽约·纽约（讲座录音文本）

纽约市，位于美国纽约州东南部大西洋沿岸，是美国第一大城市及第一大港。纽约是美国人口最多的城市，也是个多族裔聚居的多元化城市，拥有来自97个国家和地区的移民，在此使用的语言达到800种。纽约房产，一直被众多投资者所看好。作为一个超国际化城市，纽约地产市场不完全依赖美国本土经济，来自世界各地的现金流涌入这里；因此，纽约被认作全球房产市场中稳固、安全、保值、增值的投资目标之一。2017年11月12日，北京时间周日早上十点，移投路直播间特邀资深房产经纪人黄锦做客直播间，邀大家一起走进纽约，了解纽约的地理位置、气候、交通、饮食生活，还有纽约金融业、文化艺术产业和房地产业等等。——嘉宾介绍移投路讲师—黄锦在纽约学习生活了9年，现在定居纽约曼哈顿中城。先后在国际投资银行、房地产行业工作了7年。现任北美购房网纽约办公室的负责人，主要负责纽约大都会区的住宅和商业地产业务。以下内容为讲座整理的录音文本，包括主讲环节、问答环节两部分，特此与各位分享：——主讲环节纽约市位于美国的东北部纽约州，濒临大西洋，坐拥世界上最大的天然港 – 纽约港。 夏天纽约和北京有12个小时的时差，纽约比北京晚12个小时，冬天我们是13个小时的时差。纽约市共有5个行政区组成，分别是曼哈顿，布鲁克林区，皇后区，布朗克斯区和史丹顿岛。纽约市共有常住人口850万，是全美最大，也是人口最密集的城市。曼哈顿是一个修长的近似长方形的小岛，四面环水，东南西北分别是， 东河，大西洋，哈德逊河，和哈林河。最长的地方有21公里，最宽的地方也只有大概4公里。曼哈顿的最南端是下城，华尔街、新世贸大厦、金融区和sohu都在下城。 中城是商业区也是高端写字楼林立，有两个大的火车站， grand center 和pen station，方便住在纽约上州和康州的上班族commute，很多纽约客都是做火车上班的。纽约的绿肺中央公园在纽约的上城。上城（59-95街）中央公园以东是上东区，这里是老牌的富人区，是old money 的聚集地，这里99%都是合作公寓 。上西区是中央公园的西边。这里最著名的是合作公寓是dakoda，以被列为纽约地标，当年甲壳虫乐队的约翰·列侬就住在这里。?中央公园东和西都聊到了，再讲一讲中央公园南面，这里叫做central park south， 主要指的是57街到59街。这里有最著名的the plaza hotel， 高端百货Bergdorf Goodman都在这里。这里是新楼盘的聚集地，57街现在叫”billionaires row”亿万富翁街，它的崛起改变纽约天际线。新楼盘包括one 57, 432 park ave, 111 west 57th, central park tower, 220 central park south。中央公园南的老牌产权公寓主要集中在59街。大家挤破头都要进的上东区是最老牌的美国富豪、精英的居住地，也是全美房价最高邮区之一，邮政编码10021。这里居住着像是洛克菲勒、罗斯福、卡内基等的名流望族，宋美龄晚年就居住在这里。37%的纽约客不是在美国本土出生的，所以纽约是一个接纳性很高的城市，也是大多数新移民的首选。其中中国移民的增长率是排名第一，北美最大的中国城也在纽约。官方数据显示，纽约是全美接受最多合法新移民的地区，这里的政策也是鼓励移民就业的。纽约市在2017年发放的h1b工作签证是39，000个排名全美第一，第二名是德州的休斯顿名额是16，000个，纽约几乎是他的一倍还要多。2017年H1b签证的平均年工资为98，000美元。纽约市的气候属于副热带湿润气候，一年中最热的7-8月平均温度是25度，最冷的1-2月平均温度在0度左右。?曼哈顿城里很堵，一般外出大家都首选地铁。纽约的城市轨道交通，是全世界历史最悠久的。共有25条地铁服务线路，470个地铁站，非常便利。纽约市五大行政区中唯一不通地铁的是史丹顿岛 。每天纽约地铁的平均人流量，工作日565万人次，周末575万人次。地铁票价单程2.75美元，或30天月票121美元。民航方面，纽约大都会区有3大国际机场。纽约市的空中交通非常发达，是美国唯一一个拥有三个国际机场的城市。通过这些机场，旅客可飞往全美和世界各地。这3大机场分别是：1）肯尼迪国际机场、2）纽瓦克机场、3）拉瓜地机场。年吞吐量： 7500万人次。 纽约可直飞中国的7个城市， 北京、上海、广州、香港、福州、成都和重庆。吃、住、行，我们已经讲了行，下面来讲讲吃。大家都来自中国，有一个中国胃，所以一定关心这里吃中餐、买中餐食材方面的问题。曼哈顿有Chinatown，皇后区有法拉盛、布鲁克林有第8大道，这些都是中国城，聚集着中餐厅、中国超市、理发店、银行等等。出了中国城，中餐厅也是几乎遍布纽约的每一个角落，就拿曼哈顿中城来说，每5到8个街道你一定能发现一家中餐厅，另外这里的送餐服务也十分发达，你家楼下没有中餐厅，也可以随时叫外卖。纽约连中国超市都可以送外卖，我的朋友就在网上购买所以美国超市里买不到的食材，酱油、水饺、冬瓜、豆腐干、各式的酱料。都可以在网上订购直接送到家里，很方便，也没有运费。如果你是追求贴近西方人口味的生活，那你也有口福，纽约坐落了5家米其林3星餐厅（分别是3家法国餐厅和2家日本餐厅），11家米其林2星餐厅和56家米其林1星餐厅。全世界拥有最多米其林餐厅的城市前5名。这里的有机超市选择也很多，像是wholefoods, eatly, 等等。纽约吸引着全世界的资金和人才。这里是国际金融中心，聚集着全世界的金融机构，几乎所有的银行、基金、保险公司、和财团都在纽约设有公司。全球金融中心指数的数据显示，纽约和伦敦一直保持着

