上海第二次购房贷款利息lpr|多地房贷利率再下调 提前还贷需求加速释放

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上海多家银行将首套房贷利率调整到4.55% 6月21日起执行

6月20日，最新贷款市场报价利率（LPR）5年期LPR将10个基点降至4.2%。同日，《上海证券报》记者获悉，上海多家银行以LPR为定价降低了抵押贷款利率，第一套房贷利率降至4.55%，第二套房贷利率降至5.25%。

据记者了解，上海地区受访银行的最新抵押贷款利率从6月21日开始实施。招商银行上海分行客户经理告诉记者，如果购房者的住房贷款是21日贷款，他们将享受最新的住房贷款利率。

工行上海分行业务部人士告诉记者，后续LPR可能会进行调整，购房者最终获得的抵押贷款利率将基于银行贷款时LPR的最新报价。

(记者黄坤)

编辑:王时丹|审校:李金雨|审核:李震|监制:万军伟

许多地方的抵押贷款利率再次下调 提前还贷需求加速释放

本报记者张漫游北京报

9个月后，6月20日，贷款市场报价利率（LPR）调整:1年期为3.55%，5年期以上为4.2%，均较5月下调10个基点。随之而来的是抵押贷款利率。

《中国商业日报》记者了解到，截至目前，北京、上海、广州、深圳等地的许多银行已经调整了抵押贷款利率，同时下降了10个基点。

东方金城分析认为，自第二季度以来，经济修复动力稳定疲软，房地产市场再次疲软，在当前市场环境下，降低LPR报价具有较强的信号意义，有利于提高购房意愿，提振市场信心，有利于下一次房地产市场复苏。

与此同时，业内人士认为，抵押贷款利率的下降或进一步点燃了提前偿还抵押贷款的热情。惠宇博华信用评级有限公司（以下简称惠宇博华）结构融资部副总监梁涛表示，目前全额提前还款比例可能大幅下降，部分提前还款可能占主导地位。

股票抵押集团或再次承受压力

惠誉评级研究报告指出，自去年下半年以来，住房贷款提前还款浪潮开始出现，新住房贷款需求疲软，2022年第四季度个人住房贷款余额环比下降0.3%。

提前还款是RMBS(住房抵押支持证券)最具代表性的参数之一。2023年第一季度末，惠誉博华发布的银行间RMBS提前还款率指数上升6个百分点，上升至14.45%，是近五年来的最高值。惠宇博华分析，由于居民提前还款，部分银行提前还款申请积压，从提前还款申请到实际扣除有一段时间间隔，部分来自第一季度年终奖金等季节性收入提前还款，最终实际数据性能将滞后至第二季度，上述原因将使第二季度RMBS基础资产提前还款率达到新高。

谈到借款人提前偿还住房贷款的主要原因，梁涛认为，在过去，国内借款人主要是出售房地产，因此提前还款率与商品房交易量之间存在正相关性，较低的抵押贷款利率对房地产市场有重要的刺激作用；2015年至2021年，个人住房贷款利率与商品房交易面积之间存在明显的负相关性，因此，我们也可以观察到，提前还款率与新发放的抵押贷款利率之间存在负相关关系，但这些相关关系在2022年之后已经消失，这反映出2022年以后出售房地产不再主导借款人提前偿还抵押贷款的动机。

“在当前房地产市场低迷的情况下，借款人提前还款的主要动机已经成为减少利息支出，第一个个人住房贷款利息支出可以用来扣除个人所得税，许多合格的借款人将保留一定数量的抵押贷款抵税，所以全额提前还款比例可能大幅下降，部分提前还款可能占主导地位。”梁涛说。

随着2021年底以来LPR多次下调，银行竞争在有效需求不足的背景下加剧，许多现有住房抵押贷款人承担了高于现有市场利率的贷款成本。虽然大部分存量抵押贷款将在每年1月重新定价，但由于既定抵押贷款定价机制的限制，利率仍高于现行市场利率。

记者了解到，2020年及以前买房的房贷利率多为5%～6%，目前银行理财等稳定投资方式的收入为2%～3%。因此，业内人士认为，提前偿还资产的收入高于其他资产配置方式。

与此同时，惠誉评级研究报告分析称，国内可选投资渠道有限和住房需求低迷是造成这一浪潮的主要原因。由于存款利率下降和债券市场波动加剧，2022年存款和金融产品收益率持续下降，经济就业和收入前景疲软，导致大多数中国家庭对抵押贷款杠杆的态度保守。

