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突发事件！上海住房贷款利率将提高？贷款超过100万，利息近10万！抵押贷款金额紧急，新的购买限制令已经出鞘
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7月23日晚，上海几家媒体报道，当天，中国人民银行上海总部与上海银行召开会议，确定提高抵押贷款利率。第一套抵押贷款利率将从4.65%调整为5%，第二套抵押贷款利率将从5.25%调整为5.7%。新规定将于7月24日起实施。
至于新闻的准确性，截至新闻发布时，中国人民银行上海总部尚未回复《证券时报》·证券公司中国记者的核实。然而，一家大银行的抵押贷款经理和连锁房地产经纪人向记者证实，他们收到了相关信息，“没有具体的规则，这两天最快就会出来。”
例如，上海住房抵押贷款利率调整的消息是真实的，直接影响是购房者的抵押贷款成本。按抵押贷款（商业贷款）100万元，贷款30年粗略计算，利率调整后，总利息上升多少？根据等额本金和等额本息计算，第一套将支付5.27万元和7.63万元，第二套将支付6.77万元和10.15万元。
7月23日晚，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券时报》和《证券公司中国记者》采访时分析，新规将于7月24日起实施。对于这类政策，也充分说明抵押贷款利率的上调是全方位的，第二套抵押贷款利率的上升程度相对较大，需要更加关注。
“对于购房者来说，他们还需要了解银行的金额，并积极掌握贷款申请。”他提醒，当然，在贷款政策收紧后，客观上对第二套住房的影响更大，客观上有利于购房市场的稳定，这也将使随后的房价更加稳定。”因此，对于其他进入市场的购房者来说，他们仍然可以从购房价格的角度减轻压力。”
100万房贷利息涨多少？第一套5.27、7.63万，第二套6.77、10.15万
如果上海住房抵押贷款利率调整消息属实，贷款100万元，贷款期限为30年，利率调整（假设抵押贷款利率不变）：
办理第一套房商业贷款的用户，按等额本息计算，每月还款211.85元，总利息7.63万元；按等额本金计算，按揭利息总额将超过5.27万元。
办理二套房商业贷款的用户，按等额本息计算，月供281.96元，总利息10.15万元；按等额本金计算，将多还6.77万元。
让我们具体看看如何计算这个账户。对于第一套房，在利率调整之前，假设贷款为100万元，抵押贷款利率为4.65%，贷款期限为30年。抵押贷款的月供如下：
按等额本金计算，首月还款6652.78元，利息总额69.94万元；
按等额本息计算，首月需还房贷5156.37元，利息总额85.63万元；
利率调整后，假设贷款100万，第一套房，抵押贷款利率5%，贷款期限30年，抵押贷款月供:
按等额本金计算，首月还款6944.44元，利息总额75.21万元；
按等额本息计算，每月需还房贷5368.22元，总利息93.26万元；
假设贷款100万，房贷利率5.25%，贷款期限为30年，房贷月供如下：
按等额本金计算，首月还款7152.78元，利息总额78.97万元；
按等额本息计算，每月需偿还房贷5522.04元，利息总额98.79万元；
利率调整前，假设贷款100万，第二套房，抵押贷款利率5.7%，贷款期限为30年，抵押贷款月供如下：
按等额本金计算，首月还款7527.78元，利息总额85.74万元；
按等额本息计算，每月还款5804元，利息总额108.94万元；
但值得注意的是，上述利息变化是指商业贷款的一部分，公积金贷款利息保持不变。
那么，对于7月24日前办理贷款的用户来说，如果上述利率“新规”调整前实施，会有什么影响呢？
上海徐汇市民李女士5月份刚签了合同，办了贷款，但目前还没有贷款。如果利率调整，她未来的月供也会调整。
链家上海分公司房地产中介李先生告诉记者：“只要还有抵押贷款，后续的月供也会随着利息的变化而变化。调整前已缴纳的抵押贷款按原利率计算；但未偿部分将按新利率进行调整。”。
“有的银行会在下个月开始，有的银行会在下个季度和下个年度开始调整(月供额度)，每个银行的情况会略有不同。”他介绍。
上海的抵押贷款额度已经紧急
实际上，在上述抵押贷款利率调整消息出来之前，上海的抵押贷款额度是紧急的。
一些买家和房地产经纪人向记者报告说，去年这个时候，从审批到贷款，完成过程，快，只有大约2个月；现在，“可以在6~8个月内完成过程，已经很快了。”
“审批周期为40~60天，贷款在3个月内，但从5月初到现在没有限额。如果你不报告你的期望，你必须等到10月底（第四季度）。李女士告诉记者。
一些大银行的抵押贷款经理也向记者证实，不仅他们的银行，其他银行，贷款都很慢，“排队2-3个月后贷款是正常的，每个人都很慢，资格审查的周期必须超过2个月。”
今年以来，许多地方的抵押贷款利率上升趋势也出现了。根据荣360大数据研究所对42个重点城市抵押贷款利率监测的数据，5月份全国抵押贷款平均利率连续第四个月环比上升。
6月，贝壳研究院监测的72个城市主流第一套房贷利率为5.52%，第二套房贷利率为5.77%，分别比5月上升了5个和4个基点。
2021年5月(数据采集期为2021年4月20日至2021年5月18日)，全国首套房贷平均利率为5.33%，环比上升2BP；第二套住房贷款平均利率为5.61%，环比上升2BP。其中，21个城市的平均住房贷款利率环比上升。
相比之下，与北京、深圳、广州相比，上海的抵押贷款利率处于相对“萧条”。