1、2名的宝座。这里有总市值全球排名第

一、二的两大证券交易所：纽约证券交易所和纳斯达克股票市场。今年6月的数据，纽交所以 21兆美元全球领跑，纳斯达克以7兆美元位居第二。中国的5大行（工商、农业、中行、建设、交通银行）都在纽约设有公司。这里也是国际艺术、文化交流的中心，纽约的百老汇歌剧，世界驰名，这里有长寿剧目“狮子王”， “歌剧魅影”，“妈妈咪呀”， “悲惨世界”， “芝加哥”。纽约时装周和巴黎、米兰、伦敦时装周并称全球四大时装周，每年举办两次，2月份举办当年秋冬时装周，9月份举办次年的春夏时装周。?纽约也是联合国总部的所在地，每年的9月联大会在曼哈顿总部召开，届时全球193个国家都会派出代表参加。纽约的房地产也一直都是最热门的话题。曼哈顿的云端生活指的是在高层当代化公寓中的顶级生活品质。有优渥的配套公共设施，如健身房，私人会所，游泳池、桑拿房、蒸气室、还有配套的停车场，而且很大一部分的高端公寓都设有24小时的保安、礼宾服务，能说中文的私人管家。有一些高端的大楼会有24小时的5星际酒店客房服务 。这一切都是曼哈顿岛的不可延展性造成的。地理位置、楼盘设计还有配套服务加在一起。这里的土地用寸土寸金来形容一点儿也不过分。曼哈顿也发展出了全美最繁琐也最具有争议的zoning law （土地规划法令）。合作公寓（co-op）与习惯意义上的产权公寓（condo）有什么不同。最重要的一点是产权。产权公寓顾名思义你获得的是房屋的永久产权，合作公寓的产权由公寓公司所有。这意味着，当你购买合作公寓时，您实际上购买的并不是公寓的产权，您购买的是公寓公司的股份，过户时获得的是公寓股份证明书和专有租赁。比较后的几点明显的区别：价格：合作公寓价格相对便宜供应：1980年前纽约盖的房子75%是合作公寓，近年来几乎95%的新楼盘都是产权公寓文化：产权公寓里的住户比较多样化。合作公寓比较多是屋主自己住的，因为一些合作公寓对出租是有严厉规定的。购买程序和难度：合作公寓的程序更为繁琐，买家需要经过公寓董事会的层层审批，需要提交通透的材料并且需要面试。如果拒绝不需要提供任何理由。对房屋的支配：产权公寓你得到是100%产权，在不违反大楼的house rule的情况下，可以随意支配，如你可以买卖、出租。合作公寓，更多的你需要和公寓董事会合作，买卖、出租、装修都需要他们批准和同意。?纽约曼哈顿2017年第三季度（7-9月）的房地产交易数据。

1、从总体市场来说，总结一下，成交中间价提高了，每尺均价基本持平，成交量提高了，成交周期下降了，这是明显的3个利好。这也是卖家市场主要信号。

2、二手房交易?2017年第三季度的二手房成交中间价和成交周期都基本持平。成交量有所上升。二手房的市场占有率较上季度有所回升，达到86.3%.

