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想在上海买房？先看看这个！一篇文章了解沪上购房的全过程！
一年一度的“金九银十”已经到来，是各大房地产企业业绩冲刺的关键时刻。上海各大刚需、网络名人、豪宅楼纷纷推出，是买家精心挑选的好时机。
但毕竟，买房是生活中的一件大事。一个过程真的不是一件简单的事情：你真的了解购买资格、住房信贷和相关税费的最新政策吗？
购房资格
买房资格考试是买房的第一步，看房前，不妨先看看你是否有资格买房。
1本地户籍
目前沪籍已婚家庭限购两套房(含新建商品房和二手房);上海单身成年人在本市没有住房的，限购一套住房；上海未成年人只要家庭不限购，就可以单独领取产证。
限购政策(2011年1月31日)前上海购房者与父母共有两套以内的房屋，不计入购房数量。
2外地户籍
以上海家庭名义无住宅、符合网上签约日期前63个月内正常缴纳社会保险或个人所得税的非本市居民家庭，限购一套住宅；本市住房一套以上的非户籍家庭，暂停在本市出售；不能提供符合网上签约日期前63个月内正常缴纳60个月的社会保险或个人所得税的非上海居民家庭，暂停在本市出售房屋。
外地户籍单身人士暂停在本市出售房屋。
3企业购房
由于上半年“翠湖天地”公司购房占一半以上的事件，上海出台了新规定，自2018年7月3日起收紧了公司购房政策。
企业购买商品房必须同时满足以下条件：设立5年以上；上海累计纳税100万元；员工10人以上，在企业缴纳社会保障或公积金5年以上。但已缴纳500万元以上的企业不受上述条件的限制。
此外，企业购买的商品房再上市交易年限从“满3年”提高到“满5年”。
4其他特殊群体
集体户籍:本市集体户籍按照上海户籍政策执行，但要注意户籍证号。比如90/96/97是上海户口，99是上海户口，不是上海户口。
香港、澳门、台湾外籍：提供一年以上的劳动合同，可购买一套套房。
高等教育：博士、博士后，已婚人士并提供学历证明，无需提供5年的社会保障或个人所得税，可购买1套房。
住房贷款
1商业贷款
第一套房:以居民家庭名义申请商业性个人住房贷款的，首付比例不低于35%，在本市无住房、全国无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，首付比例不低于35%;
第二套房：以居民家庭名义在本市无住房，但通过中国人民银行信用调查系统在全国各地有商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录（无论是否结算）;或者在本市房地产交易系统中查询已有一套住房的(无论是否有住房贷款记录，无论是否结清)，均执行两套住房贷款政策，即购买普通自有住房的，首付比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付比例不低于70%。
此外，并非每个人都能达到申请商业贷款的最高额度，而是对流水收入有非常严格的要求。
一般来说，银行要求每月还本金额不得超过家庭工资的50%。例如，如果一个家庭的月收入是5000元，每月的贷款还款金额只能是25000元。按照这个标准，即使贷款金额没有达到最高限额，贷款也不能继续增加。
贷款利率主要取决于央行的政策。目前，由于政策收紧，大多数银行没有折扣，一般按基准利率上调10%-20%，但具体利率取决于个人信贷资格和不同银行。
2公积金贷款
对于购买第一套住房且从未使用过公积金的职工家庭，不调整公积金差异化信贷政策，即首付比例仍为30%（住房面积大于90平方米），最低首付比例小于或等于90平方米为20%。
第二套改善型购房首付比例提高，即普通商品房50%，非普通商品房70%，第二套普通商品房贷款利率提高10%、两套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元。
借款人根据公积金存款账户余额确定贷款金额的倍数从40倍下降到30倍，补充公积金存款余额的倍数调整到10倍。还款能力的计算比例降低到每月还款金额不超过工资基数的40%。
税费计算
买房不仅包括房价，还包括各种税费，税费在买房时占很大比例，通常由买方承担。尤其是二手房，总价100万的房子比一手房多交几百万。一般情况下，新房开发商取得大产证后，业主只需缴纳契税办理产证；但二手房除了缴纳契税外，还需要缴纳增值税、附加税和个人所得税。
契税是房地产交易中纳税的基本部分。契税的税率一般为3%，但也会有税率优惠政策。影响契税税率的数量主要取决于它是否是“唯一的住房”。
若为二套，无论面积大小，新房契税均为总价的3%，二手房(核定价-增值税)为*3%。
若为第一套，根据房屋面积大小，可分为两种情况：
90平方米及90平方米以下，新房总价1%，二手房*1%(核定价-增值税);
90平方米以上，新房总价1.5%，二手房*1.5%(核定价-增值税)。
对于停车位、商铺、办公楼等非居住用房，契税=(核定价-增值税)*3%。
2增值税
自2016年“营改增”试点全面推广以来，商品房不缴纳营业税，而是增值税。
在增值税和附加税的征收中，房屋是否“满2年”，是否为普通房屋是关键因素，直接关系到卖方缴纳多少税。
首先，对于普通住宅，如果满2年，将免征增值税和附加税。
不满2年的，按全额(核定价格)计算÷1.05*(5% 0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。
其次，对于非普通住宅，如果满2年，则按差额(税务核定价-购买价)÷1.05*(5% 0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。
不满2年的，按全额(核定价格)计算÷1.05*(5% 0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。
另外，对于非居住用房，全部按差额(税务核定价-购买价)计算÷1.05*(5% 0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。
需要特别注意的是，在上海的一些郊区县，增值税附加税率可能略有不同，如奉贤、南汇等0.55%。
3个人所得税
缴纳个人所得税，是否“满五唯一”是不缴纳个人所得税的关键因素，其中“满五唯一”是指住宅满五年，是家庭名下唯一的住宅。
以家庭名义转让五年以上且唯一住宅的，免征个人所得税。
以家庭名义转让不满五年或不满五年的，按“利润”*20%征收个人所得税。利润是指减去房屋购买价格和一系列费用后的收入。
特别说明
普通住宅和非普通住宅
住宅房地产包括普通住宅和非普通住宅。除了面积、价格和容积率的差异外，普通住宅和非普通住宅的相应税收政策和贷款政策也不同。
普通住宅是指按照当地一般民用住宅建筑标准建造的住宅用途；非普通住宅主要是指面积大于普通住宅或商业用途的房屋。
根据2014年11月20日起实施的普通住宅标准，上海市普通住宅标准必须同时满足以下三个条件，否则为非普通住宅：
(1)五层以上(含五层)的多高层住宅，以及五层以下的旧公寓、新里弄、旧里弄等。；
(2)单套建筑面积小于140平方米；
（3）实际交易价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.44倍，内环线以下450万元/套，内环线与外环线之间310万元/套，外环线以外230万元/套。
2核定价格
核定价格是指交易中心委托的核定价格部门对房屋签订的房地产销售合同价格进行核定，主要是为了防止部分买卖双方故意降低“房价”，从而达到“避税”的目的。因此，规定合同价格明显低于市场价格的，买卖双方按照核定价格部门出具的市场指导价格纳税。
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