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2021年，沈阳和大连在调控政策下如何买房？
文字/子木团队
提起东北，首先想到的是什么？
是“大金链小手表，一天三次烧烤”？
还是“你看什么？”“看你怎么样？”“削你！”
东北人是天生的笑话手，给世界带来了很多欢乐，但回到买房这件严肃的事情上，东北城市并不乐观。
前几天，很多人听说过鹤岗的故事，“三万元买套房”，发生在东北黑龙江。
媒体不时看到关于东北的负面消息，这一切都反映在房价上，普遍低迷。
唐堂省会城市，沈阳平均价格超过1万元，哈尔滨平均价格约1万元，长春平均价格低于中国大多数省会城市。
东北中小城市二手房价格不到四五千元。
东北，中国重工业的摇篮，共和国的长子，这片曾经的热土，真的不好吗？
1
双子星闪耀
当我们深入研究东北城市的特点时，一个明显的事实是：
东北地区的资源高度集中在中心城市。
特别是沈阳、大连、长春、哈尔滨等地有许多重大政策和项目。
以22%的人口，这四个城市集中了东北地区一半的经济总量、三分之一以上的工业企业和60%以上的大学资源。
马太效应再次实现，强者越强。在普遍较差的地区，资源将加速集中在优势城市。
在这四个城市，也有阶梯。沈阳和大连的表现更好。
沈阳和大连在东北人口普遍流出的情况下，人口增加。
就像中国经济中“孔雀东南飞”的格局一样，东北三省也有向南流动的趋势。
看看这四个城市近年来的房价走势:
我们可以看到，长春的房价在1万左右，波动下降，哈尔滨不到1万，房价上涨到9000后下跌，缺乏支撑。
最好的表现是大连的房价，45度仰望天空，气势如虹。
沈阳的房价也在向上波动。突破1万后，仍呈上升趋势。
沈阳和大连，在东北楼市整体黯淡的背景下，双子星熠熠生辉。
2
沈阳，中央节点
若说东北地区的中心城市，那一定是沈阳，没有一个。
有些省会，它不仅属于省。属于大区。
西北西安、东北沈阳等中国有几个地区。
稍有军事概念的人都知道，在国家疆域布局中，总有一些地方，是节点，是“关键到不能倒下，一定要照顾”的地方。
它们不再是一省一市的局部，而是“牵一发动全身”的区域性全局节点。
治理国家不能只算经济账。出于对领土的治理和控制，出于军事意义上的据点建设，一些地方必须得到很好的支持。
对于这个具有战略意义的城市，来自国家层面的帮助将是全方位的。大力支持产业项目政策，大力转移财政补贴支付，无论成本如何，固定投资都将被粉碎。
沈阳作为东北支点，振兴东北资金的相当一部分最终会沉淀到沈阳房地产市场。
这是沈阳房地产市场最大的信心。
这就是为什么沈阳城市的各项指标和社会消费零售额都在好转，奢侈品消费旺盛。
这就是为什么，尽管东北人口净流出，沈阳却顽强地阻挡了人口流出的势头，
进入全国人口流入Top20。
数据来源：DT财经
京沈高铁于2021年1月22日全线开通，更加强化了沈阳节点城市的地位。
从沈阳到北京的时间缩短到2.5小时，辽宁省所有城市都可以通过沈阳形成到北京的4小时经济圈，形成“京沈半日经济圈”。
沈阳中关村智能制造创新中心成立于2020年1月，以沈阳中关村为指导，结合沈阳老工业基地和新技术创新优势，打造“工业互联网” 先进的装备制造”，京沈合作再上台阶。
再加上沈阳正如火如荼地争取国家中心城市，一旦成功，沈阳作为国家级城市的地位，将会更上一层楼。
综合城市地位、人口、交通等长期利好因素，我们对沈阳房地产市场未来的展望，基本持比较放心购买的观点。
在我心中，沈阳就像一个沉默寡言的老兵，在太平繁荣时期，有点跟不上潮流。
在一群人的嘲笑中，沉默寡言的钢铁巨人只是沉默不语。
但是骨架不倒，等待机会。
来源：链家网
低价就是王道。
平均价格为1万，平均总价为95万的省会城市、节点城市、未来可能的国家中心城市，与南方县级城市相比，价格往往为1.2万，香吗？