3、合作公寓和公寓方面合作公寓表现亮眼，成交中间价大幅上升，成交周期下降，成交量也有大幅上升。这说明市场对合作公寓是需求大于供给的。产权公寓的数据显示，成交中间价基本是合作公寓的一倍， 成交量有所上升。

4、豪宅市场成交中间价有小幅回落，成交周期变长，交易量上升，门槛也有小额回落。不言而喻，高端豪宅市场是在慢慢降温的。

5、新楼盘市场纽约的新楼盘市场和豪宅市场是有一定的相似性的。从数据可以看出其成交中间价格有所回落，成交周期变长，市场占有率和成交量都有所上升。纽约今年秋天就有40多个新楼盘。?最后简易介绍一下中国开发商在纽约的布局， 我一共总结了8个开发商，排名不分先后。鑫苑地产（纽交所上市，2007年），布鲁克林威廉斯堡的东河湾，第二个项目在曼哈顿哈德逊广场北面。万科，53街和Lexington大道上和纽约local的开发商合作的63层94个单元，定位是豪华型的公寓。 另外2个项目在布鲁克林，也都是和美国当地开发商合作。?绿地集团。布鲁克林最大的开发项目，叫做太平洋公园 。上海建工和当地华人地产商合作翻新改建Manhattan view, 曼哈顿景观。上海城投和纽约大开发商合作将建成全纽约最高的大厦：中央公园大厦，定位是高端的豪宅。?金地集团在22街和lexington 和本地开发商合作开发的18层140个单位的中高档公寓项目。鸿坤集团, 他们的项目在和纽约曼哈顿一河之隔的新泽西Edgewater。?徳信集团，也是在新泽西黄金海岸的住宅公寓，一号公馆。如果有遗漏也欢迎广大移投路的朋友给我补充。国人在纽约创造的一个又一个伟大的工程，让我们为他们鼓掌。——问答环节Q

1、为什么纽约房地产值得投资？答：健全的法律, 体制保障，有效的保障了购房者的利益。低利率、空置率低，供不应求、租金高两个系数，投资回报率cap rate，这个是根据年现金流计算的，纽约的cap rate是比较稳固的也不是超回报的，大概在4-8%；第二点是增值潜力，capital gain，这个在纽约房产中是占有主要地位的，纽约是一个抗跌的城市，一旦发生金融危机这里的房事表现是跌的慢回升的快，而且基本能在1-2年内回到跌幅前的水平，如2007-8年的纽约楼市有下跌，现在早已经回升并超过了那时候的水平。一个很关键的推动纽约房价的因素是市场需要，而纽约的市场需要不光是本地需求，还有本国需要和国际需求。Q

2、纽约房地产新趋势新动向？答：第一，新兴起的Co-living & co-working?Wework是2010年2个年轻人在纽约布鲁克林创建的以共享办公空间为理念的startup创业公司。经过了不到7年的发展，现在公司的估值在200亿美元，管理着1000万平方尺的商业地产。现在又开发出we living 和we work out, 可以说是创造了地产业的奇迹。和我们刚才介绍的习惯型的开发商的习惯地产经营模式相比，这类的新型创业地产公司在纽约也得到更多拥护，也是千禧一代为这个习惯行业注入的新活力。Wework也于今年夏天向中国市场注入5亿美元的投资金额。第二，混合高端大厦。纽约最早的是essex house。 现在的是downtown Tribeca 的四季酒店，53街纽约当代艺术博物馆 (运输艺术品的大电梯，买酒窖，nanny studio， 私人会所)，下面是hotel, 上面是住宅，直接享受5星级酒店的礼宾服务。Q

