上海有过贷款记录名下无房算不算首套|聊聊当前魔都“房贷”市场现状

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谈谈当前魔都“房贷”市场现状

目前，上海的购房抵押贷款政策多年来一直统一在全市，银行没有定价利率的权利。

自2021年8月12日历史上最强去杠杆化政策出台以来(三价较低)，一套房子能借多少钱并不取决于银行对房子的评估，而是由市交易中心统一给出一个“查询价”

2021年8月12日发布的“三价低”政策新闻

在这一前所未有的政策出台之初，许多房地产经纪人和购房者都感到震惊，一度不知所措。交易中心提供的查询价格基本上是实际交易价格的60%-70%，一些总价较高的房屋甚至只有50%左右。

以一套1000万的房子为例，交易中心给出的查询价是600万，第一个客户(无房无贷款记录)的贷款金额是600万×0.65=390万；两套客户(有房或有贷款记录)的贷款金额为600万×0.3=180万。也就是说，第一套客户只能借3.9成，第二套客户只能借1.8成。市场哀嚎，终止合同，放弃放弃，差距不大的硬扛...

去杠杆化政策对二手房成交量的抑制效果立竿见影。自2021年8月以来，魔都二手房成交量一直控制在每月2万套以下。成交量的下降直接导致银行二手房按揭贷款贷款数量下降，大多数银行无法完成贷款指标。

到2022年，随着银行加大对小微企业的支持力度，小企业经营性贷款利率基本在3%-4%之间，第一套住房贷款利率也在4.65%之间，第二套住房贷款利率在5.35%之间。这时，银行突然发现抵押贷款是银行最好的资产，更不用说抵押贷款几乎没有坏账风险了。此外，在“三价低”之后，一套房子的贷款比例被压缩得非常低，无形中降低了银行资产的风险系数。2022年底，各大银行将住房贷款列为次年重点考核对象，大有拉开架势奋斗的局面！

与商业贷款相比，抵押贷款实际上是如此牟取暴利

2023年，几乎所有银行都放宽了审批，以抢占已经严重萎缩的住房贷款市场。最明显、最常见的现象是，“银行流量”几乎退出了抵押贷款审批材料清单。没有“银行流量”贷款申请的痛点，几乎没有客户不再担心他们的抵押贷款审批失败

同时，交易中心也开放了“查询价格”的规模，特别是500万以内的刚性需求住房，其“查询价格”几乎相当于实际交易价格，甚至略高于交易价格。换句话说，“查询价格”对刚性需求的买家来说是徒劳的。

虽然审批环节畅通无阻，三价低也没用，但银行突然发现市场上很难找到一个订单。商业银行为了竞争市场上唯一剩下的“残渣”而尽了最大努力！业内人士只能叹息：“太卷了……”

成交量下降通道趋势明显趋势

附上上海现行按揭贷款政策:

一、贷款成数政策

第一批客户可以贷款6.50%的“查询价”

两套普通住宅可贷“查询价”的50%；

两套非普通住宅可贷“查询价”的30%

二、商业贷款利率政策：

第一套商业贷款利率：5年以上LPR 35个基点=4.55%；

二套商业贷款利率：5年以上LPR 105个基点=5.25%

三、公积金贷款政策

第一套利率3.1%，第二套利率3.575%，

单身客户最高可贷50万，补充账户最高60万。

已婚子女家庭最高可贷100万元；补充账户最高120万元。

已婚二孩家庭最高可贷120万元。补充账户最高144万元。

四、第一套认定标准

信用调查报告中没有抵押贷款记录（包括公积金），不能结算，否则视为两套。

五、普通住宅认定标准：

内环“查询价”450万以内的房屋；

内环与外环“查询价”310万以内的房屋

外环外“查询价”230万以内的房屋

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