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上海楼市逻辑变了！买房一定要注意这些重点！
来自微信微信官方账号“沪叔说房”的粉丝精选提问:
问题:你好，上海叔叔，首付250w，预算500w以内，第一套无贷款。目前，周康和南江桥板块2005年后的房屋正在挣扎。综合考虑地铁、商场和升值，哪个更好？
上海叔叔：你好，首先，在第一套抵押贷款和低三价政策的情况下，250w首付对应于总价430w的社区。首先，分析您提到的两个部分的情况：
南江桥不知道你的认知是指江桥曹安公路14号线以南的位置，还是13号线金云路周边的搬迁社区。14号线曹安路以南有更多的汽车零部件或加工厂，整体生活环境相对混乱。13号线金运路附近有生活氛围，配套设施和道路布局相对整洁，生活旅游的商业氛围相对优于曹安公路。但无论是14号线还是13号线，整个江桥都位于虹桥机场航道下，会有飞机噪音的影响。
增值预期主要有两点：①即将进驻江桥的新业主消费水平。②北虹之星的规划落地周期，封邦和南江桥厂区可能会搬迁城市改革，目前规划面的预期占薄面。
目前，周康的核心商品房聚集在18号线康桥站东侧和18号线繁荣路东侧，但450w的预算只能考虑一个房间。一个房间是产品增值最鸡肋的一种。2005年以后，只能考虑11号线秀沿路两侧的汤巷大厦搬迁或18号线周浦站附近的搬迁或商品搬迁。在配套设施方面，周康属于城乡结合部的类型，从万达到沿街商店都很受欢迎。然而，周康的受欢迎地块是我上面提到的四个地块。
周康的增值预期来自两个关键点：①浦东人口南溢②南扩张张江园区 周浦医谷一二期招商落地。
两者都可以从增值预期中进行比较。自住取决于你自己的通勤或产品需求。
问题：您好，预算450万，如何选择上海浦东地铁附近的二手房或新房？第一套，社保十年，外地夫妻考虑给孩子(大学毕业)买房。他们的工作地点暂时在浦西延安西路，可能会调到浦东。我想听听你的意见。预计电梯有两个房间和三个房间，80-90平方米，离地铁一公里以内。看到11号线秀沿路搬迁房，16号线鹤沙航城，18号线沈梅路搬迁房，16号线惠南颐景园，很纠结怎么选。
上海叔叔：你好，1.目前上海二手房按“网签价”计算、“涉税评估价”、“最低核税价格”三价较低，影响你的购房贷款主要是涉税评估价格。涉税评估价格约为实际价格的60%。也就是说，如果买450万左右的房子，第一笔贷款大概=450*0.6*0.65=176万左右，剩下的274万自己负担。按照之前3.5成的直接首付可以贷款450*0.65=293万左右，自己负担157万，现在首付多了117万。
2.如果上述100多万首付不影响您购买二手房的计划，16号线鹤沙航城和16号线惠南怡景园基本上不需要考虑浦东外环外的情况。建议选择11号线秀沿路移动房屋
3.至于新房，你的积分在62分以上(不乘社保系数)。最近上海新房积分入围比放宽。建议现阶段最好买新房。
问题:沪叔，你好，看到高桥房子周围有很多房子，靠江靠海，有10号线。这里有规划建滨江吗？
上海叔叔：您好，这里有一个海滨小镇的规划，但你说的是滨江，这个规划目前还没有。目前上海规划有东外滩杨浦滨江、徐汇滨江、世博会滨江、前滩滨江。如果邻桥想发展滨江，首先要看阳泾和金桥的发展，然后才能逐渐到达高桥。目前金桥和阳泾没有动静，高桥更不可能，zf也没有这个计划。
问题:你好，沪叔，两套投资，手里大概300w现金。浦东有什么好的楼盘值得投资吗？
上海叔叔：你好，可能给你一个框架，两套，300w首付新房子总价在430w以内，二手房子正常按照目前的三价低政策，抵押贷款只能买400w总价以内的房子，所以400w预算新房子，如新宣桥可以看到，但投资溢价 确定性不高。二手可以了解浦东郊区。
如果月供能力好，可以合理借用杠杆，比如全额经营贷款，5贷5或4贷6的总价可以提高600-700w，所以选择维度更确定。
问题：上海叔叔，你好，我名下有一所小房子，已婚有孩子，今年先买一套改善房子，意向区是浦东内环，最好交通方便，配套设施相对成熟，哪里买更好？请帮助推荐一些合适的房子。
上海叔叔：你好，你可以在浦东的花木板块买到。周围是杨东和联阳。这里有著名的塔尖豪宅。在交通方面，有一条高水平的2号线。去陆家嘴等核心区域非常方便。该板块的花木站也是一个高水平的车站；教育也很强。它拥有建平西校、建平香梅中学、进才实验中小学等上海最好的公立学校之一，同时，该地区的一些家长也选择让孩子走海外路线；在商业配套设施方面，有浦东嘉里城、证券大学喜马拉雅中心等大型购物体；在医疗保健方面，花卉和木材部门没有很好的医疗资源，但你可以开车10分钟到浦东最好的仁济医院东医院。
问题：沪叔，你好，请问上海哪些房子是伪学区？
上海叔叔：你好，上海有几个教育集团。不同的教育集团有不同的操作模式。例如，许多所谓的附属学校一旦建成，无论是在徐汇建还是闵行建设，都与当地的ZF达成了协议。
首先，建立这所学校的核心原因是安排员工的孩子上学，这将导致相应的学生，很大一部分必须让他们的孩子上学，对于相应的社区，事实上，数量相对有限。父母买房时一定要小心，问清楚。比如这个小学招四个班，三两个班可能都是招员工的孩子，只有一两个班招对口。如果你有更多的对口社区，整个家庭或买房的时间要求会很高。
事实上，当时很多买家认为有些学校品牌比较大，但如果不考虑实际问题，可能会被统筹规划。因此，当你买学区房时，你必须睁大眼睛
以上是“沪叔说房”微信微信官方账号粉丝提问精选
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