3、纽约买房新移民没有信用记录可以申请住房贷款吗？答：是可以的，我们有合作。Q

4、曼哈顿的物业管理费？答：一般的condo是$1-1.5/sqf每月。移投路直播间讲座回顾收听往期讲座，长按上方二维码添加“移投路@小助手”【第42期】走进纽约【第41期】新移民不得不知道的美国理财知识【第40期】长排期下，如何确保EB-5资金再投资安全？【第39期】新移民在美如何开设企业及企业收购的财务风险和规避策略【第38期】情定北卡，我的北卡买房记【第37期】项目触角，怎样换项目保留优先日？【第36期】揭秘达拉斯房产的高回报低风险【第35期】美国人寿保险常见的五大误区【第34期】杰出人才移民美国成功秘诀【第33期】初到美国，如何保护人身、财产安全？【第32期】海外居民如何在美贷款？【第31期】美国移民体检、面谈及绿卡赴美报到手续【第30期】芝加哥房产投资和案例分析【第29期】新移民在美看病就医与医疗保险面面观【第28期】休斯顿，华人中产在美置业的高性价比之选【第27期】美国房产投资面面观【第26期】新移民对美国纳税的常见误区【第25期】北卡三角地区，美国人向往的安家目的地【第24期】早起第一缕晨光，美国本科申请全攻略【第23期】H1B没中签，如何还能留在美国？【第22期】波士顿以房养学 － 投资留学两不误【第21期】获得美国绿卡的方法之L-1A签证详解【第20期】浅谈美国的养老地产和退休规划【第19期】解决排期问题的游说努力－雨花石行动【第18期】为EB-5投资者，解读来自项目分的K-1表格【第17期】旧金山硅谷置业讲座【第16期】川普税改潜在影响下的美国投资指南【第15期】世界名校云集的波士顿置业指南【第14期】海外居民如何维持或放弃绿卡【第13期】美国加州尔湾学区置业解读【第12期】从职业规划角度谈绿卡作用【第11期】海外信托与美国地产基金—解读洛克菲勒家族传承秘密及CRS的应对策略【第10期】资深教育顾问说夏校，不同年龄段的美国夏令营选择【第9期】EB-5排期等待中如何提前赴美【第8期】北京遇上西雅图，生活教育置业一席谈【第7期】高中生如何利用EB-5绿卡身份申请美国大学【第6期】新移民报税季，明石投资圈解读“英达”事件【第5期】新移民美国置业安家【第4期】EB-5留美学生的身份难题【第3期】万能寿险真的万能吗？【第2期】指数型寿险背后的故事【第1期】美国人寿保险那些事儿

