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上海三价合一有什么影响？
大家都很关心三价合一。目前上海首套首贷客户实际首付从35%上升到60%左右。第一套二贷或第二套客户首付比例从50%或70%上升到80%。这意味着在上海买房需要准备更多的现金。
一年的豪宅中介| 在单价屡破30万元/平的地区卖房是什么体验？
记者：包晶晶每次编辑：陈梦玉：
一套3000万元的房子，佣金约36万元；如果促成1亿元的交易，适当的100万元佣金，即使全年只有一笔交易，收入也达到了金融圈的管理水平。
2022年，全国房地产市场看上海。上海豪宅总价为半个“小目标”，单价屡破30万元/平方米。2022年，主要豪宅的中介兄弟赚了很多钱吗？
2022年的艰难时刻
不幸的是，2022年的豪宅市场无法“随地捡黄金”。在豪宅经纪人眼里，成交量减半还是逃不掉的。
中原地产上海新天地豪宅分行董杨杭佐1月19日在接受《每日经济新闻》记者采访时承认：“现在新天地只剩下三家连锁房地产中介和一些小型办公中介公司，总数是往年的一半。”。
门店数量的急剧下降意味着业绩也在下降。
每次记者包晶晶摄影杨杭佐的工作店
“2022年，整个新天地板块的主营业务约为100套，往年约为200套。有些交易在除夕甚至更多，今年被视为一半。”
杨杭佐的团队去年主要交易了4笔、杨杭佐说：“五套住宅，对于这一成就，更是羞愧，反正真的不理想，与整体经济压力也有关。”
据杨杭佐介绍，该地区主流房价为3000万元，但也有5000万元、6000万元甚至1亿元，需要团队共同努力维护客户，共同销售，因此销售佣金将相应分配。
然而，根据平均交易价格的粗略计算，团队交易4-5套住房带来的佣金收入预计在160万元至200万元之间。与非豪华住宅业务的房地产经纪人相比，它仍然可以被视为一个“高收入”群体。
与收入的变化相比，杨杭佐对2022年的艰难时刻更加感慨。
“每年过年前后，都是最难的。许多高端社区从几年前一周开始拒绝非居民进出。但2022年春节过后，封控又开始了。”
据他介绍，从去年6月解封到7月，部分客户在封控前积累了成交额度，一直在积压；还有一部分是封控前大部分交易流程都走了，网上签约还没有完成，所以6、7月份所有积压交易都在网上签约。你可以看到绝对数量的交易迅速上升。
“这也是2022年整个市场的最佳时机，但与往年相比并不是特别好。然后是夏天最热的几个月，也很难。未来，整个二手房市场开始缓慢下滑。”
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为了适应新的变化，在线营销推广已经成为2022年豪华住宅中介机构最重要的工作。对他们来说，即使转化率只有1%，也意味着在市场低潮中获胜的机会更大。
杨杭佐要求团队中的小伙伴在各种平台上发布房屋，并将平台视为客户获取渠道。首先，即使是1%的机会，客户也可能看到自己，这就是胜利。
“只要你继续发布，流量还是有保障的。10个可能有一个线下，10个可能有一个交易(租赁)，转化率也是1%。”他补充说。
他列举了出门带看的“四件套”：矿泉水、伞、订单、彩色印刷装订房屋介绍，“豪华客户会更挑剔，如果他认识你，不会到处找中介，这是豪华客户的特点，所以我们的销售人员在服务、专业知识，或在观看过程中，对房屋熟悉有一定的要求。目前我们这家店的起步门槛都是大专以上学历，以后还会继续提高学历要求。”
“事实上，豪宅经纪人中很少有纯新人，因为一旦你没有与房地产相关的经验，你仍然会受到很大的刺激。面对这种影响，看到别人的订单佣金超过10万甚至数十万，心仍然很痛苦。”
2023年，我希望每个月有一半的人能开账单
在新天地板块，总价3000万-5000万元的房源数量最多，也是最容易成交的价格区间。
2022年，一投千金的豪宅买家，悄然发生了变化。
“今年，当地买家基本上是主要的。此外，随着安置政策的放松，一些新上海人将显著减少海外买家。过去，新天地附近有很多海外买家。”
上海新天地板块街景每次记者包晶晶摄影
另一个特点是，这些买家基本上选择全额支付。
杨杭佐说：“上海三价合一后，客户贷款很少，尤其是在我们行业。总价高，三价低意味着贷款金额很小，所以他们根本不贷款。”。
尽管交易萎缩，但2022年豪宅价格“非常强劲”。
“比如2021年，189平米的房子挂牌价格在4200万-4500万元之间，但2022年挂牌价格已经达到5000万元，最终通过议价4500万元，看起来便宜了500万元，但实际成交价格并没有下降。特别是对于稀缺的房子，很多业主坚持不接受还价，所以虽然成交量缩水，但没有降价。”
正是价格的强劲让豪宅兄弟们对未来充满期待。临近年底，杨杭佐和他的团队在一个月内签署了一份租赁订单，其中一人成功实现了交易，但他对此并不满意。
"2023年，希望每个月都有一半的人能开账单！"
每日经济新闻
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