每一位记者:每一位编辑:陈梦玉、孙志成
8月31日晚,“金九银十”之夜,近年来难得一见的意想不到的好处终于实现了——首付比例和存量房贷利率都有所下降。
8月31日,中国人民银行和国家金融监督管理局联合发布了《关于调整和优化差异化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量第一套住房贷款利率的通知》。
《关于调整优化差异化住房信贷政策的通知》规定,国家商业个人住房贷款最低还款比例政策下限统一,商业个人住房贷款第一套住房和第二套住房最低还款比例政策下限不低于20%和30%;同时,度假村利率政策下限至少调整为同期贷款利率(LPR)加20个基点,将每期利率政策下限调整为第一套房,仍将不低于同期LPR负20个基点。
根据《关于降低股票第一套住房贷款利率的通知》,自2023年9月25日起,拥有现有商业个人住房第一套住房贷款的借款人可以向贷款银行申请,银行将发放新贷款取代现有商业私人住房第一套住房。房屋贷款。新的贷款利率由银行和借款人独立协商确定,但贷款市场的报价利率(LPR)加分不得低于民间商业租赁房地产的下限。贷款利息政策以原贷款发放城市为准。。
每当记者在300多人的购房团里看到有人,就会有人转述好政策,但团员的反应却平平无奇,“一切都散了”,“什么都没有”。
21世纪房地产老板李晓义告诉记者:“上海的细则还没有实施,银行的细则还没有发布。让子弹再飞一会儿。”。
我现有的抵押贷款能省多少钱?较低的首付能释放多少购买力?
30年内减少30万
贷款还款已经持续了一年多。当时,许多用高息贷款买房的人通过各种手段提前偿还贷款。
“我的利率超过5.8%,我终于在今年年初还清了。”张婷(化名)告诉《记者周刊》:“今年年初(利率)也有所下降,但仍然很高。”
然而,她在2022年申请偿还,直到今年年初。她建议,“目前经营贷款利率只有3.25%-3.45%,相差两点以上。”
中原房地产首席分析师张大伟指出:“现有抵押贷款购房者,特别是5%-6%的高利率购房者,抵押贷款可能会减少100多个基点,但细节仍需要买方与银行协商。”
记者表示,将进一步严格控制“预付款”。中央银行和国家金融监督管理局昨晚也宣布,将对借款人的商业贷款、私人消费贷款和其他贷款申请进行深入和实质性的审查。中介机构协助借款人非法用商业贷款和消费贷款替代现有商业个人住房贷款的,不得配合,认真处理上述行为的内部人员。
据张大伟估计,大部分现有抵押贷款的最低限额为4.65%,最高限额为6%左右。如果贷款100万元,期限30年买房,预计月还款额将从595元减少到5156元,减少840元。30万左右,30年就能还清30万。
什么样的购房需求可以激活?
中国指数研究院指数研究部总经理曹晶晶指出:“自去年5月首套住房商业贷款利率下限降至5年以上LPR-20BP以来,第二套住房一直保持5年以上 60BP,政策实施后,降低第二套住房商业贷款利率40个基点,有利于降低第二套住房的购买成本。促进住房需求的释放。”
在北京和上海落地可能暂时困难
8月31日晚,建筑咨询公司创始人张宏伟致信记者:“自2008年全球金融危机以来,第二次允许全国范围内进行如此全面的调整。事实上,2018年,一些二、三、四线城市已经下降到20%。在这样的市场背景下,第一套所需的交易量还没有完全激活。”
“首套房首付比例降低,对一二线城市影响很大。比如上海首套房首付现在是3.50%,如果降到20%,购房门槛会大大降低。”张宏伟说。
然而,许多机构和市场参与者指出,这一重磅政策暂时难以在北京和上海实施。
更重要的是,首付的减少对目前的主要购房者来说并不是一个巨大的好处。
“首付是不是少了10%?”“付款和还款都消失了。”在上海,很多人对记者说。
也有人认为愿意考虑降低首付比例,还清自己的房子,但“买卖到处都有税,太麻烦了”。
优惠政策出台后,也有人向中介机构提出了类似的询问,但据李晓义介绍,上海没有消息,也不知道如何回应。
事实上,合肥、宁波、青岛等城市,以及广州、深圳、武汉、厦门等地明确实施“认房不认贷”的城市,都降低了首套房首付比例。-非限制地区的住房时间达到20%,房屋得到承认,但贷款得不到承认;北京和上海仍然坚持监管底线,普通住房首付为35%(北京非普通住房首付为40%)。然而,9月1日,北京、上海也宣布实施“认房但不抵押”。。
张大伟认为,市场上除了一线城市和少数城市外,没有宽松的政策。目前,房地产行业并不面临简单的资本问题。征地、销售、客户来源、贷款甚至同质化产品竞争都面临压力。7月至8月,房地产市场利润率持续走弱。大多数城市的销售面积环比继续下降。缺乏市场信心。特别是一线城市公积金保险覆盖面相对较小,不能刺激需求的改善。当前的房地产市场政策,尤其是大城市,必须继续下去。增加你的头寸,否则市场将不可避免地下跌。
校对|程鹏
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