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我在上海卖豪宅:中介一年赚几百万有点难 80后90后，主力买房
拥有30万粉丝的上海房地产经纪人黄昭棋就是其中之一。他有11年的工作经验，接待了许多著名的企业家和明星。黄昭棋说：“总价超过3000万元是豪华住宅，超过5000万元可以被视为“顶级豪华”，面积从170平方米到2000平方米不等，超过100平方米是位置好、单价高的房子。”
超过5000万元的“顶豪”老房子一年只卖出几套
什么是豪宅？这可能是一种无法定义的产品，它在不同的时代、城市和地区都有自己的标准。据报道，世茂滨江花园小区作为上海豪宅的先驱之一，2002年售价15000元/平方米。如今，该社区二手房的挂牌价格一般在13万元/平方米以上，除部分小户型外，总房价一般在2000万元至4500万元之间。
随着时间的推移，世茂滨江花园的价格在豪华住宅中并不是一流的。它旁边更著名的汤臣一品可以说是上海最著名的豪华住宅之一。据报道，2006年，汤臣一品的价格达到11万元/平方米，价格惊人。但目前，该社区二手房的价格远远超过这个数字。
在上海，一些房地产经纪公司将豪宅定义为总价在1000万元以上的住宅。然而，黄昭棋认为门槛有点太低。“总价在3000万元以上才算豪宅，5000万元以上才算‘顶豪’，面积在170-2000平方米不等。100多平方米是位置好，单价高的房子。”
说到上海，我们必须提到老房子。此前有数据显示，上海大约有5000栋老房子。在黄昭棋拍摄的视频中，也有一些老房子，但数量不多。他介绍说，可以上市交易的老房子可能有100多套，年交易量较低，只有几套，交易价格超过1.5亿元。但由于业主心理价格虚高、产权复杂等原因，老房子的交易周期一般为几年。
“湖南路、武康路、高邮路、永福路等路上的老房子是市场公认的优质老房子。其中，带花园、外观好的独栋房屋可能售价超过100万元/平方米。”他还表示，影响老房子价格的因素很多，如是否有停车位、周边环境、花园是否足够大等。
在工薪阶层看来，十几万元/平米甚至更高的豪宅价格太高了。在黄昭棋发布的视频中，不时有网友发表“我飘了，居然看这个”“总价是不是多了一个0”等略带调侃的评论。黄昭棋观察到，近年来，上海房价上涨，豪宅价格上涨高于普通住宅。“从2018年到2022年，一些豪宅的价格可能会上涨2-3倍。”
“虽然我没有相应的统计数据，但根据近年来的观察，上海豪宅的供应和交易量明显高于其他三个一线城市。黄昭棋表示，深圳只有几个豪宅区，如南山、香蜜湖、华侨城、深圳湾等，但上海百花齐放。浦东有陆家嘴、世纪公园和东郊。黄浦、徐汇、长宁等城区也有自己的豪宅板块，产品供应量很大。
买家越来越年轻
上海疫情过后，在全国房地产市场不景气的情况下，豪华住宅市场出现了销售增长的消息，这让人们觉得这样的购房群体并不缺钱。黄昭棋的日常接触发现，经济实力雄厚的购房群体确实表现出与普通住宅购房群体不同的特点。
2011年大学毕业后，黄昭棋来到上海，开始了销售豪华住宅的职业生涯。他向中新经纬介绍，在他与团队的交易清单中，有许多明星和商界知名人士。
上海作为中国的经济中心之一，吸引了全国富裕家庭的涌入，支撑着豪宅市场。他说，现在买豪宅的主要客户是“新上海人”。首先，上海的经济和产业发展水平较好，吸引了许多富裕家庭购房；第二，疫情等原因导致人才回流，很多年轻人选择回国发展；第三，近两年上海的落户政策和人才引进政策比较宽松，更多的人有上海的购房资格。
与往年相比，他观察到客户群体越来越年轻。“1980年至1997年出生的客户最多，10名年轻人中有8人是家里给的。他们中的许多人从英国、美国、加拿大和其他国家学习回来。他们花钱买房子，让他们留在上海工作。当然，也有一些成功的企业家，比如互联网行业的企业家。”
