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以房养老显然是件好事

文/金错刀频道祥燎

如今，“以房养老”成了热门话题。

网上对此的反映普遍难以接受。

中国的养老压力会越来越大，东北是最鲜明的例子，仿佛是未来社会的预兆。

在这种情况下，推广“以房养老”政策，至少要解决问题，不管是否合理。

最初的意图是好的，但它就像一些产品，想要解决用户的痛点，却忽略了用户，最后分开抓痒，不能止痒。

无奈之举

“以房养老”的模式有很多，这次推广是最常见的模式，专业术语叫“住房反向抵押养老保险”

业主将房屋抵押给保险公司，然后每月从保险公司领取养老金。业主死亡后，保险公司将处置房屋并扣除相关费用。房屋抵押贷款不影响居住。在这种模式下，收入低但住房价值高的老年人每月可以获得养老金，从而改善老年人的生活。

事实上，“以房养老”并不新鲜，早在2007年就在上海“试点”了，但只完成了一例。

2014年6月，北京、上海、广州、武汉试点2年。到期后，试点期延长至2018年6月30日，试点范围将扩大到江苏、浙江、山东、广东等地级市。

但效果并不令人满意。四年来，只有98户家庭和139名老人参保。

这些都是“以房养老”在全国推广的背景。

为什么听起来不错，但是实施有问题？有两个原因。

首先是产品的目标用户，也就是老年人，他们感到亏损。这是一种绝对不对称的风险回报。

根据目前的产品，老年人持有价值100万元的房产。把房子交给银行后，他们每个月只能得到2514元。最后，如果你把房子交出去，你就拿不回本金，更不用说利息了。忙碌了一辈子，房子和钱都消失了。

对于房价高的80后90后来说，年轻时每月抵押近万元，每月只给三五千元的“以房养老”更是没有吸引力。

相比之下，卖掉房子，购买年化4%的金融产品。或者，换个小房子，收房租，自己住养老院。比“以房养老”划算的方案有很多。

此外，如果你想“以房养老”，你必须先通过你的孩子。或者，希望孤寡老人算不上，可惜九年义务教育普及了。

不仅老人觉得不划算，银行和保险公司也不愿意。

在全国推广之前，幸福人寿是第一家也是唯一一家开展“以房养老”业务的保险公司。

为什么不急着做这样赚钱的生意呢？因为对他们来说，风险也很大。

房子的价值，“短期看供需，中期看金融，长期看人口”。从长远来看，贬值是不可避免的(北京、上海和广州可能很强大)。

也就是说，银行和保险公司要等二三十年才能拿到房子，到时候你100万的房子可能值50万。损失很大。

如果这类业务长期实施，银行保险手中会有大量的“房地产”。也容易积累金融风险。

因此，目前的“以房养老”并不是一个好产品。即便如此，它还是在全国推广，这也是一个无奈的举动。

日本是一个著名的老龄化社会，根据美国评论员泰德·菲什曼的说法，2030年，中国65岁以上的人口将超过日本，成为世界上老龄化程度最高的国家。从以年轻人为主的国家到老龄化国家，中国将花费四分之一的时间在日本。

日本的养老环境一流，但很多人还是要故意犯罪，主动去监狱养老。中国的情况如何？

还没到可怕的地步。但是看看这组数字:不是政府补贴，中国的年度养老金亏损从2014年的1321亿元飙升到2016年的5086亿元。我无法想象未来。

另一方面，越来越多的年轻人倾向于不婚不育，结婚率和生育率逐年下降。养老金不足的漏洞会越来越大。

“未富先老”的我们，受到了老龄化和少子化的双重攻击。解决问题势不容缓。

但很明显，“以房养老”作为解决方案之一并不完善。问题是，有完美的空间吗？

“以房养老”可以是件好事

在国外，“以房养老”历史悠久。20世纪60年代，美国开始尝试水模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国家纷纷效仿。

在美国，政府参与和政府补贴计划支持“以房养老”，为老年人提供类似工资的养老生活费。

具体可分为“抵押”、“搬离”、“共享”三种。

“抵押”要求老年人将财产抵押给银行或金融公司，并签署具有“生活费有效期”的协议。在协议期限内，老年人可以每月收取生活费。老年人死亡或者协议期限届满后，老年人或者其他人应当按照协议返还本金和利息，否则银行或者金融公司有权自行处置抵押财产。

