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买房惊现“负首付”！不需要首付，还可以拿到50万装修费…
没想到房地产行业还有“负首付”这个词。
最近，一些房地产经纪人声称，买房可以实现“负首付”。例如，房地产价格为520万元，但你可以向银行贷款570万元，这样买家不仅不需要支付首期款，还可以获得50万元作为装修款。
《中国证券报》·中国证券金牛座记者了解到，一些房地产似乎可以通过开发商返还首付和提高合同价格来实现“零首付”、“低首付”甚至“负首付”，但也面临着财务和法律风险。如果房地产不是“唯一的”，那么买家也必须承担更高的税费。
针对“低首付”、“零首付”、“返还首付”等营销混乱，监管机构也积极采取行动。近日，惠阳区住房和城乡建设局发布通知，严格调查区内首付贷款、返还首付、零首付、发布虚假非法房地产广告、捏造虚假信息等非法销售行为。
“负首付”操作隐藏玄机
"负首付50万元买学区房"
“首付1万元！是的，不需要首付就可以再拿1万元”...
最近，类似的营销词汇出现在多个社交平台上。
“这所房子的评估价格是570万元，但业主低价出售520万元。你可以从银行借570万元买房子，剩下的装修50万元。”房地产经纪人王女士告诉记者，她所代表的罗湖区房地产可以实现“负首付”。
“这个套房是一个搬迁的房子。业主现在不想要那么多房子，低价出售，非常划算。王女士补充说，这么多年来，很少有房子能“负首付”。同样是抵押贷款中介的钟先生也声称，他所代表的房地产可以实现“负首付”。房地产经纪人赵先生声称，他已经出售了一套“负首付”的房地产。
那么，“负首付”需要什么资格，以及如何实现呢？王女士避免谈论它。”570万元的银行将分批贷款。你把所有的信息都交给我们的抵押贷款部门来帮助你。除非你是黑人信用调查（不能做）。”
据业内人士介绍，“负首付”类似于“零首付”和“低首付”的操作方法。一是开发商通过分期付款和返还首付来减轻购房者的首付压力，二是开发商通过提高合同价格来帮助购房者获得更高的银行贷款。如果开发商返还的资金超过首付，或银行贷款金额超过房地产原价，则“负首付”将“实现”。
钟先生告诉记者，实现“负首付”有时需要借助商业贷款的力量。“商业贷款比抵押贷款便宜。深圳首套抵押贷款利率为4.6%，商业贷款利率为3.5%至3.8%。买方需要提前准备信用报告、银行流量、收入证明等材料。如果名下没有公司，您需要配合注册公司。”
存在违规
谈到“负首付”现象的出现，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，这与一些开发商使用一系列花式营销手段进行促销有关，以便尽快销售房地产，实现资金回报。然而，这些促销活动有很多惯例，其中许多是虚假的。
王玉臣说：“这似乎帮助购房者缓解了压力，但事实上，它往往伴随着开发商预付款、融资等违法行为。同时，它可能会避免银行抵押贷款对首付的要求，违反抵押贷款的相关规定。”。
钟先生说，“负首付”的出现与一些地区一、二手房价格的倒挂有关，使买家能够以较低的价格购买一手房，但以较高的市场价格作为评估价格，从而增加了贷款合同的金额。“负首付”实际上是一个边缘球，但目前有空间（可以钻），银行可以增加贷款金额。在正常情况下，买家必须支付30%的首付款。”
针对“负首付”等首付模式，中国工商银行深圳分行的一位抵押贷款经理也回应记者说：“如果首付不是我们自己的资金，我们就不会批准贷款。买家应该小心。”
后期资金压力大
需要注意的是，“负首付”不仅违规，后期还会增加财务压力。
房地产经纪人冯女士告诉记者：“有些房子是拆迁房，房子还没有下来。如果他们不符合‘五个唯一’的要求，他们需要缴纳个人所得税和增值税，购房者需要承担20万或30万元的税费。”。
“首付和贷款最终是自己支付的，早晚的区别。”王玉臣建议，所谓的零首付和首付分期付款似乎没有手续费，但为了及时支付剩余的首付，一些人通过消费贷款、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹集资金，不仅会产生新的成本，还会产生更多的融资风险。
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