6、观点│世界买房投资格局之浅见

今日话题题目有点大。这里要解释一下，本文的内容主要包括通过直接买房的形式投资房地产，并不包括投资房地产相关的金融产品。如果您是金融行业从业者如果您是金融行业从业者，或是对金融产品熟识，那么在投资房地产这个资产类别的时候，除了直接买房，还有很多其它选择 -?比如购买上市房企的股票、房企发行的公司债，亦或是投资PE或者REITs。投资房地产金融产品的前提是对金融产品的深刻理解，因为金融产品的价格走势不总是跟底层资产的价格走势完全一致。如果没有对金融产品的规则、潜规则有深入的了解，应当非常地小心。在大部分的房地产金融产品中，都有投资者和管理者这两种角色，而这两者之间的利益不总是一致的。拿房地产PE举列，大部分LP认为他们的利益跟GP是一致的，因为LP赚得越多，GP才能分到更多的Carry。我个人认为，这个逻辑只有在市场上行的时候才成立。因为当市场下行的时候，即使GP意识到市场会进一步下行，也不会出于LP的最佳利益而出售资产，因为一旦出售资产连基本的管理费也收不到了；GP往往会建议LP继续持有资产，即使这种选择可能会增加LP的损失。在市场下行的时候，GP往往更难募集到新的基金，此时如何养活团队、生存下去才是头等大事，这个时候GP和LP的利益就不一致了（当然，如果GP在基金中的份额够大，利益不一致的矛盾会相对减轻），而投资房地产金融产品的损失往往是由利益不一致造成的。世界那么大 该去哪里投资如果你有房地产金融的知识，那你应该已经get到我上面的点了；如果没有，那建议还是直接买房子投资吧。还要说明一点，本文主要讲的是住宅物业的投资。商业房地产的投资标的较大、专业性较强，主要是机构投资者的游戏，与我们大部分的读者无关，不在此详述。世界那么大，该去哪里投资？哪里适合我？在我眼里，我们可以把这个世界的房地产市场大概地分成三个大类，即“保值增值型”，“买房移民型”和“风险增值型”。这里要说明的是，虽然区分了三类，但是这些类别之间的一些特性并不是完全互相排斥的；在有些方面，常常会有重叠。主要的区别在于投资动机和逻辑的不同。这样分类，主要是为了帮助不熟悉房地产资产的朋友们更好的理解大的格局。下面，我们就来详尽聊聊这三大类房地产市场。保值增值型?此类市场主要是指欧美发达国家的房地产市场，在我们覆盖的市场中，包括美国、加拿大、英国、澳大利亚和日本。除了日本以外，大部分国家的法律体系传承于英国的common law。这些国家对于资产的所有者有较强的保护，同时房地产交易流程完善、交易风险小。我认为去这些国家投资的主要动机和逻辑与其特性密切相关，主要有以下几点：首先，考虑到资产的传承。国内目前大部分地区的住宅土地使用年限是70年，商业办公类的使用年限更短。70年到期之后需要补缴的土地出让金仍然是个未知数。相对而言，在欧美成熟市场，大部分的房地产资产是永久产权(freehold)，这意味着资产的代代相承。当然，有些物业的土地也是有期限的(leasehold)；并且需要考虑遗产税的问题。其次呢，是出于资产配置的原因。是不是把所有的鸡蛋放在一个篮子里面？还是配置一部分美元资产、或者一部分英镑资产？这完全取决于每个人对世界大势的认知、对汇率走势的判断。可能当在国内的住房已经充分满足并且手上有闲钱时，大家会认真考虑这个问题。第三呢，我认为是收益和息差的原因。国内目前住宅物业的收益率非常低，尤其在上海北京这样的一线城市，毛收益率（gross yield）可能勉强能达到2%的水平；然而，贷款利息高达6%。“房子会继续升值，因此我宁愿掏钱补贴利息也要把房子留下来，为的是博退出时的资产增值”，这是在国内持有投资物业的基本逻辑。但是，目前在商业房地产领域，这种操作逻辑已经走到头了。住宅市场是否还可以继续下去？我们拭目以待。相比之下，我们观察到发达市场的租金毛收益率普遍可达5%-6%，扣除运营成本之后的净收益率（cap rate）也可以达到3%-4%的水平。并且，这些市场的利率水平普遍很低，如果是本国人，利息水平不超过2%；外国投资者要承担更高的利息，但也就是在3%左右。因此，考虑到杠杆的效应，在这些市场可以实现高于4%的净收益。资本是逐利的，如果没有那道墙，是不是资本早就流向这些市场了呢？有人可能会说，我在国内可以轻松买到4%的理财产品，所以没有必要出去啊。是的，但是这里忽略了重要的一点，现金是难以抵御通胀的，但是房地产资产往往可以。考虑到现在全球的QE，手里全是现金，没有一点紧张感？第四，我认为是实际的居住需求，包括移民后的居住需求，以及为了追求更好的教育，陪读的自住需求。