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“提前还贷”并不容易，警惕经营贷款等套路
简介：“从银行的角度来看，从去年下半年开始，房地产企业贷款无法收回。小微企业经营贷款和信用贷款利息低，风险高，最稳定的个人住房贷款无法释放。银行的生活已经很悲伤了。此时，大规模提前还款浪潮的出现相当于雪上加霜。”
(文/张志峰编辑/马媛媛)近日，辽宁省银监会发布了《关于提前还贷或转贷的风险提示》。虽然整篇文章都在提醒各种风险，但也把提前还贷的爆发放在了舞台前。
自去年下半年以来，房地产市场一直处于寒冷状态，加上各种金融收入的下降，“提前偿还抵押贷款”逐渐成为房地产市场的新“趋势”。
小寒是上海的工薪阶层。2019年，他在杭州投资了一处房地产。由于没有看到价格上涨，他想在2022年以原价出售房子，以防止价格下跌。然而，他被困在“提前偿还贷款”的步骤中。
他告诉观察者，他的贷款银行是上海银行杭州的一家分行，从去年下半年开始申请提前还款业务，但“银行总是因为各种原因推诿，不处理”。
经过多次询问，他终于明白了原因：分行没有提前偿还贷款金额。最后，经过层层疏浚，直到找到分行行长，他才成功地处理了提前还款业务。
然而，一些买家告诉观察者，一些地区的一些银行自始至终都没有增加还款门槛。”每个地方的每个银行都不一样。有些银行仍然很容易处理，可以在手机上操作。”
违法偿还贷款可能承担刑事责任
近日，各大银行发放了大量超低利率经营贷款、信用贷款等贷款类别，刺激了抵押贷款人提前偿还贷款的决心。甚至社交媒体也衍生出了许多“还贷”策略。一些中介机构专门开设了代理服务，用低利率的其他贷款代替抵押贷款，赚取“过桥费”。
2月10日，辽宁省银行业和保险监督管理局发布了一份文件，列出了四种提前还款或转让贷款的风险，非法参与可能承担刑事责任。
一是商业贷款的风险。商业贷款是银行向个体工商户或者小微企业等商业实体发放的商业用途贷款。借款人必须如实提供贷款申请材料。伪造商业资料取得贷款的，涉嫌骗取贷款。情节严重的，依法追究刑事责任。商业贷款不得非法用于购房、结清房款、偿还其他渠道预付房款。非法使用将提前收回贷款。
二是信用贷款风险。信用贷款不需要提供抵押品，申请流程简单，贷款速度快。然而，与其他贷款业务相比，信用贷款的利率更高，这实际上增加了还款负担。如果信用贷款不能按时偿还，将收取高额罚款和利息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良信用记录将影响未来个人金融业务的申请。
第三，财务风险。在提前结算抵押贷款、重新申请“信用贷款”和“商业贷款”的过程中，借款人将被中介机构诱导或强制借用过桥资金，并支付高额过桥资金和中介服务费。实际综合成本可能超过银行按揭利率，侵犯知情权和选择权。
第四，个人信息泄露的风险。部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售，谋取非法利益，甚至在贷款后欺骗贷款，严重侵犯消费者的合法权益。
此外，辽宁省银行业和保险监督管理局还提醒金融消费者抵制扰乱金融秩序的行为，依法办理贷款还款业务，诚实守信，践行“合同精神”。
上海易居房地产研究所研究所长燕跃进向观察家指出，该政策并不是盲目反对“提前还款”，而是强调不能非法还款，这对全国其他城市具有启发意义。至少各地要积极研究近期提前还款的内容，区分合理、不合理、合规、违法，进一步做好提前还款工作。
满足这些条件可以提前偿还贷款
事实上，早在去年12月，中国银行业和保险监督管理委员会就发布了相关风险提示，提醒消费者警惕一些非法中介推广的“抵押贷款到商业贷款”背后的风险风险，包括高收费陷阱、影响个人信用调查、资本链断裂、信息安全侵权等。