年轻的客户群体也表现出与老一辈人不同的外在气质。黄昭棋说，大多数年长的客户都很低调，很难从穿衣等方面区分他们的经济实力。年轻客户相对高调。名牌服装和豪华跑车是“标准”，身份更容易区分。
在支付方式上，与普通购房者需要抵押还款不同，豪华住宅客户基本上是一次性支付。”能负担得起数亿元房子的客户有很强的消费能力，他们怎么能需要贷款呢。”他说。
此外，客户对豪宅的态度也从过去更加重视地理位置转变为多方面的综合考虑。“一是社区质量好；第二，房子要新，房龄最好在2015年以后；第三，圈定位要高，社区小户型不能太多；第四，综合配套设施要好；第五，占据稀缺的自然景观或文化景观。”
上海豪华住宅市场的表现相对较好。这与投机有关吗？对此，黄昭棋表示，根据日常接触，大多数购买豪华住宅的业主都是自住的，很少有人进行投资和炒作。他说：“如果新房的价格明显低于周边二手房的价格，就会有投机行为，但这种情况在购买二手房时并不存在。换句话说，买得起豪华住宅的人比房子的升值速度快得多。”
对此，上海另一位专门从事豪宅销售的房地产经纪人张静(化名)也持同样的观点。她最近对中新经纬说:“严格的楼市调控让市场上的炒房群体慢慢退出，大部分豪宅客户都是自己买的。我的许多客户上次买房是在10年甚至20年前。云锦东方二期徐汇滨江区是一个比较火爆的小区，单套面积超过400平方米，近年来价格上涨也很快。我们和一手房主聊天。他们中的许多人买了自己的房子。他们没想到会涨这么多。他们对目前的价格感到惊讶。”
交易单很难让经纪人年入百万
根据上海链家研究院的数据，2022年前8个月，上海新建商品房平均成交价格为743万元，二手房平均成交价格为320万元。这与一栋几千万元的豪宅相比还有一定的差距。因此，豪宅项目的销售注定不容易。
目前，上海豪华住宅的中介费一般为3%。如果一套5000万元的房子售出，中介费将达到150万元。150万元，你可以在许多二线城市买到一套两居室甚至三居室的房子。黄昭棋说，中介费似乎很高，但很难达成交易。“如果你给一个门外汉一套1亿元的房子供他出售，他可能永远不会以市场价格出售。”
以黄昭棋为例。他介绍说，在他刚进入这个行业的两年里，他一个月只拿到1700元的基本工资。直到2013年，他交易了一套1500万元的房子。扣除各种费用后，公司实际获得了2万多元。自2014年以来，他逐渐对豪华住宅市场有了新的认识，并在两年前开设了一家公司，以团队的形式开发客户资源。
总价极高，也注定了豪华住宅的交易量和交易周期相对较长。他说，购买豪华住宅的顾客肯定不缺房子，毕竟，这是数千万甚至数亿元的支出，除非房子能让顾客兴奋，否则他们不会购买。目前，上海豪华住宅的交易周期约为一年。
当然，经纪人之间的表现也有很大的差距。黄昭棋表示，豪宅经纪人至少需要两三年的沉淀才能了解市场，知道如何与客户接触。“这个行业做的时间越长，积累的资源越多，赚钱就越容易。一年能做300万业绩的经纪人，可以称得上是优秀的。要达到这个目标，要么卖一套超过1亿元的房子，要么卖两套5000万元。这样，经纪人实际获得的佣金可以达到100万元。”
张静估计，上海3000万-5000万元的交易量会更多，5000万元以上的交易量会更少。成熟的经纪人一年能卖出5000万元以上的房子是非常好的。对于新人来说，卖豪宅项目比较难，一年能开两单的人很少。豪宅经纪人之间的马太效应是显而易见的，当客户资源稳定时，开单的概率就会增加，但有些人却无法忍受，只能被淘汰。(欲了解更多线索，请联系本文作者薛宇飞:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)
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编辑：魏薇
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