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二手房陷阱19:房屋有抵押，不能办理转让，判决清除抵押转让。

一、裁判观点：

原、被告签订的《房地产买卖(含中介)合同》、上海房地产销售合同是双方的真实意图，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行。被告收取143万元房款后，未按合同办理房屋抵押登记注销手续，导致房屋产权转让登记手续无法办理，被告违约。原告要求继续履行合同，并愿意代表被告履行银行抵押贷款本息结算义务，超过购房余额，并将款项交付法院管理。房屋抵押权人也同意在贷款债权本息全额清偿的前提下，配合办理房屋抵押注销手续。因此，继续履行合同没有事实或法律障碍。被告应配合原告办理房屋转让手续。转让产生的应纳税额和其他相关费用应由原告按照合同承担。

二、案情简介：

2021年9月21日，原告和被告在中介公司签订房地产买卖中介合同，同意被告向原告出售位于上海市青浦区XX村XX号XX室的房屋（以下简称竞争性房屋）。房屋总价为245万元。双方于2021年12月2日签订了网上合同，并于2021年12月31日前办理了所有权转让，并明确约定了付款时间和其他事项。合同签订后，原告按合同支付被告143万元，由于房屋交易时尚有130多万元银行贷款尚未偿还，原告支付143万元用于被告偿还抵押贷款，清理抵押登记，但被告未清理抵押登记，导致房屋无法转让，原告多次敦促被告合作转让，总是失败，但向法院提出上诉。

三、原告起诉：

1.命令两名被告与两名原告合作，将位于上海市青浦区XX村XX号XX房屋转让给两名原告。

2.命令两名被告支付两名原告的违约金[基于人民币（以下货币均为人民币）143万元，自2022年1月1日起计算至合作转让完成]。

四、被告答辩：

被告LJH、LWJ辩称，1.同意将房屋转让给两名原告，但被告无法清除银行贷款抵押登记。

2.原告要求法院调整违约金标准过高。

第三方中国行长三角分行表示，本案是原被告之间的房屋销售合同纠纷，第三方要求确保信贷资金的安全。截至2023年6月，房屋抵押贷款余额本金为1、357、826.08元。被告结算贷款本息的，第三方愿意配合办理取消抵押登记手续。

五、一审法院判决结果：

法院认为，原被告与被告签订的房地产销售（包括中介）合同、上海房地产销售合同是双方的真实意图，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行。被告收取143万元房款后，未办理房屋抵押登记注销手续，无法办理房屋产权转让登记手续。被告显然是违约的。原告要求继续履行合同，并愿意代表被告履行银行抵押贷款本息结算义务，并将款项交付给法院，房屋抵押权人行长三角分行也同意在贷款债权本息全额偿还的前提下，配合房屋抵押注销程序。因此，继续履行合同没有事实或法律障碍。被告应配合原告办理房屋转让手续，转让产生的应纳税费等相关费用由原告按合同承担。

关于违约责任。原告主张从2022年1月1日起计算至实际转让之日止的违约金，具有合同依据。关于违约金标准，考虑到房屋已实际交付，法院根据公平诚实信用原则，根据实际损失、合同履行、过错程度和预期利益，调整违约金标准为已付款之日的万分之二。

原告声称其贷款本息可能超过剩余102万元，要求在本案中一起处理。由于被告不同意在本案中一起处理，本案不予处理，原告可以就追偿权另行提起诉讼。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十四条、第五百七十七条、第五百八十五条，判决如下：

1、原告王宇晨、刘梦凡应自本判决生效之日起十日内，将剩余抵押贷款本息返还第三方中国银行股份有限公司上海长三角综合示范区分行，上海市青浦区XX村XX房屋项目，具体以还款日期中国银行股份有限公司上海长三角综合示范区分行出具的金额为准；

2、第三人中国银行股份有限公司上海长三角一体化示范区分行应在收到上海市青浦区XX村XX房屋剩余抵押贷款本息后10天内清理上述房屋设定的抵押登记；

三、被告LJH、LWJ应在房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告王宇晨和刘梦凡将位于上海市青浦区XX村XX房屋的产权转让给原告王宇晨和刘梦凡（转让产生的应缴税款和手续费由原告王宇晨和刘梦凡承担）；

四、被告LJH、LWJ应自上述房屋转让之日起10日内向原告王宇晨、刘梦凡支付逾期转让违约金(以143万为基础，按日万分之二的标准计算，自2022年1月1日起至合作转让之日止)。#清除抵押##二手房陷阱#

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