超过1000万元的法拍门面，贵阳这个老社区，神秘买家出手

近日，贵阳市宝山南路179号幸福家园社区通过网络司法拍卖，对总价超过1500万元的四个门面进行了评估。

在10月17日的第二次拍卖中，三个门面最终以740多万元的总价成功投标，平均交易价格约为2.2万元/㎡。

本次拍卖的法院查封资产，由贵阳市中级人民法院处理。

传统社区的社区底商，产品相对较好的商业，投资回报率稳定。买家对这次罕见的门面拍卖感兴趣的是什么？

01商铺价值

经常走宝山南路到油榨街的楼友，一定见过这些现在有租约的门面。

评估信息显示，25层幸福家园A栋建于2009年，拍卖商品房总建筑面约449层㎡，评估市场总价约1532万元。

四个门面的平均层高约为4米，空间布局合理，房龄好，结构质量稳定。

4、5号“大金空调”店，原有空间布局为通间，现在整体分隔成各个办公区，总面积190.39㎡。

6号“宾隆超市”立面为141.97㎡，通间也分为商业区。

15号“克丽缇娜”立面，建筑面积116.66平方米，吊顶后层高约3米，分为美容院各区域。

其中，4、5号商业整体拍卖，成交价430.668万元，折合约2.26万元/㎡。

6号商业交易价格为312.417万元，折合约2.20万元/元㎡。

值得注意的是，交易的两次拍卖都是同名同姓的买家。

4、5、在投资老手眼里，6号三处商业房地产的单价是正常的。然而，法律拍卖的正面需要全额支付。毕竟，利用商业贷款利用杠杆是有时限的。贵阳市很少一次性提取超过300万元的营运资金。

如果一个人赢了，在总价超过740万元的背后，神秘买家的底盘真的不浅。当然，隐藏在市场上的人可能有独特的投资逻辑或其他秘密。

同样降价10%的15号商业地产，虽然起拍价已经达到22.1128万元，但二拍仍在流拍，目前正处于司法变卖阶段。

幸福家园作为贵阳的老社区，具有一定的区域商业氛围。该地区一楼的商业物业主要经营建材、美容院、便利店等。

早期建成的社区绿化水平好，周边治安环境好。地下停车场建成，停车方便，交通便利，可视为2号线地铁站周边。

附近有冶金厅社区、团坡桥社区等。距改造中的贵钢区约900米，距南明实验小学、贵阳市第十五中学约500米。

法院查封的资产存在一定的缺陷。该系列业务存在银行抵押贷款，均未腾空，且有租赁合同，具体租赁期限未说明。

因此，从拍卖成功到租赁结束的租金需要与法院确认是否会与买方结算。同时，如果租赁要终止，则需要与承租人协调。其他权证书仍然完整，产权证书的终止日期为2054年。

02业主官司

这次封存的商业房地产都是房地产开发的，很多业主可能不知道网上拍卖的进行情况。然而，今年以来，为了保护自己的权利，社区业主委员会和房地产开始了两起诉讼，这些诉讼都是关于共同财产的纠纷。

根据市中级人民法院的公开信息，这两起诉讼都处于二审阶段。业主向市中级人民法院提出上诉，希望根据早期规划，将房屋租赁的两个物业部分恢复到“社区文化活动站”和“便利店”的功能。

在两次审判中，房地产开发委托的律师显然更熟悉适用的法律法规，并为业主的证据做好了充分的准备。出示相关产权证明案件中涉及的财产不属于业主，租赁行为合法有效。

有据可依的房开代理律师，法庭答辩的语气，也显得有些犀利。

可以想象，在当时的法庭现场，业主委员会代表空虚，但无处可玩。就像一颗破碎的牙齿，只能吞进肚子里。

就两起案件而言，业主的诉讼代理人均由业主委员会代表担任。在审判阶段，起诉请求也发生了变化，证据收集和补充不足。

从开庭前准备、审判证据等环节来看，业主的自我代理显示，相关法律法规的专业水平不够，证据力度较弱。最后，业主未能得到法院对这两起案件的支持。

尽管如此，还是要看到贵阳社区成立了业主委员会，在实际运营中发挥了作用。

2017年10月，快乐家园的业主代表向当时的南明油榨社区服务中心申请成立业主委员会。同年12月，当时的市南路居民委员会和油榨社区服务中心同意报住房和城乡建设部备案。同年年底，南明市住房和城乡建设局签字盖章，同意备案。

此后，业主委员会按照有关规定重新选择物业管理公司，代表业主行使有关权利，维护权益。

03房开遭遇

近年来，虽然该社区涉及的一系列诉讼案件在与业主和物业的诉讼中屡屡胜诉，但该店的转让也是其诉讼的执行。

根据省高等法院的公开信息，本案涉及的商店起源于六年前房屋开发涉及的一项银行抵押担保。此后，诉讼从市中级人民法院一路打到省高等法院，最终于2018年底作出终审判决。

本案的重点涉及承兑汇票的开具和债务余额的确定。最后，法院裁定，房地产开发仍需对本案涉及的债务承担责任，并必须偿还相应的债务本金和利息。

同时，本案涉及的银行的起诉请求得到了法院的支持。对于位于幸福家园社区的多处商业房地产，折价、拍卖、出售所得的价格享有优先赔偿权。

也就是说，这些房地产将被用来偿还债务。在这场诉讼之后，房地产开发商必须承担数万元的案件受理费。

诉讼已经结束，商业房地产的出售还没有结束。

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