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房地产买卖纠纷:延迟支付购房余款，赔偿卖方20万违约金
上海达必诚律师事务所律师周玉龙提醒：上海定居和购房政策不时变化，消费者可以咨询律师或房地产中介机构，及时了解相关法律责任和合同权利义务，避免法律纠纷和财产损失。
【摘要】
由于政策等原因，女性未能如期定居，推迟了购房余额的支付。现在买卖双方都主张对方违约。法院如何判决？
【案例简介】
2019年4月27日，在A房地产公司(丙方)的配合下，乙方女(乙方)与甲方男(甲方)签订房屋买卖定金合同，总价535万元。2019年9月15日首付款190万元(含20万元定金)，双方约定2019年11月15日为买卖合同签订日，2019年12月30日前支付约定余款345万元。如乙方违约，违约金为100万元。
但由于乙女落户问题，买房未能顺利进行。2019年12月16日，A男向B女发出催告函，催促B女尽快签订本应于2019年11月15日前正式签订的房屋买卖合同。此外，所有房款应在2019年12月30日前补足，否则将承担100万元的违约金。10天后，乙方女性回复了甲方男性的“通知函”，其余345万元按合同支付银行贷款。办理贷款审批手续是双方的共同义务。甲方男性和中介应尽快协助乙方女性办理贷款手续。
2020年1月2日，甲男向乙女发出《再次催告函》，告知乙女已严重违约，现宽限乙女一个月，请乙女在2020年1月30日前支付345万元购房款。
2020年1月27日，女B向男A发送了《履行合同通知书》，声明男A在过去一个月里没有协助办理贷款手续。请尽快协助。
2020年2月4日，甲男向乙女发送《解除》<房屋买卖定金合同> 通知书中，已支付购房首付款190万元中扣留100万元作为违约金，剩余购房款90万元返还乙女账户。
乙女买不到房子，无缘无故损失了100万元，于是向法院起诉：1．指示A男A房地产公司继续履行《房屋买卖定金合同》，协助B女办理贷款手续；二．命令甲男将争夺房屋的产权转让给乙女名下；三．命令甲男赔偿乙女违约金20万元；4．命令甲男支付乙女律师费6万元。
甲男向一审法院提出反诉请求：1．确认与乙女签订的《房屋买卖定金合同》已于2020年2月4日终止；2．命令乙女向甲男支付100万元违约金；3．命令乙女支付甲男律师费5万元。
【一审】
一审法院认为，B女、A男签订房屋销售定金合同后，B女按合同支付首付190万元（含20万元），B女、A男应于2019年11月15日签订房屋销售合同（即网上签订合同），但双方未按合同日期签订房屋销售合同，双方未按合同履行，未就合同后续履行达成协议，因此，双方签订的《房屋买卖定金合同》不能继续履行，《房屋买卖定金合同》应当终止。对此，双方不承担违约责任。对此，双方不承担相互违约责任。合同终止后，由于合同取得的财产应退还，甲方已退还购房款90万元，剩余款100万元应退还。双方不承担终止合同的违约责任，因此法院不支持双方主张的违约金和律师费。
一审法院判决如下：一、终止房屋销售定金合同；二、驳回乙方女性的其他诉讼请求；三、甲方男性返还乙方女性购房款100万元；四、驳回甲方男性的其他反诉请求。
A男拒绝接受一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回B女的诉讼请求，支持A男的一审反诉请求。即：1．2020年2月4日确认房屋买卖定金合同终止；2．命令乙女向甲男支付100万元违约金；3．命令乙女支付甲男律师费5万元
乙女要求二审法院驳回上诉，维持原判。
【二审】
法院发现，2020年2月4日，甲男除了向乙女发送书面文件外，还解除了<房屋买卖定金合同> 通知函还通过微信聊天向B女发送终止函，B女确认接收。
法院认为，乙方女性和甲方男性确认本案涉及的“签订正式房屋销售合同”是指“签订网上签订合同”，因此该合同应视为正式销售合同，而不是单独的定金协议。乙方女性辩称该合同为定金合同，因此不需要支付剩余的购房款345万元。根据不足，法院不接受该意见。
法院认为，2020年1月2日，A男向B女发出《再次催告函》，将B女支付余款的期限从2019年12月30日宽限至2020年1月30日，但截至2020年2月4日，A男向B女发出终止合同函时，B女仍未与A男签订网上合同，并向A男支付剩余购房款，这显然是违约。2020年2月4日，A男向B女发出终止合同<房屋买卖定金合同> 通知函中，现甲男上诉要求合同立即终止，法院支持法律有据。
B女性声称自己没有按时履行合同，因为政策变更导致其结算延迟，合同相关协议不明确，缺乏事实和法律依据，法院难以接受，其行为构成违约，应承担违约责任。
法院综合考虑当事人的过错程度、实际损失和合同的实际履行情况，考虑到违约金的补偿和处罚功能，法院适当调整了甲方要求的违约金，从100万元调整到20万元。
二审判决：
1、撤销一审判决；2、终止房屋销售定金合同；3、乙方女性支付甲方男性违约金20万元；4、乙方女性支付甲方男性律师费5万元；5、甲方男性返还乙方女性购房款100万元（前项违约金和律师费可直接扣除后，剩余金额可返还75万元）。
[相关法律]
第五百七十七条当事人不履行合同义务或者不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。
第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定违约造成的损失赔偿的计算方法。
约定的违约金低于损失的，人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的要求增加；约定的违约金超过损失的，人民法院或者仲裁机构可以按照当事人的要求适当减少。
当事人延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【律师】
根据中国民法典的规定，当事人可以同意一方向另一方支付定金作为债权担保。定金合同自实际交付定金之日起成立，定金不得超过主合同标的金额的20%。《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，应当抵消价款或者收回；支付定金的一方不履行债务，或者不符合约定，无权要求退还定金；收到定金的一方不履行债务或者不符合约定，不能达到合同目的的，应当双倍退还定金。在这种情况下，买方B女未能在约定的期限内履行合同义务，导致合同目的无法实现，并向卖方支付20万元的违约金。
上海达必诚律师事务所律师周玉龙提醒：上海定居和购房政策不时变化，消费者可以咨询律师或房地产中介机构，及时了解相关法律责任和合同权利义务，避免法律纠纷和财产损失。
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