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上海“认房不认贷”卡bug:公积金贷款仍按二套房执行，多方等待细则出台

南方财经全媒体记者杨梦雪上海报道

9月1日，上海“认房不认贷”政策正式宣布，楼市火爆，网友发现新的“bug”：如果第一套房使用公积金，出售和更换公积金仍然是第二套，贷款利率为3.575%，家庭贷款金额为80万。同时，使用公积金贷款或公积金和商业贷款的组合贷款仍需按照第二套住房的有关规定执行。

不仅仅是上述网民因使用公积金而无法享受新政。《21世纪商业先驱报》记者还了解到，9月6日，当上海某房地产签订购房合同时，买方还被告知，公积金贷款按两套计算，公积金贷款金额上限80万，首付仍需支付70%。银行告诉买家，他们仍在等待公积金中心采取支持措施。

在这方面，《21世纪商业先驱报》记者咨询了上海住房公积金热线12329，工作人员表示，在现行政策下，以公积金贷款和再贷款的名义，使用公积金贷款仍属于两套改善住房。如需组合贷款，由银行负责和对接。目前，公积金中心尚未收到“认房不认贷”政策的相关通知。如果政策发生变化，将通过官方渠道尽快更新。

记者随后咨询了上海几家银行的个人贷款中心。上海市静安区一家大型国有银行的个人贷款中心工作人员简洁全面，直言不讳地要求记者“等待细则”。另一家大型国有银行上海浦东新区分行的个人贷款业务人员也表示，这部分细则尚未出台，目前尚不清楚如何确定。例如，购买新房需要与相应房地产的银行工作人员确认。

房地产市场监管中经常提到的关键词是“一个城市和一个政策”。8月18日，住房和城乡发展部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于优化个人住房贷款住房数量识别标准的通知》也提到，该政策作为政策工具纳入“一城一政策”工具箱。

对于一线城市来说，购房者实际购房仍有许多规则需要遵守。以上海为例，目前使用住房公积金贷款的政策还包括一个家庭一生只能使用两次住房公积金贷款，贷款期限不得超过贷款人的退休年龄。如果你想买一套新房子，买家也受到购买积分和其他政策和规定的限制。

在这种情况下，政策的变化也需要各部门和机构出台相应的协调、平衡和完善细则。一位房地产从业人员告诉《21世纪商业先驱报》，这种情况应该是由于配套政策有待优化造成的，相关部门可能会在后续调整细则。如果能满足“认房不认贷”的条件，之前有一定首付能力但不足以支撑第二套房70%首付的客户需求将被释放。同时，“上车”也不再遥不可及，针对总价低但之前受第二套房限制的刚需客户。

根据上海一套总价500万元的新房计算，在政策之前，第二套房的最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付需要350万元；如果按照新政策纳入第一套房的认定范围，首付只需175万元。同时，目前上海第二套房利率为5.25%。按贷款本金200万、30年期等额本息计算，总利息支出约198万元，月供约11044元/月；如果按照新政策纳入第一套房的认定范围，利率为4.55%，总利息支出约167万元，月供约10193元/月，总利息支出减少近31万元，月供约851元/月。

另一位房地产从业人员认为，“认房不认贷”政策的实施，可以激发低总价刚需住房的交易潜力，进而推动整个置换链的不断滚动。此前，第二套住房70%的首期付款限制了大量刚刚需要的家庭的购房能力。目前，大多数家庭的贷款潜力不足。房地产置换“以旧换新”加适度贷款是一个更实际的选择。

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