经济观察报 记者 田国宝 虽然促成了一笔二手房交易，但是做了8年房地产中介的王鹏还是有些忐忑。
房子位于北京市东城区，是二环内一套105平方米的中层三居室。小区周边有多所知名的小学和中学。贝壳找房网显示，截至2024年4月24日，该小区二手房平均挂牌单价为10.3万元/平方米。
王鹏说，这套房子的成交总价是710万元，单价约6.7万元/平方米，创下了2016年以来该小区的价格新低。不到一个月的时间，同一个小区的房子成交单价就从8.6万元/平方米降至约6.7万元/平方米，让他觉得有点不可思议。
在北京二手房市场，大幅折价成交的情况并非个例。某中介公司北京大区一位负责人介绍，经历3月的成交高峰后，4月，北京市场的二手房成交量出现下降，价格跌势加快了，部分老旧小区的成交价比3月下跌10%—20%。
这位负责人称，这一轮价格下行从2023年10月持续至今，开始只出现在个别小区，然后逐渐扩散，郊区是无差别地普遍下跌，城区则主要集中在老旧小区，与价格最高位相比，跌幅普遍在40%—50%。
低价成交
王鹏经手成交的这套房子是三居室，客厅小，且所在小区的物业管理不太完善，但属于北京二环内为数不多的电梯房。该小区建于20世纪80年代末，原本是机关单位的公房。1998年房改后，多数房子的产权已出售。
房主在2023年高价买下了这套房子，原本打算留给儿子结婚用，后因遭遇特殊情况，需要将房子尽快变现。今年4月上旬，房子在王鹏的中介公司挂网，由于性价比较高，吸引了不少买家咨询。
第一位买家谈得很顺利，最终敲定的总价是760万元，不过买家拿不出全款，需要贷款。王鹏说，在当前的房地产形势下，找全款买家需要时间。就在房主犹豫的时候，第二个买家出现了。
第二位买家在2024年年初卖掉了通州区的房子，计划置换到城区。他觉得这套房子的楼层、面积和价格都符合预期，但全款最多只能拿出710万元。虽然房子的总价减少了50万元，但全款7天内可以到账，房主最终同意了。
这一笔看似特殊的交易，创下了该小区2016年以来的二手房成交价新低。王鹏说，2021年至2023年，该小区多数房源的平均成交单价约10万元/平方米；今年春节后成交价跌破10万元/平方米，但低于8万元/平方米的成交单价还是首次。
类似的低价成交也出现在北京的其他区域。4月上旬，西二环一个建于2001年的小区，一套57平方米的小两居室房子以340万元的总价成交，单价6万元/平方米，创下了该小区2017年以来的最低成交单价。
这个小区由于有学区加持，在过去两年，价格一直保持在10万元/平方米左右。附近中介门店一位负责人告诉经济观察报，3月，该小区平均成交单价在8万元/平方米左右，比2023年跌了两成。
该中介门店的负责人称：“这套房子成交后，很多业主把价格下调到7万元/平方米左右，一些着急卖房的直接下调到6万元/平方米左右。”
朝阳区一家中介门店的置业顾问告诉经济观察报，4月中旬，北三环和北四环间的一个老旧小区成交了一套67平方米的房子，总价373万元，单价5.6万元/平方米。
上述置业顾问说，这套房子首次挂牌于2023年11月，单价为9万元/平方米。经过多次调价，成交前的挂牌单价已降到7.5万元/平方米。5.6万元/平方米的成交价让该小区的房价回到了2016年下半年。
西北五环外的区域，因有大量程序员居住，一向被视为北京房价的“天花板”。4月，马连洼区域的一个小区成交了一套房子，单价为4.9万元/平方米，此前该区域的单价很少低于7万元/平方米；同在4月，上地一套学区房的成交单价也回到2016年的水平。
业主的妥协
2024年春节过后，家住北京市亦庄的程薇将换房提上日程，但在见了几位买家后，就打消了换房的念头。
目前程薇自住的两居室于2016年购买，由于孩子马上升初中，已经不需要学区，她打算在同区域换一套大面积非学区房，以改善居住环境。近一个月，程薇见了几个买家，但对方的出价普遍低于她在2016年的买入价。
程薇说，3月底，同小区同户型房子的成交价在450万元左右，不到半个月，买家的出价普遍低于400万元，“中介也劝我降价，但我想好了，不打算卖了”。
在北京的二手房市场，并非所有房主都有程薇的底气，很多房主由于各种各样的原因，最终不得不向市场妥协。
“这套房子是第一次挂出来”，北京崇文门区域的一名中介人员指着电脑屏幕上的一套房源介绍：“房子是业主购买的公房，住了快30年。老两口退休了，打算卖了房子，到国外和女儿一起生活。”
2024年1月，这套房子的首次挂牌总价是550万元，单价9万元/平方米。春节后，为了尽快卖出房子，房主将总价下调到500万元，并告诉中介人员还有商量的余地。自挂牌以来，很多人前来看过房子，但一直没有成交。
进入3月，北京二手房成交活跃起来，房主将总价下调至430万元。中介人员认为这个价格比较容易成交，房主也信心满满，但最终还是失望了。“唯一的缺点是房子在顶层，其他都不错。”该中介人员说。
4月中旬，眼看着北京的二手房市场又恢复到常态，房主开始着急了，于是一次性将挂牌总价降到380万元，折合单价6.2万元/平方米。
上述中介人员说，最近有几个买家比较感兴趣，和房主进行了几轮谈判，成交的可能性比较大，成交价预计还会下调，“即便按挂牌价成交，也是整个片区的最低价了”。
上述朝阳区中介门店的置业顾问告诉经济观察报，健翔桥附近的一个小区，同楼层、同户型的房子，2023年4月的挂牌价是10.1万元/平方米，到了今年4月，部分房源下调至7万元/平方米左右。
该置业顾问称，当前二手房的成交价普遍较挂牌价下浮10%左右，部分区域、部分房源的折扣更大。4月，该小区成交的一套房子单价已经低于6万元/平方米。
上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报，每个业主的实际情况不同，卖房的态度也不同，“着急用钱的，再低的价格都得卖；可卖可不卖的业主，价格不及预期就不卖了。”
他介绍，当前，低价成交主要集中在两类业主身上。
第一类是置换群体，买房和卖房同步进行，很多人不得不低价出售房子，“所以，换房最好是先从容地卖，再从容地买，不能太急，要选对节点。”
第二类是急需变现的群体，有的房主因为自己或孩子出国需要钱，有的因为生意失败需要卖房偿债。“最近几年，因为这两个原因卖房的人越来越多，自己不主动卖房，很可能就被债主申请法拍了。”他说。
楼市探底
王鹏进入房地产中介行业时，正值房地产最大一轮上行期的起点。这一轮上行期始于2015年末，一直持
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