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正荣倒在虚假的花朵里

文丨林渊「地产封面」公众号原创

南昌似乎有一种魔力。他们总是善于在行业中诞生黑马。他们以骑在尘土中的姿态崛起，然后毫不犹豫地落入尘土中，比如新的力量，比如正荣。

虽然正荣是闽系房企，但创始人欧宗荣的发家之路，是从南昌早期的城市发展中走出来的。

1980年，欧宗荣和哥哥来到南昌工作。经过几年的努力，他成立了江西正荣市政工程有限公司，承包了南昌司马庙立交桥、赣州于都长征大桥、九江防洪工程等大量国家和地方重点项目的建设。

20世纪90年代中期，欧宗荣参与了南昌“一江两岸”的项目开发，负责昌北新区的早期道路建设，并获得了政府抵押的土地。今年是1996年，他“不得不”进入房地产开发行业。

这片土地后来被开发成宜春正荣街

两年后，尝到房地产开发巨额红利的欧宗荣回到福建正式成立正荣集团。

2000年，在欧宗荣的多次调解下，正荣赢得了南昌县莲塘镇定岗村1600亩集体土地，打造了1000亩宏伟市场，是除万科四季花城外南昌的第二个超级市场。

到2016年，由于非法占用土地开发，一些业主仍然无法获得房产证

凭借多个超市的热销，资金充裕的正荣在南昌拍下了其第一个超级地王，即西湖区原江西印刷厂的地块，楼面价高达每平5208元，今年才2007年。

当时南昌最畅销的楼盘，来自北京东路的恒茂国际都市，售价只会达到每平5000的门槛。

正荣高价取得地块后，地块被搁置两年，没有开工。最后，它不仅被政府追回，还被罚款3500万元。不久之后，这片土地（大约2010年）被百货公司赢得，并在站前开发和建造了一家新概念的西路百货公司。

现在这个超市已经被百货公司整体租给了家乐

西湖区印刷厂地块追回的那一年是2009年。今年年底，朝阳洲四块地块全部被拍出天价，其中力高以662万/亩的成交价创下朝阳土拍纪录。

在这次土地拍卖中，正荣还以2.1亿元的总价拿下了一栋41亩的房子，相当于每平方米3058元左右的楼面价。与两年前的印刷厂地块相比，这个地价显然要合理得多。

这片土地后来被开发成正荣御湾项目。此后，正荣多次开发正荣御阳、正荣御凤、正荣十里江山等社区。在朝阳征地。

在接下来的几年里，正荣的发展步伐遍布南昌各城区，直到爆雷前一年(2021年)，正荣仍保持着快速扩张的态度。

同时，南昌还开发了东投正荣府、正荣青云辰院、招商金茂正荣依云上城、绿都正荣东兰府。此外，2020年开业的正荣唐悦、正荣中奥岳喜台、2019年开业的金地金茂正荣岳风华，南昌有6个在售项目。

正荣在南昌开发了10多个项目，无论是独立开发还是与其他房地产企业合作开发，但正荣并没有完全赢得南昌人的青睐。

2016年正荣近250%的营业增长创造了业绩奇迹

一方面，正荣过于追求项目去化率和企业发展规模，大部分时间只是需要运行。虽然仅仅几年就跃居100亿房地产企业俱乐部，但对产品研发、物业服务等核心内容的投资严重不足。

从2002年开业的正荣大湖之都开始，正荣在南昌已经运营了20年。万科和格陵兰是唯一一家比他更早进入南昌的房地产企业（都是2000年进入南昌的）。现在只有万科仍然屹立不倒。至于格陵兰，在三条红线推出之初，它已经成为唯一一家完全踩在三线的中央企业。

而正荣的口碑只能说一直在绿地之上，万科之下剧烈震荡，每逢交付期，总会爆出一些负面消息。

2021年1月，南昌广播电视台报道了悦丰华项目的交付情况。据报道，该项目涉嫌虚假宣传，占用公共绿地。交付过程中3米高的井设置以前没有公布，所有权为所有业主共享的社区绿地以院子的形式出售给部分业主。