中国银行业和保险监督管理委员会还提醒消费者增强风险防范意识，维护其合法权益。
在业内人士看来，提前偿还贷款的流行完全是房地产市场下行周期下的市场行为。拥有现金、缺乏稳定投资渠道的金融消费者可以提前偿还贷款，银行不应设置障碍。
例如，A银行账户存款50万元，银行利息可以忽略不计；同时，A还承担了100万元的住房贷款，每月需要按时向银行支付高利息，没有问题的“大冤枉”。
特别是在贷款的前几年，假设每月需要向银行支付1万元等额本息，其中近90%为利息，只有1元本金。因此，提前偿还50万元贷款可以少支付一半的利息，贷款越早越好。
但是，如果贷款已经偿还了10年，那么每月向银行支付的1万元等额本息中，大部分都是本金，利息所占比例很小，提前偿还贷款意义不大。
一些投资者告诉观察家，在过去的几年里，由于各种金融渠道的普及，收入高于抵押贷款利率，相对稳定；或者房价上涨，准备继续投资房地产，收入远远超过抵押贷款利息，自然没有人选择提前偿还贷款。
现在，在缺乏可靠的回报投资渠道的前提下，提前用现金偿还抵押贷款被认为是“及时止损”的最佳选择。
近期“过桥贷”等违规行为盛行的原因，也与过去住房商业贷款利率与近期差距较大有关。
以一线城市为例，2019-2020年，主流银行商业贷款利率一般在6%左右，最高甚至超过7%；但2022年底已降至3.7%，部分地区甚至更低，相差近一倍，购房者自然心理失衡。
另一方面，在央行政策的支持下，经营贷款和信用贷款的利率和抵押贷款条件不断下降，为余额不足但想要减少利息支出的购房者提供了“过桥贷款”的可能性。
简单来说，就是买家申请经营贷款，然后提前归还所得的房贷，用原本按月支付的房贷归还经营贷款。
由于抵押贷款金额往往是数百万元，利益涉及巨大，一些非法从事代理服务的中介人员“出现在历史时刻”。
银行也要节衣缩食
值得一提的是，上述非法“转贷”之所以能形成“中介服务”，与一些银行有意无意的纵容无关。
业内人士认为，自去年下半年以来，从央行到地方房地产市场的政策频繁发生，从供给端到需求端不断刺激房地产市场的复苏，但结果适得其反，不仅房地产市场没有改善，而且银行“拖下水”。
根据央行发布的数据，2022年底全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，比去年年底低10个百分点。
要知道，从1998年福利化到商品化的住房改革正式开始，到2020年，个人住房贷款一直保持着中高速增长的趋势；除2008年金融危机增速10.3%外，其他年度同比增速均在12.9%以上，其中8个年度增速超过30%(近期较大值为2016年37.4%)。
截至2020年底，个人住房贷款余额增至34.44万亿元，占所有人民币贷款的19.9%，成为各种贷款的重要组成部分。
2021年底，个人住房贷款余额为38.32亿元，同比增长11.4%，是2008年以来的最低增长率。
但到了2022年，这一增速直接呈现出悬崖式下降，连一个零头都没能保住，几乎很难保持正增长。
相比之下，尽管2022年全国商品房销售数据也迅速下降，但去年的销售额至少保持了50%。
因此，在业内人士看来，个人住房贷款余额几乎保持不变的原因只能是购房者提前大面积偿还贷款造成的。
一位上海工商银行信贷部门工作人员告诉观察家，从银行的角度来看，从去年下半年开始，房地产企业贷款无法收回，小微企业经营贷款和信用贷款利息低，风险高，最稳定的个人住房贷款无法释放，银行的生活非常悲伤。
此时，银行大幅缩表，资金要么无法贷款，要么无法偿还。大规模提前还款的出现，无异于雪上加霜。
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