上海房产抵押买二套首付多少——房产抵押

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首付比例和存量房贷利率降低的影响都在这里！！| 老张宏论

1、第二套房首付比例最低可降至30%。

镜子咨询创始人张宏伟：降低首付比例，特别是第二套房的首付比例降低到30%，是降低需求购房门槛的措施。这是继2008年金融危机之后，第二次允许全国范围内进行这样的普遍调整，力度也很大。

具体来说，一线城市、强二线城市等城市的两套首付比例还是比较高的。比如上海等一线城市的两套首付比例是70%，大部分二线城市的两套首付比例是40%-60%。根据新政策，一旦第二套首付比例降低，房地产改善需求的门槛将大大降低。接着，再加上三部委刚刚出台的认房不认贷政策，相当于有一个政策组合拳出台。这一政策组合有助于降低和提高购房门槛，满足北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉和成都等强大二线城市的改善需求。

由于目前的市场特点，即一线城市、强二线城市改善需求或购买能力，一旦这些城市改善需求被激活，即整个市场替代链被激活，为了改善需求，无论未来是买新房还是二手房，整个二手住房市场都将活跃！

对于一般弱二线城市或三四线城市的改善需求，由于二套房首付比例门槛不太高，基本为3-40%。同时，改善需求的绝对数量没有一线城市和强二线城市那么大。因此，就刺激和市场反应活动而言，即使这些后续政策组合措施落实，市场反应也不会像一线城市和强二线城市那样大，会相对温和。

2、对首套房首付比例最低可降至20%的影响。

镜子咨询公司创始人张宏伟：对于第一套公司，首付比例降至20%。同样，这是继2008年金融危机之后第二次允许在全国范围内进行这样的普遍调整。事实上，一些二线城市和三四线城市已经降至20%。在这样的市场背景下，第一套刚性需求的交易量并没有完全激活。

事实上，第一套首付比例的降低对一线城市和强二线城市的影响很大。例如，上海第一套房的首付是3.5%。如果降到20%，购房门槛将大大降低。

然而，对于第一套刚性需求，首付比例的降低只是一个方面，更重要的是，未来20-30年每月的抵押贷款还款费用。目前，经济和收入预期不稳定，可能会影响第一批购房者的还款，从而抑制第一批需求的释放。因此，预计将出台政策措施，稳定第一套住房群体的收入，增加收入，稳定收入预期，从而稳定第一套住房的需求。这样，第一套房需求的首付比例降低到20%才有实际意义，需求才能真正实现和释放。

3、降低首付比例、认房不认贷等新政策对房地产企业销售的影响。

镜子咨询公司创始人张宏伟：事实上，从过去两年的投资布局来看，大多数具有投资能力的顶级房地产企业已经缩小到10-15个城市，这些城市基本上主要是为了改善需求。也就是说，这两年新增征地的房地产企业，原则上还是会享受到首付比例降低、认房不认贷等政策组合拳的政策红利。特别是在这些城市，以改善需求项目布局为主的房地产企业，将享受降低第二套房首付比例、认房不认贷等政策组合的红利。

但是，对于首套首付比例的降低，并不一定是这样。如上所述，第一组购买受经济和收入预期的影响，短期内可能不那么强劲，甚至短期内没有明显的房地产需求，因此，后续政策水平仍需要刺激经济和收入，第一组收入水平稳定后，需求将有真正意义的释放。此时，房地产企业将在一、二线城市享受政策红利，主要是第一个刚性需求板块布局，主要是三、四线城市布局。否则，当经济和收入预期没有明显改善时，这些企业的销售业绩仍难以改善。

镜鉴咨询创始人张宏伟对股票抵押贷款利率调整的看法认为：

1、调整后的利率最多是当时贷款的最低利率？

根据贷款当时的情况。具体来说，如果当时市场寒冷，利率已经在基准利率的基础上打折，虽然与目前的利率相比，没有低于目前的最低利率，那么就不能再降低了。如果当时买房市场火爆，贷款利率在基准利率的基础上浮动，与目前的利率相比有降低的空间。简而言之，当你买房子时，贷款利率是折扣折扣，利率和当前执行利率，最低，你可以找到银行“谈判”。

2、目前，主要银行存款定期利率开始下降，一般下降约20个基点。在某种程度上，定期存款利率的下降为股票抵押贷款利率的下降奠定了基础，即主要银行至少有20个基点股票抵押贷款利率下降的空间。随后主要银行的具体下降，可根据各自的情况灵活提高下降幅度。

3、存量抵押贷款利率不能像网上预期的那样下降50个基点、100个基点或更多。由于大多数商业银行也是上市公司，大幅降低股票抵押贷款利率可能导致当前财务报告利润大幅下降，毕竟，抵押贷款仍然是大多数银行的优质资产。这将影响银行在资本市场的表现，尤其是股价。在过去的两天里，当股票抵押贷款利率的消息发布时，银行股的股价往往会下跌。

我认为股票抵押贷款利率下降至少20个基点是有希望的，但无论多么强大，都取决于每个银行。银行可以根据自己的实际情况增加降幅，我预计最多可以达到40-50个基点。因此，暂时不要期望股票抵押贷款利率的下降。

4、第一套房贷利率下降优先于第二套房贷利率，以照顾收入相对不稳定的刚性需求群体；

5、对于贷款期限较长的，如20年或30年，可适度增加下调幅度，这也可以减轻购房者的还款负担。

6、对于未完成的项目和贷款项目，这些购房者将采取特殊的贷款政策，如暂停抵押贷款利率，甚至暂停抵押贷款。什么时候重新支付抵押贷款？这取决于未完成的项目何时可以重启保险交付楼。一旦重启保险交付程序，贷款可以继续偿还。利率应按优惠范围计算。总之，建议这类已经买了烂尾楼的特殊购房群体在贷款上给予特殊照顾。

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