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云南首例！房贷还没还清就能卖房子？二手房“带抵押转让”这样做→
今天上午，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局、中国建设银行云南省分行在昆明市房地产登记中心举行了股票房“抵押转让”合并登记启动仪式，成功办理了我省首个二手房“抵押转让”合并登记业务，标志着便民服务新措施的正式实施。
上午10点，王先生和李先生来到房地产登记中心办理“抵押转让”业务。此前，王先生准备出售房地产，并找到了买家李先生。然而，由于原贷款尚未结清，他需要筹集近50万元来偿还抵押贷款。王先生很难在短时间内筹集足够的钱。就在王先生不知所措的时候，王先生得知建行新推出了“带抵押转让”二手房贷款业务。因此，买卖双方向建行申请贷款。
卖方王先生:“无论是效率还是个人资金，都得到了很大的保障。”
过去，在二手房交易过程中，买方需要先结清银行贷款，凭结算证明办理抵押注销登记。在银行赎回房地产证后，买卖双方可以向银行提交贷款预审批。预审批准后，他们可以签订房屋销售合同并备案。最后，他们可以向房地产登记机构申请转让登记和抵押登记，所需时间周期和流程较长。但从现在起，买卖双方将享受“带抵押转让”的便利业务。
昆明房地产登记中心工作人员刘波说：“也就是说，转让登记、新的抵押权和取消原抵押三合一的合并登记。通过这种合并登记业务，我们改变了旧的交易转让模式，需要买方预付款赎回证书，或卖方提前偿还贷款，解除抵押贷款。”
传统的房屋交易模式如下：
新房交易模式如下：
“抵押转让”合并登记工作改革后，结合交易、税务、登记“窗口、综合服务”工作，在住房建设、税务、登记三部门的基础上，房地产登记机构简化程序，创新增加房屋所有权转让登记 首次登记新的抵押权 原抵押注销登记“三合一”合并登记流程，申请人只需“进一个窗口，提交一套材料，上述登记事项可以通过办理一次业务完成，各项登记无时差同时完成。同时，将颁发新的房地产权证和房地产登记证。办理时限从6个工作日压缩到3个工作日，给群众带来了极大的便利，提高了房地产登记的服务效率。
昆明房地产登记中心工作人员刘波说：“我们最大限度地降低了双方的资本和时间成本，同时确保抵押权人的合法权益不受损失。”
据了解，目前的改革首先在中国建设银行进行了试点，业务成熟后，将逐步向其他金融机构实施。最后，实现多银行贷款审批、抵押登记、贷款发放的无缝衔接，进一步优化昆明的商业环境，为昆明的建设做出贡献，继续增加股票住房“抵押转让”的创新服务模式。
建行昆明分行副行长张征:下一步，我们将从昆明推广到全省。”
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二手房“带抵押过户”
合并登记的适用范围
在昆明市主城区五区(含开发度假区)范围内，《民法典》实施前已办理抵押登记的房地产，《民法典》实施后办理抵押登记时，房地产登记簿中“是否有禁止或限制转让抵押房地产的协议”记载为“是”的房地产，抵押期间依法转让的，实行“带抵押转让”合并登记。银行金融机构(抵押权人)、抵押人(转让人)、买受人三方共同申请。
当事人因赠与、作价出资(入股)、合并(分立)法人或其他组织、因夫妻财产协议、夫妻离婚财产分析、继承等原因，申请转让抵押房地产的，不纳入合并登记范围。
二手房“带抵押过户”
业务流程的合并登记
房地产登记机构办理二手房“抵押转让”合并登记主要有以下流程步骤：
一是卖方申请提前还款，买方申请抵押贷款。卖方向银行申请提前还款，买方持网上签订合同向银行申请购房抵押贷款。银行批准买方贷款。卖方应在申请转让手续前提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，买方、卖方、银行可以签订多项资金监管协议，同意抵押登记完成后，房屋资金直接从资金监管账户转入卖方贷款还款账户，剩余资金转入卖方个人银行账户；
二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态进行网上签约。抵押权人（贷款银行）同意转让抵押品的，买卖双方可以在房地产抵押状态下在网上办理销售合同；
三是同步办理转让登记、新设抵押登记、终止原抵押登记。抵押权人与房屋受让人签订抵押贷款合同后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人共同向房地产登记机构申请房屋所有权转让登记 首次登记新的抵押权 原抵押注销登记“三合一”合并登记、住房、建设、税务、登记三部门联合审查。登记完成后，房屋所有权转让给受让人，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，同时完成转让登记和新的抵押权，同时注销原抵押权；
第四，银行贷款。银行收到房地产登记证后，按照多方资金管理协议，及时将款项转入相关账户。
二手房“带抵押过户”
合并登记申请材料清单申请材料清单
房地产登记机构根据“一窗口验收、综合服务”的工作要求，结合“抵押转让”合并登记业务实际，进一步简化申请材料，在合并登记业务验收中，房地产登记人员将扫描并共享申请材料到住房和税务机关联合办理。
合并登记申请材料清单如下：
房地产带抵押转让合并登记申请；
抵押权人、抵押人(转让人)、买受人三方身份证明、委托代理人提交委托材料和代理人身份证明；
房地产所有权证书；
房地产登记证(其他权证)；
房屋买卖合同；
主债权合同(抵押贷款合同)；
抵押权人同意转让抵押房地产的材料；
抵押权人和抵押人关于注销原抵押权的材料；
税务机关需要的信息：原购房发票、契税完税证明、交易双方户口簿（以家庭为单位，包括配偶、未成年子女），不能提供户口簿的，可提供户口证明、军事户口证明、军官证明、护照、港澳通行证等）；
结婚证、离婚证、离婚协议书、民事调解书或者民事判决书等。
二手房“带抵押过户”贷款
申办条件
“抵押转让”个人再交易住房贷款申请条件为：卖方出售的房屋在建设银行办理住房贷款并办理抵押登记手续，出售的房屋不受建设银行以外的第三方抵押登记、司法查封等限制。买方具有合法身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；还款意愿和还款能力；自筹资金满足要求，用于支付首付款；其他符合建设银行要求的条件。
8099999记者报道
编辑：云仔
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