“搬离”是指老年人需要随意搬出抵押房屋供贷方，并签署贷款人认可的还款协议。

“共享式”一般没有有效期，老年人不需要搬出去，但要求老年居民放弃25%-30%的住房所有权作为还款抵押。

不同的方式，各有优缺点，适合不同的人。

在加拿大，老年人可以将房屋抵押给银行，贷款金额在15000至30000加元之间。只要他们不搬家或出售房屋，房地产的主权保持不变，他们就可以生活到死亡，并在后代处理房地产时偿还贷款。

例如，一位老人将房地产抵押给银行，贷款10万加元，老人15年后去世，银行处置房地产20万加元，减去10万加元贷款，减去15年贷款利息，其余钱由其继承人获得。

可以看出，加拿大“住房养老金”的反向抵押贷款非常个性化，可以根据贷款人的不同需求制定不同的贷款计划。因为它是一个福利国家，而且有完善的规章制度。

在新加坡，老年人可以申请将房屋抵押给有政府背景的公益机构或金融机构，这些机构可以一次性或分期支付养老金。老人仍然住在自己的房子里。他死后，房屋产权由这些机构处置，抵押实现并结算利息，剩余的钱交给他的继承人。

虽然在国外，“住房养老”并不是主流，有些模式与中国现有的产品没有太大区别，但推广起来要困难得多。主要有三个原因：

1.土地。土地的价值比房子的价值更稳定。即使房屋完全损坏，房地产净值仍然是正的，因为土地仍然有净现值。在中国，城市土地归国家所有。银行只能得到房子，当他们得到它时，它基本上是一座危险的房子。如果银行必须重新支付全额土地出让金，那将是一个巨大的损失。

2.可信度。中国人对代理机构的信任度很低，代理机构本身的经营管理能力有限，许多承诺无法实现。这需要完善的法律法规合作。否则，仅在房价评估方面，双方就会大不相同，更不用说保险流程和房价涨跌风险的控制了。没有人能说服任何人。

2015年，被某机构“以房养老”骗走的老人

3.政府的保险和认可。为了推广“住房养老金”，我们必须为老年人提供可靠的保障，这与政府的保险和认可是分不开的。在美国，贷款是由联邦政府保险的。如果房价真的下跌，政府将向贷款机构提供差额。如果房价上涨，额外的收入也可以继承。

因此，“住房养老金”是一件好事，特别是在中国，有大量的独立老年人，这项政策或多或少可以帮助他们。前提是不断改进，找到最佳的平衡点。

问题是，思考和做，往往是非常不同的，看看P2P扭曲了什么。

不能全靠“以房养老”

仅靠“以房养老”，只能解决一些人的问题。

为了缓解养老危机，未来可能还会有设立基金、征收“单身税”、延长退休年龄、减少养老金支付等方案。

网上评论：少生点专家，对大家都好

对一般人来说，即使是二三十岁的年轻人，养老也是现在必须考虑的问题。

你能靠养老金生活吗？很难。即使是大城市的人也能领取更多的养老金，只能保证极其基本的生活。

本着谁也不能指望，自力更生的精神，普通人能做些什么？在这里，刀哥有几个人不喜欢听的建议。

1.结婚。“人多力量大”，家庭的抗风险能力和保障能力会比个人强很多。除非你是高收入人群，否则你和有家庭的人之间的财富差距和生活水平会越来越大。

2.养儿/女防老。这个想法一点也不过时，对自己和国家都有好处。我们可以有未婚或丁克的人，但不能太多。我们应该确保健康的人口结构。换句话说，未婚或丁克的人在不抚养孩子的情况下获得别人孩子支付的养老金。将来多交税是一个高概率事件。

3.存钱。多点钱才能过好晚年。不仅是现金，还有房地产、股票或商业养老保险。

想安度晚年，必须有超过150万的资产

4.找到一份稳定的工作。职业中断对养老金有很大的影响。你可以选择自己支付养老金。问题是，在这种情况下，你支付的金额会很高，但很少有人进入你的个人账户。所以不要总是辞职去看世界。家里有矿吗？

和现在的“以房养老”一样，这些都是无奈之举，过程极其艰难。

要反思如何