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住房和城乡建设部提出实施“认房不认贷”，哪些城市有望迎来政策优化？
住房和城乡建设部视觉中国图
7月27日，据新华社报道，住房和城乡建设部长倪洪在最近的企业研讨会上表示，继续巩固房地产市场稳定复苏趋势，大力支持刚性和改善住房需求，进一步实施降低首次住房首付比例和贷款利率、改善住房税收减免、个人住房贷款“无贷款”政策措施；继续做好建筑交付工作，加快项目建设交付，切实保护人民群众的合法权益。
这是住房和城乡建设部在7月24日中央政治局会议提出“及时调整和优化房地产政策”后的最新声明。
住房和城乡建设部表示，稳定建筑业和房地产业的两个支柱对促进经济复苏具有重要作用。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，住房和城乡建设部长再次强调“稳定建筑业和房地产业两大支柱”，强调房地产业的支柱地位不变，这意味着下半年经济复苏有所改善，房地产政策仍有努力的空间。
因此，住房和城乡建设部明确提出实施降低首套住房首付比例、个人住房贷款“认房不认贷”等政策，哪些城市有望迎来政策优化？
十几个核心城市仍在实施“认房认贷”政策
所谓“认房不认贷”，通常是指商业银行在确定贷款比例时，只以家庭名义确定是否有房屋，无论购房家庭是否有住房贷款记录。目前，一些重点城市实行“认房认贷”，即“卖一买一”，只要全国有购房贷款记录，再贷款购房就认定为两套。“认房不认贷”可以让这部分购房者按照第一套房的标准贷款。
业内人士认为，“认房不认贷”的政策有利于改善客户群体。对于购房者来说，只要他们以自己的名义出售房产，他们就可以按照第一套房的标准贷款买房，这不仅降低了购房成本，而且增加了房地产的流通性。在“认房认贷”的情况下，第二套房的首付比例、抵押贷款利率及相关税费明显高于第一套房，在一定程度上阻碍了改善住房需求进入市场。
从全国的角度来看，根据自身房地产市场的实际运行情况，购房信贷政策的严格程度不同，第一套和第二套房的不同识别标准可分为“住房和贷款”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。
根据中指研究所的监测数据，北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、重庆、石家庄、珠海等十多个核心城市都有严格的购房限制和贷款政策。
其中，北京、上海等个别城市首付比例最低为60%、50%(普宅)，最高80%、70%(非普通住宅)。因此，在这些城市，认购房屋和贷款的政策也使得第二套房的认购成本过高。
易居研究院研究总监严跃进提到，以上海为例，目前仍有认房认贷政策，导致很多购房者在换房过程中首付比例高达70%、抵押贷款利率高达5.25%。但是，如果取消政策，改为“认房不认贷”，首付比例可调整为35%、抵押贷款利率可降至4.55%。
据诸葛数据研究中心不完全统计，事实上，自去年以来，郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等20多个城市优化了住房和贷款政策。大多数城市的首付比例也降低到监管机构要求的最低水平（第一套最低20%）、二套30%）。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，住房和城乡建设部明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市可能率先调整优化，一线城市也有空间。
壳牌研究所指出，自第二季度以来，市场修复受阻，主要是由于市场预期疲软。经济下行压力加大，居民收入预期下降，风险偏好下降，购房意愿下降。“认房不认贷”可以降低换房成本，加快改善性需求的释放。从取消认房认贷城市的实际效果来看，2022年3月1日郑州新政公布后，3月份郑州二手房交易环比增长106%，其中改善性住房交易增长贡献最大。
房地产政策还有哪些优化空间？
这一次，住房和城乡建设部还提到进一步落实降低首套住房首付比例和贷款利率、减免改善性住房购房税等政策。
同策研究院首席研究员宋红卫指出，房地产市场调控政策细则仍将贯彻“一城一策”原则，不会一刀切。降低首付比例等政策将集中在能源水平较低的城市，一些低能源二线城市也有降低首付比例的空间，但不会在一线城市和核心热点二线城市出台。降低购房利率也有很大影响。预计政策性住房贷款基准利率（LPR）下调空间不大。未来LPR加点调控还有一定的空间，每个城市都有不同的加点，有高有低，有调控和优化的空间。
中国指数研究所认为，目前房地产行业已进入新的发展阶段，除上述住房和城乡建设部提到的优化方向外，预计过去市场过热阶段的政策也将优化，如优化价格政策，使价格回归市场；优化拍卖、非住宅、离婚购买等限制政策，帮助一、二线城市郊区去库存；继续优化销售限制政策，一、二手链条进一步畅通；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市普通住宅识别标准等。特别是对于多子女家庭、人才和老年人来说，优化住房政策可能是一种重要的方式。
陈文静提到，出台限价政策的初衷是在市场热度较高时实现“稳定地价、稳定房价、稳定预期”，支持合理的购房需求。然而，随着市场环境的变化，限价政策的负面影响越来越突出。价格倒置不仅增加了购买真实住房需求的难度，而且不能反映市场的真实情况，违反了政策的初衷。在房地产市场调整压力增加的背景下，许多城市发布了“限制令”，也导致房地产企业销售不良，资金回报受阻。在新的市场环境下，预计限价政策也将得到优化。具体方法包括：合理制定新房备案价格和土地拍卖限价标准，预留浮动空间，使项目进入市场时价格更接近真实市场价格；取消“限价令”、取消二手房指导价，让价格回归市场。
在销售限制政策方面，根据中指数监测数据，自2022年以来，南京、西安、苏州、长沙等近40个城市相继优化了销售限制政策。大连、兰州等一些城市取消了销售限制，大多数城市主要缩短了销售限制。目前，一些城市的销售限制政策仍然相对严格。长沙要求“网上签约4年后即可销售”，成都限制销售3年，部分项目限制销售5年，厦门岛新房限制销售5年。长期的销售限制也限制了更多的住房需求进入市场。优化限售将在一定程度上提高当地二手房市场的流动性，也有利于改善住房需求的释放。
中国指数研究所认为，北京和上海的普通住宅识别标准也有可能调整，但预计政府将相对谨慎，因为标准调整可能对市场产生重大影响。
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