2020年7月，经济开发正荣府业主发起维权活动。据业主透露，经济开发正荣府存在虚假宣传、房屋漏水、地板松动、墙体开裂、社区设施损坏等诸多问题。

不仅是南昌项目，今年以来，正荣在全国的许多项目都受到了当地主管部门的行政处罚：

合肥滨湖正荣府交付现场业主集体维权，保安与业主发生冲突，发生激烈打斗。

在南京，正荣府因高价低配而深陷维权之门。在安徽，当业主即将交付房屋时，发现入口大厅消失了。

在长沙梅溪湖，正荣府有明显的减少和减少配置行为。例如，大面积绿化带被草砖取代，大面积铺设耐久性差、美观度低的红砖和空心透水砖。

2月11日，这一天可能成为正荣永远不会忘记的“黑色星期五”。

受市场谣言影响，正荣股票和债券突然暴跌，一天内市值蒸发106亿港元，总市值从160亿港元下降到29.7亿港元，每股只有0.68港元，约50美分。

2月18日，正荣地产宣布，预计其现有内部资源将不足以解决2022年3月到期的2亿美元永久债券。

值得注意的是，正荣房地产实际控制人欧宗荣在公告前两天两次减持，2月16日和17日出售6300万股公司股份，套现5709.47万港元。

目前正荣地产共有13笔海外债券，共34亿美元，1笔海外永久债券，2亿美元，绿色点心债16亿元。

此外，截至2021年6月底，正荣地产有息负债达到713.38亿元，是其总负债规模的35.19%，短期债务约占总债务的29%。

3月15日，正荣地产宣布修订将于今年3月、4月、6月、8月和9月到期的5份债券交换要约。

尽管压在头顶的几笔债务已经延长，但正荣的危机还远未过去。

正荣的风暴来得很快，除了试图与债权人达成延期协议外，正荣还在积极出售资产回血。

目前，正荣在全国拥有约20-30个合作开发项目。目前，正荣正在积极与合作伙伴协商股权转让，积极与部分地方国有企业和中央企业协商股权转让，希望提前退出部分合作项目，收回资金。

3月27日，正荣宣布以1.56亿元的价格向新希望地产出售佛山合作公司51%的股权。

在南昌，正荣与绿都合作的东兰府项目，正荣也成功将所有股权转让给合作伙伴绿都，预计将收回1亿元以上资金。

同时，正荣还拥有南京、福州、上海、西安等城市约12个公司支持的投资项目，主要是一些商业综合体、购物中心、办公楼等，总建筑面积近80万平方米，整体供应价值约100亿元，扣除贷款净值约40亿元。

春季爆雷后，正荣在全国多个项目中传出停工、延期交付的消息。

目前，正荣在南昌独立开发建设的项目有两个，即广州路正荣青云辰院和艾溪湖东正荣唐悦。春节以来，它们一直处于停工状态。

2020年8月正荣唐悦首次抢房盛况

最近，我们联系了唐悦项目的业主代表，了解了更多关于正荣的真实情况。

2月25日和27日，南昌市政府和市房管局多次采访正荣南昌分公司总经理和唐悦项目总洪某。通过政府采访，正荣在会上坦言，如果唐悦项目想要完全开发，总共需要6亿元左右的资金，其中2.6亿元用于开发建设，2.4亿元用于偿还土地抵押贷款，6800万元用于拖欠项目资金，2500万元用于各种税费。

唐悦的监管账户只剩下6500万元。早些时候，上海浦东发展银行南昌分行可能无法按时支付项目开发贷款，因为担心正荣资金短缺，因此扣除了7000万元。

除资金问题外，正荣还表示，在唐悦项目的施工质量和交付质量方面，将履行与业主签订的购房合同中的所有协议。项目建设中使用的所有材料的品牌和质量标准将按照合同执行，施工质量不会降低，施工过程不会偷工减料。

3月2日，南昌市住房和城乡建设局、高新区城乡建设局、高新区应急局、正荣唐悦项目总洪某、正荣唐悦业主代表在南昌市信访局就正荣唐悦项目交付问题再次召开多次会谈，就项目相关问题达成一定共识，政府指示和正荣方承诺如下：

1.政府部门领导表示，将于2022年3月10日前为唐悦项目建立一楼政策计划，建立正荣唐悦项目共同管理的资金账户；正荣在南昌的钱不能从南昌出来，城市同一盘考虑资金的总体安排；

2.在项目资金筹集方面，正荣表示，将通过向总部申请资金转移，振兴南昌其他十几个项目，通过振兴其他项目和资金运营，确保唐悦项目后续正常建设；

3.在施工质量和交付质量方面，郑荣芳表示将履行郑荣与业主签订的购房合同中的所有协议。所有材料的品牌和所有材料的质量标准将按照合同执行，施工质量不会降低，施工过程不会偷工减料；

4.经各方协商，正荣唐悦项目必须在2022年3月30日前启动复工，并按照市领导的要求；

5.会议明确，由政府相关职能部门、正荣开发商、正荣唐