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最高法院：银行未审查抵押房地产销售事实，抵押无效

作者：初明峰 刘磊

裁判概述：

当云天房地产公司以商店为抵押财产向零陵农业银行提供贷款担保时，零陵农业银行应充分审查房地产的销售情况，特别是部分商店的租金仍通过零陵农业银行支付给买方。零陵农业银行应仔细确定提供的抵押财产是否涉及出售财产。由于零陵农业银行未能履行金融机构的注意义务，存在重大过失，不构成商店抵押权的善意取得。原判决撤销判项没有错。

案情摘要：

1、唐玲玲等62户人家以云天房地产公司的名义购买了涉案店铺，同意以售后返租的形式支付全部房款，但尚未办理过户登记。该店未办理过户登记的原因是云天房地产公司懒于合作。然而，云天房地产公司已按约定返还租金，并按时向唐玲玲等62户人家支付租金。

2、之后，云天房地产公司将上述仍以其名义抵押给银行并办理抵押登记。云天房地产公司无法偿还银行到期贷款。银行起诉法院，要求法院判决支持涉案商店实现抵押权。

3、62名买受人拒绝接受支持银行抵押的判决，并提起第三方撤销诉讼。

争议焦点：

银行对涉案房屋取得抵押权吗？

法院观点：

根据原判决中发现的事实，唐玲玲等62户在支付全部房款并将购买的店铺返还租金后，已实现租金收取，应确定其实际有权占有、使用和收入涉及的店铺。虽然唐玲玲等62户因云天房地产公司原因尚未办理房屋产权登记，但现有证据表明，唐玲玲等62户多次要求云天房地产公司办理合同备案登记和房屋产权登记，但云天房地产公司因各种原因推诿拖延，因此涉及的商店未办理产权登记不是唐玲玲等62户的过错造成的。作为商业银行，零陵农业银行开展信贷业务，应严格审查借款人的信用状况。借款人云天房地产公司为房地产开发公司，其主要资产为“云天芙蓉广场”。房地产商店先出售，然后以统一回租的形式出售。在销售期间，它们进行了长期而广泛的宣传。零陵农业银行向云天房地产公司发放贷款时，应了解这一点。当云天房地产公司以“云天芙蓉广场”店铺为抵押财产向零陵农业银行提供贷款担保时，零陵农业银行应充分审查云天房地产公司“云天芙蓉广场”的销售情况，特别是涉及部分店铺的租金或通过零陵农业银行支付给买方。零陵农业银行应仔细确定云田房地产公司提供的抵押财产是否涉及出售财产，避免错误接受出售财产作为抵押，损害买方的权利。由于零陵农业银行没有履行金融机构的注意义务，存在重大过失。在签订抵押合同和办理抵押登记时，零陵农业银行错误地接受了唐玲玲等62户购买并实际占有、使用和受益的房地产作为抵押财产。

因此，（2014）《永中法民三》第41号民事判决认定，零陵农业银行对唐玲玲等62家商店基于抵押享有优先赔偿权，明显损害了唐玲玲等62家无过错买家的权利，原判决撤销判决，不当。零陵农业银行主张已履行充分审查本案所涉商店所有权状态的义务，对本案所涉商店构成善意取得，与事实不一致，不予接受。

案例索引：

(2018)最高法民申3904号

相关法条:

《物权法》

第一百零六条无处罚权人将房地产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，受让人取得房地产或者动产的所有权：

(一)受让人在转让房地产或者动产时是善意的；

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的房地产或者动产依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的，已经交付给受让人。

受让人按照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处罚权人要求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。

实务分析：

根据本案发现的事实，法院推定银行在抵押设立时知道该房地产已被出售，但忽视了对该房地产状况的审查，最终决定不支持银行抵押权，支持62名买方基于销售的权益，作者同意判决结果。但笔者不同意判决中的推理部分。同时，笔者认为，从银行的角度来看，在再审中主动退一步，主张银行善意取得诉讼，应该是一个很大的错误。

因为善意获取制度是为了维护交易安全而建立的，这里的交易安全包括所有权转让和担保物权的建立。善意获取制度主张权益有两个前提：

1、无权处罚；2.、实际物权人的权益受到无权处分人处分物权的影响。但结合本案，两个前提都不存在:

1、本案涉及的房地产以房地产公司的名义登记，没有登记缺陷，也没有其他法律事实足以确定物权已变更。房地产公司有权以自己的名义设立房地产抵押贷款；2、在这种情况下，62名买受人并非物权所有人，根据发现的事实，其所获得的权利充其量是物权期待权(称为准物权)，根本没有资格根据善意获得对抗其他合法交易对手的制度。法院认定银行不符合善意取得抵押权的要求，否认银行权益，作者认为其逻辑前提是错误的。法院认定银行不符合善意取得抵押权的要求，否认银行权益，作者认为其逻辑前提是错误的。一洞见。

此外，结合《执行异议与复议条例》第二十八条、第二十九条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第一条、第二条的规定，62人作为消费者购房者，在实践中，基于抵押的善意购买所享有的物权期望足以抵制抵押。笔者认为，即使银行的抵押权有效设定，其权利水平也不高于62名人的实体权益。

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