“这一增长（如果是真的）充分反映了抵押贷款收紧浪潮也出现在上海，进一步反映了今年下半年抵押贷款的方向。新规定将于7月24日起实施。对于这些政策，这也充分表明抵押贷款利率的上升是全面的。”严跃进告诉《证券时报》·证券公司的中国记者，“相对而言，第二套抵押贷款利率的上升程度更大，这是需要注意的内容。”
“除了抵押贷款集中和房地产监管政策外，银行面临的压力也是增加的一个重要原因。”他告诉记者，这充分说明了一点，“也就是说，在上海银行抵押贷款节奏放缓的情况下，它也反映在利率上。类似的上升也表明，银行本身采取了积极的行动，充分反映了信贷紧缩的特点。”
赠与“炒房”行不通！上海限购新规从今天开始实施
例如，上海住房抵押贷款利率调整的消息是真实的，这也是上海房地产市场自7月24日以来通过赠与转让住房，5年内仍记录在赠与人数中的新规定。
7月23日，上海市住房和城乡建设管理委员会、市住房管理局、市自然资源确认登记局发布了加强住房赠与管理的规定，进一步深化“上海十”、“上海七”文件精神的实施，加强房地产市场监管，加强市场监管，进一步严格执行住房购买限制政策。
新规定明确规定，自2021年7月24日起通过赠与转让房屋的，赠与人自转让登记之日起5年内仍有房屋数量；受赠人应当符合国家和城市的住房限制政策。
在熟悉上海房地产市场的房地产观察家看来，在这项新规定之后，“假结婚、假离婚也很难利用漏洞买房。”
上海各区自然资源确认登记中心（房地产登记中心）应将赠与房屋转让纳入综合窗口；各区房地产交易中心应加强审计，将赠与房屋转让纳入房屋交易验证范围（交易验证时间以综合窗口收到之日为准）。赠与当事人不符合购房限制政策的，不办理交易登记手续。
上海中原房地产市场分析师卢文喜指出，从目前的购房情况来看，特别是为了买新房，需要高分，经常通过各种操作腾出“门票”。礼物，如果是直系亲属之间的转让，手续成本最低。因此，礼物是转让财产的主要方式。
在实践中，一些热门房地产买家利用赠与住房的方式变相规避限购政策，并以高分参与房地产彩票。
卢文曦认为，如果赠与渠道被封锁，赠与人拥有的住房数量仍记录在5年内，新房买家的积分不会很高，甚至没有资格买房。因此，随着需求方的进一步收缩，“新”热可以进一步降温。
住房和城乡建设部：坚决问责调控不力、房价上涨过快的城市
7月23日，住房和城乡建设部等8个部委发布了《关于继续规范房地产市场秩序的通知》，重点关注房地产开发、房屋销售、房屋租赁、物业服务四个方面，住房和城乡建设部将努力实现房地产市场秩序显著改善的主要目标。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇佳在接受中国证券公司记者采访时表示，该政策侧重于三个方面：
首先，如果这一轮监管政策得到很好的实施，就有必要进行市场检查和秩序整改，发现政策没有触及的漏洞，并及时弥补。下一阶段，随着房地产市场趋于稳定，新的监管政策不太可能出台，但监管力度不放松，重点关注市场监管；
二是建立“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的长期机制，需要建立开发、销售、租赁、物业等全链监管覆盖范围，每个环节的痛点、阻塞，作为监管的重点，正常、持续、无死角，直至在房地产市场秩序领域，建立长期机制，打断投资投机、漏洞。
第三，市场秩序整改已成为住房和城乡建设部门的主要责任，并积极、定期地推进和实施。这也在韩正副总理昨天的讲话中提到。据估计，今年下半年的重点工作是确保住房租赁和市场秩序的整改。
具体来说，本通知的重点是：
1、努力在大约三年内实现房地产市场秩序的显著改善。有效遏制违法行为，不断完善监管体系，基本建立监管信息系统，逐步形成部门共同管理模式，群众投诉数量显著下降。
2、整改重点：发布虚假非法房地产广告，发布虚假住房信息；不愿出售、囤积住房；挪用交易监管资金；购买“商业贷款”、“消费贷款”等非个人住房贷款；协助买方非法避免房屋交易税；非法收取预付款、“茶费”等费用，变相涨价；侵犯消费者权益的不公平格式条款；捆绑销售停车位和储藏室；编造和传播虚假信息，扰乱市场秩序。
3、整改：扣除租金押金；通过暴力、威胁等手段强制赶走租户；非法开展住房租赁消费贷款业务；“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。
4、继续加大处罚力度。各地要根据实际情况，创新思路，采取多种措施，按照法律法规进行整改。对本行政区域内的房地产开发企业、中介机构、房屋租赁企业、房地产服务企业、金融机构、网络媒体和从业人员，采取警告访谈、停业整顿、吊销营业执照、资格证书等措施，并公开曝光
5、对房地产市场秩序突出、未履行监管职责及时妥善处理的城市进行面谈问责。
住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张其光表示：“我们要与有关部门合作，进一步落实城市政府的主要责任，加强省政府的监督指导责任，坚决追究监管不力、房价上涨过快的城市的责任。”。
他在接受采访时表示，下一步将加强房地产金融控制，完善房地产企业三、四级融资管理规则，实施银行房地产贷款集中管理，坚决查处非法经营贷款、消费贷款和信用贷款。
张其光表示，要着力建立房地产联动机制，推进北京市实践，限制房价，控制地价，提高质量，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和退出机制。
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