这里要澄清一点，这些国家都无法通过买房来实现移民，居住需求是在成功移民之后而产生的。那么，接着我们就说说可以通过买房移民的市场。?买房移民型世界上有很多可以通过买房（或直接付钱）实现永居或是直接获得护照的国家。这些国家主要分布在南欧地中海、北美加勒比海地区，以及澳洲周边的一些岛国。大家比较熟悉的国家可能集中在欧洲，包括西班牙、葡萄牙、希腊等。此类市场的投资动机当然就是为了拿身份，但是在获得身份的同时，如果能尽量减少损失、或者还能有一部分投资收益，那岂不是更完美。我们目前覆盖的市场是塞浦路斯和土耳其，因为对所有买房移民市场进行了一个初步的分析和筛选后，我们认为这两个国家是性价比最高的，并且审批的速度也比较快。以下，我们就拿塞浦路斯举例，来分析一下在投资“买房移民型”市场时需要注意的一些关键点。塞浦路斯是一个地中海岛国，可能大部分人并不熟悉。但塞浦路斯既是一个欧盟国，也是一个英联邦国家，并且天气条件极佳（一年340天是大晴天）。虽然官方语言不是英语，但是超过90%的人口精通英语；并且沿用了英国的法律体系，对于熟悉英语的国人来说比较容易适应。同时，塞浦路斯教育质量高、有众多的私立英语学校，且学费极其经济（中学的学费一年约5-6万人民币）。拥有这些学校的中学成绩，是进入英美顶级大学的捷径。这是市场的一个大背景，在投资具体的物业之前一定要了解清楚。塞浦路斯给移民者两种选择方案：可以购买至少30万欧元的房产获得永居；或者购买至少200万欧元的房产，直接获得塞浦路斯的护照。除此之外，还有一些附加条件，比如说永居项目还必须有3万欧元三年的定存要求；护照项目还需要向政府捐赠15万欧元。这些信息一般移民中介都会宣传，但是30万欧元可以买什么房子？是不是只能买住宅？只能买一套，还是可以买多套？200万欧元又能买什么样的物业？这些问题，常常被忽略掉了。其实，这其中的细节决定了你是否可以做出明智的投资决策。对于30万欧元的永居项目来说，其实有几种选择：1）购买一套住宅；2）购买两套住宅；3）购买一套住宅及一套不大于100平方米的商铺；4）购买一套住宅及一套不大于250平方米的办公室。无论选择哪种，必须购买的都是新房，交易对手是开发商。并且，其中一套住宅必须登记为自用的房屋，不可以出租。那么，其实对于投资者来说，后三种选择会更加经济，因为起码有购买的部分房产可以获得租金收益。但是这里要注意一点，自住房屋的增值税为5%，而登记为租赁房屋的物业增值税是19%（增值税可以在未来约一年半的时间内返回）。那么除了自用的住宅，剩下的到底是买住宅、商铺还是办公室，完全取决于市场的供需状况及对未来走势的判断。判断未必一定正确，但是总比只买一套住宅空在那边来得强。塞浦路斯没有强制的移民监要求，永居持有者仅须2年登陆一次。对于200万欧元的护照项目来说，也有几种选择：1）50万欧元自用住宅+150万欧元的投资住宅；2）50万欧元的自用住宅+200万欧元的投资型物业组合（住宅/商业/公司股份）。如果您不是土豪，那么完全没有必要仅购买一套豪华别墅空在那里；而是可以投资一个收益较高的资产组合包。塞浦路斯的很多物业，租金收益都可以达到5%-6%的水平；有些开发商愿意提供租金担保的条款或租赁管理的服务。这里要提醒一点，一定要搞清楚买房移民可以包含的人群范围。是否包含子女？成年子女？父母？如果包括，是否有额外的要求？由于本文主要不是讲移民政策，在此不一一赘述。总之，虽然对于大部分想移民的人来说，拿到身份才是关键，但是把买房政策的细节了解清楚，也是非常必要的。即使在移民过程中，不期望赚什么大钱，但起码也不要带来巨大的损失。其实，如果选对物业，在移民的同时，不但可以享受稳固的租金收益，还能在退出时获得一定的资产增值。鱼与熊掌可以兼得。风险增值型“风险增值型”市场遍布于世界各个角落，主要是发展中国家。大家最熟悉的可能是东南亚国家，而其中近些年来比较火的是越南、柬埔寨、菲律宾等。我们认为这些国家的特性在于在短期内有明显的利好因素，比如说大家认为制造业会从中国一部分转移到这些国家，成就这些国家的制造业发展，从而复制中国的财富增长神话。这使得短期内有大量的国际资本涌入这些市场，推动资产快速升值。这是大部分买房者投资此类市场的动机和逻辑。但同时，这些市场也有较多的不确定因素带来的风险，比如说政局的稳固性、对中国投资者的友善程度、汇率的稳固性等。高收益总是伴随着高风险。由于这些风险的存在，对于投资者的判断能力和决策速度要求也就比较高。资产增值到什么水平是合适的退出时机？