低总价也意味着上车。
知名机构发布的《2020年城市刚需购房报告》盘点了主要城市“刚需上车基准线”。
其中，北京上车门槛最高，350万。而沈阳，73万，五分之一。
随着京沈高铁的开通，部分北京的购买力将会溢出(或已经提前溢出)。
查数据，沈阳一半的房子是外地人买的。
2020年沈阳购房者中，外国购房者占49%，其中52%来自吉林和黑龙江，48%来自其他省市。
沈阳房地产市场对“不炒房”的政策有严格限制。此外，2020年受疫情影响，沈阳房地产市场成交量下降28%，处于健康发展的“短暂冷静期”。
可能还是有一点库存压力的。截至1月底，2020年初可售商品房库存已从近1700平方米上升至1月底1900万平方米。参照过去12个月的平均销售速度，目前库存的可去化周期约为19.3个月，仍处于较高水平。
2021年，沈阳政府方式政策定调依然保持稳定。但最近出现了一点松动，比如公积金贷款额度上升，最高可贷80万，1月份库存周期也有所下降。
长期来看，沈阳房地产值得投资，入手时可精心挑选。
来源：沈阳中原研究部：
查阅沈阳的详细数据，分享几个关键发现:
1、三环内核心老城数量逐渐减少，城市外环发展扩大到四环。
2、核心主城每平1.8-3.2万，外南1.2-2万，北部0.8-1.3万，东部0.8-1万。
3、城市南北两极分化明显。目前，北沈北和浑南两端都很热。17-20年，主要交易板块没有明显变化，主要是沈北道德和浑南新市政府。
其中，沈北商品房交易比例从2016年的7%飙升至2020年的27%。沈北道德板块是城市刚需板块，销量最高。浑南的比例保持在22-26%之间，热门板块是城市改善板块——新市政府。
4、从交易面积来看，90平以下小面积产品的比例逐渐下降，2016年66%，2020年39%。90-130平方米的比例逐渐增加。2019年以后，沈阳进入发展变革期，高端改进和高端项目需求大幅增加。
最近市场上传来了更多的消息。
3月，各大品牌开发商取消春节假期优惠，有的直接收回春节 一开多达2-3分的折扣。
2月23日，沈阳历史第三高地王在沈阳第一次土地拍卖中诞生。10家房地产企业投标，华润最终中标。实际楼面地价成本为14500元/平方米。毫无疑问，该项目未来市场价格的起价将在3万元左右。
根据我们的判断，沈阳目前的低房价不会持续很长时间。
总之，沈阳长期投资的逻辑从未改变。节点城市地位不可动摇，人口流入，京沈高铁交通改善。目前，政府政策严格控制，但房价上涨势头强劲。一旦它成为国家的中心城市，进入更多投资者的视野，房价很可能会上涨。
3
对外开放大连
最近的大连房地产市场，真的有点火。
根据2月份大连市的交易数据，共有1720套商品房备案交易，环比增长12.8%，同比增长68.99%。商品房交易量远高于去年同期。(*数据统计为市四区备案交易价格)
受当地春节影响，2021年春节期间成交量大幅增加，年后各大开发商上调房价，在涨价前推广部分成交量。
节日过后，热门板块销量飙升，整体市场热度上升，各项目访问量直线增长，预计下个月成交量将继续上升。
让我们来看看什么是火热的自信。
大连是东北地区罕见的沿海城市，也是中国第一批14个沿海开放城市之一，是东北地区重要的海上出口。
在十四五规划中，大连政府提出“以大连为龙头，深入推进辽宁沿海经济带发展开放”。
借助国家“一带一路”东风，大连积极深入融入“一带一路”建设。
加强基础设施互联互通，推进东北亚国际航运物流中心建设。
支持机床、石化、船舶海洋工程、核电、轨道交通等重点设备制造业与“一带一路”相关国家和地区合作。
2020年1月至5月，大连市对“一带一路”沿线国家进出口总额为617.8亿元，同比增长29.8%。
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