梁涛表示，目前提前还款热潮的主要驱动因素没有明显变化，居民对未来就业稳定和收入增长缺乏信心，一般投资收入仍处于历史低水平，预计部分居民仍将在短期内采取减少贷款和投资的防御性家庭财务战略。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示：“不可否认，新发行的个人抵押贷款利率下降引起了一些股票抵押贷款群体的热烈讨论，这可能会加速提前还款需求的释放。预计央行将统筹考虑并采取措施解决后续问题。”。

同策研究院研究主任宋宏伟也指出，抵押贷款利率的下降将在一定程度上刺激提前偿还贷款，特别是提醒商业贷款、消费贷款非法贷款，需要金融部门加强资本监管，规范市场秩序。

梁涛认为，这一轮提前还款率的上升是一个阶段性的表现。随着经济的复苏，导致这一轮提前还款潮的因素将逐渐消退，提前还款率最终将回归长期平均水平。

买房的热情能回暖吗？

近日，记者致电北京部分银行了解到，LPR调整后，第一套房贷款利率已从4.85%降至4.75%，第二套房贷款利率已从5.35%降至5.25%。

一位上海房地产经纪人告诉记者，近日，上海多家银行首套房和二套房贷款利率下调0.1%至4.55%和5.25%。

“6月20日LPR下调后，北京、深圳等部分城市的抵押贷款利率跟进下调。然而，目前仍处于从稳步放松到加快实施的阶段。目前，跟进实施的城市并不多。预计随着银行等信贷机构信心的恢复和提高，全国城市将加快跟进和降低抵押贷款利率的步伐。”关荣雪说。

业内人士普遍认为，下调符合预期。6月13日，为维护银行体系合理充足的流动性，中国人民银行下调逆回购利率，6月15日开展2370亿元中期贷款（MLF）其中，MLF运营利率为2.65%，比以往下调了10个基点。

易居研究院研究总监严跃进也表示，这次下调是一揽子提振计划的第一张卡片，这意味着经济提振的序幕已经开启，具有风向标意义。“这一轮下调对中长期贷款成本的下降具有重要意义。后续政策可能会继续努力降低实体经济的成本。”

严跃进指出，从降息的直接影响来看，这将有助于降低居民的抵押贷款成本。同时，降息后第一套抵押贷款的进一步下调对第一套住房的认购起到了积极的作用。”预计第一套住房的标准将进一步降低，这将对购房者更好地享受第一套住房贷款利率起到积极作用。”

宋宏伟计算，以100万元纯商品房按揭30年贷款为例，按首套房基准利率计算，LPR调整前月供约4948.71元/月。降价后，月供4890.17元，降价58.54元/月。购房成本有所降低，但降价有限。他认为，LPR利率的调整主要影响市场预期。

那么，降息能吸引人们买房吗？一家三线城市的房地产经纪人承认，当地第一套房的抵押贷款利率已经下降到3.7%。在过去的两个月里，许多顾客咨询了买房的问题，但他们大多持观望态度。

事实上，与2022年同期相比，许多地方的抵押贷款利率大幅下降。根据贝壳研究所的监测，2023年6月，贝壳100个城市的第一套和第二套主流抵押贷款利率较2022年同期分别下降了42BP和17BP；贝壳百城银行6月平均贷款周期为23天，与5月持平，贷款速度保持较快。

根据诸葛数据研究中心的不完全统计，截至6月25日，40多个城市的第一套住房贷款利率已降至4%以下，其中南宁的第一套住房贷款利率最低降至3.6%。

然而，低利率激发的购房热情并不明显。根据东方金城的数据，6月1日至24日，30个大中城市的平均单日商品房交易量为3131套，2022年同期为4968套。第二季度销售疲软的情况已基本确定。

“目前，房地产行业的核心问题是缺乏信心。9个月后，LPR利率再次下调，表明央行对购房者需求支持的增加意味着相关决策者对稳定房地产市场的政策取向和具体措施的实施。对于当前的房地产市场来说，信心比黄金更重要。”宋宏伟说。

根据诸葛数据研究中心的监测数据，2022年7月，重点50个城市的市场情绪指数为-0.71，较5月下降0.02，继续保持在观望范围内。从资本角度来看，当前货币供应稳定，保持新增，行业资本压力边际缓解，加上LPR降低发布积极信号，降低购买成本，但企业和购房者信心仍较弱，新货币停留在银行体系中，未被市场实体应用于消费或投资，导致资本流动性下降，市场活力下降，提高市场实体的信心和预期是当前的首要任务。

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