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第一套房贷利率最低降至3.6%，第二套还远吗？
第一套利率这么低，为什么第二套这么高？
我们常说人生如梦，但谁曾想到房贷利率如梦？
近日，南宁、珠海、柳州、常德、汕头等更多城市首套房贷利率不断传来重磅消息。——
一年前，谁敢想呢？即使小作为一名银行家，也从未有过如此大胆的想象力和预测。然而，现实是如此的神奇——
自6月20日5年以上LPR下调至4.2%以来，常规城市首套房贷利率基本从4.1%降至4.0%；二套房贷利率由4.9%降至4.8%。
但最关心的是，小编一直在等待确认，也就是说，一些城市的第一笔抵押贷款利率已经实施了3.7%或3.8%。这一次，在LPR下调10个基点后，是否会进一步下调？出乎意料的是，3.6%的利率真的来了——
这带来了另一个新的问题。当第一套降到3.6%时，第二套仍然保持在4.8%，两者之间的利率差距越来越大，这让人觉得有点“不公平”。那么，如何看待这种现象呢？第二套抵押贷款的下一步利率也会下降吗？让我们关注这个问题。
一是哪些城市利率突破“4”？
自6月20日LPR利率下调以来，许多银行最近也相应调整了个人住房抵押贷款利率。其中，南宁、珠海、汕头、柳州、常德已将首套房贷利率降至3.6%，厦门、中山、郑州、沈阳的多家银行也从3.8%降至3.7%。
据诸葛数据研究中心不完全统计，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内的40多个城市首套房贷款利率已降至4%以下。
根据中国人民银行和原中国银行业和保险监督管理委员会建立的第一套住房贷款利率政策动态调整机制，符合条件的城市可以分阶段维持、降低或取消当地第一套住房贷款利率政策的下限。
目前，与LPR相比，降低首次抵押贷款利率的城市减少了60个基点，但韶关、肇庆、湛江、云浮、惠州等部分城市分阶段取消了首次抵押贷款利率的下限。
北京：第一套房贷利率由4.85%降至4.75%，第二套房贷利率由5.35%降至5.25%。
上海：LPR调整后，上海多家银行首套房贷款利率最低至4.55%，二套房贷款利率最低至5.25%。
广州:广州是一线城市，多家银行首套房贷利率从4.3%降至4.2%，二套房贷利率从4.9%降至4.8%。
深圳：多家银行首套住房贷款利率从4.6%降至4.5%，二套住房贷款利率从4.9%降至4.8%。
从目前的利率政策来看，北京、上海、广州、深圳一线城市的利率确实很高。可以想象，这些城市的房价很贵，贷款金额也很高，每个家庭的负担都有多大。如果从这个角度来看，其他城市的朋友们还能抱怨什么呢？
第二：抵押贷款利率降至3.6%意味着什么？
6月20日5年以上LPR降至4.2%后，一般城市首套房贷利率降至4.0%，二套房贷利率降至4.8%，部分城市首套房贷利率降至3.6%。
这些都是转化为LPR后的利率，那么在旧利率体系下的概念是什么呢？我们可以试算一下:
众所周知，在新旧利率转换之前，4.9%是基准利率，所以按此计算，目前市场上主流利率的4.0%相当于基准利率的8.2%，3.6%相当于基准利率的7.3%。就折扣而言，这接近2008年抵押贷款利率的70%折扣水平。
然而，2008年抵押贷款利率的基准利率是多少？如果我们看看上面的图表，我们会发现2008年9月的最高利率是7.74%。如果打七折利率也是5.42%，比现在的3.6%利率高出182个基点。即使2008年12月的最低利率是5.94%，打七折利率也是4.158%，比目前市场上的主流利率高出16个基点，如果比3.6%高出56个基点。
因此，我们可以毫不夸张地说，目前的抵押贷款利率是近30年的历史低点，这确实非常实惠。
第三:第二套房贷利率会下调吗？
毫无疑问，第一套抵押贷款的利率绝对是历史上最低的。但目前最奇怪的现象之一是，无论是第一套房贷利率3.6%的城市，还是第一套房贷利率4.0%的城市，第二套房贷利率都高高稳定在4.8%，远高于第一套房贷利率。那么，第二套住房贷款利率下一步会降低吗？根据小编的个人观点，认为下一步是可能的，主要基于以下几点：
一是在刚需购房需求释放和疲软的情况下，改善需求是未来支撑和稳定房价的中坚力量。目前，房地产市场整体疲软，刚性需求驱动能力有限，虽然改善群体有需求，但由于政策不友好，思想仍有担忧。最近，许多城市降低了第二套住房的首付比例，减轻了改善集团首付的财务压力，但效果并不明显。主要原因是第二套住房的贷款利率仍然很高，贷款成本也很高。因此，只有“双管齐下”，才能刺激改善群体加快进入市场。
从官方声明来看，支持和改善集团购房也是坚持住房和住房不投机的应有意义。6月28日，央行货币政策委员会召开2023年第二季度例会，指出，由于城市政策支持刚性和改善住房需求，扎实做好建筑、民生、稳定工作——因此，下一步刺激改善需求将是最佳选择，降低第二套住房利率应该是一个重要的选择。
第二，第一套房贷利率下降太快，利差扩大，给引导第二套房贷利率下降带来动力和空间。第一套房和第二套房贷利率的利率差一般在50个基点以内，大家还是比较可以接受的。毕竟第二套房属于改善需求。即使在2021年利率高点，第一套5.45%、两套5.75%，也只差30个基点。
目前，市场上第一套利率一般为4.0%、第二套4.8%，相差80个基点。可以合理地说，范围已经很大了。但是，如果第一套降到3.6%，第二套仍然保持在4.8%，那么120个基点就会落后，这对于改善群体来说是不可接受的。以贷款100万元30年为例：
——3.6%利率月还款4546元，30年利息总额63万元；
——4.8%的利率是5246元，30年的利息总额高达88万元。
——两者月还款额相差700元，利率总额相差25万元。真的不是小数目！
此外，如果第一套和第二套贷款之间的利率差距很大，利益因素和套利空间相对较大，贷款人很容易通过假LH伪装、房地产改名等操作符合第一套贷款条件，造成一系列社会问题，容易助长一些不正之风和社会混乱。
三是现有城市已开始降低二套房贷利率。比如佛山，据可靠消息，佛山二套房贷利率已降至4.2%，即实施LPR-60BP，与基准利率持平。但佛山第一套房利率仍为4.0%，第二套房利率仅比第一套高出20BP，实力前所未有。有了第一个吃螃蟹的人，第二个和第三个城市可能会出现——下一步，相信会有越来越多的城市降低第二套房贷的利率。
因此，根据小编的个人观点，降低第二套住房贷款利率是合理的，也是可以预见的。真的不是真的。让我们拭目以待——
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