一旦出现风险事件，是否可以快速地退出？当地的市场或政策是否支持投资决策？我认为这些问题是投资此类市场的关键点，有必要在投资进入前考虑清楚。在我们覆盖的市场中，目前唯一属于这个类别的市场是泰国。下面，我们以泰国为例，给大家提供一个投资“风险增值型”市场的分析框架。首先，要考虑政局的稳固性。泰国常常政变，但是换汤不换药，政变之后并没有把之前所有的体系推翻，因此我们认为风险可控（这里欢迎大家阅读我们公众号关于泰国政变的独到见解）。二是分析经济结构。我们认为虽然制造业的转移对于泰国来说也是利好，但其本身最强的还是旅游业。相比而言，越南可能受到制造业转移的利好程度更高；但同时，一旦这种趋势被误判，其增值幅度被高估的可能性也更大。资本由于利好可以快速涌入托高资产价值，也意味着资本可以由于预期落空迅速撤离导致资产大幅贬值。三是摸清外汇储备实力。泰国在经历了97年东南亚金融危机之后，这些年来积极储备外汇。目前的外汇储备实力已经发生了翻天覆地的变化，为其货币稳固性奠定了基础。泰国目前的外汇储备全球排名第11，高于英国、加拿大、法国、德国这些发达国家。四是理解同近邻大国的关系。泰国相较于其他东南亚国家与中国的关系更融洽一些，是一带一路的重要部分，有很多中国投资的基础设施工程在稳步推进中。泰国人民对华人的态度相对来说更友善一些，华人在当地的比例也比较高、话语权更强。最后才是微观从租金回报的角度看增长的潜力。我们看这个经典的公式：资产价格=净租金/cap rate。资产价格的上升有时候是租金上涨带来的；有些时候是由cap rate压缩造成的。cap rate的升降其实取决于资本的偏好，当大量资本看好这个市场涌入的时候，大家可以接受的cap rate就变低，资产的价格就会上涨。泰国在过去十多年时间里，资产价格实现了不错的增长，应该说是同时受到这两种因素影响的结果。虽然目前cap rate降低了一些，但是还能达到4%左右的水平，这一点完全不逊色于“保值增值型”市场的表现。总之，投资“风险增值型”市场，更多的应该从宏观的层面去理解这个国家，看清潜在的风险点，准备好应对风险的措施。总结看到这里，大家可能发现，无论是哪个类型的市场，物业的租金净收益cap rate都能达到3%-4%的水平，这是共性。但为什么中国的房地产租金收益率如此低，但投资者们还是趋之若鹜？个人认为，墙外的资金流动相对自由，导致资产的收益率相对均衡，反之亦然。我再次重申，上述市场的分类是为了帮助大家有一个理解和分析的框架，但是不代表这些市场之间的特性是完全排斥的。反倒是有很多的共性：除了上述提到的租金收益水平，一般市场都是根据套内面积销售的（卖建筑面积是中国特色，重庆除外）；一般的房屋都是精装修交付，包括家电（毛坯房也是中国特色，不过近年来装修房比例在上升。但除少数优质开发商的产品外，质量堪忧）。没有绝对好的市场、也没有绝对坏的市场，只有不同。一个成功的投资取决于是否想清楚了投资动机和逻辑，是否清楚地看到了潜在风险点，以及有没有根据预设的计划去执行整个投资过程。最后，我想对考虑海外买房投资的朋友们提醒以下几点：首先，在投资海外房地产的时候一定要弄清楚当地的法律体系，或者起码搞清楚土地使用权及年限。我们遇到的大部分的项目是永久产权freehold，但也有一些leasehold，比如说澳大利亚堪培拉的所有项目是99年的使用权，伦敦的一些项目是999年或99年的使用权，泰国有些项目是30年的使用权。其次，搞清楚你买的物业是个什么东西、具体包括哪些东西。房屋的建筑面积是多少？套内面积是多少？有没有阳台？阳台面积多大？有没有储藏室？层高是多少？大部分的海外房产都是精装修并且包括家电的，但是有些没有窗帘、有些没有洗衣机，装修的材质和配置到底是什么标准，这些都要确认清楚。最后，是对未来所有支出的预算。买房投资支出的不仅仅是房款，还有收购阶段的各项税费，比如印花税、律师费等等。持有阶段有哪些费用？一般包括物业管理费、房产税、保险等等，这些都将影响物业的租金净收入。还有退出阶段的税费，增值税？个人所得税？中介费？最后，还要考虑不同市场的遗产税。市场风云变幻、变化莫测。我们无法预测未来，但是我们起码应该了解清楚所有的细节，即使出险，也知道哪个环节出了问题，及时想办法补救。投资就是风控。希望此文对大家有启示作用。祝大家买房愉快！—www.squirreal.cn—更多投资项目及讯息请扫描小程序

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